Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2022 г. N 09АП-74458/22 по делу N А40-220419/2021

город Москва

23 ноября 2022 г.

Дело N А40-220419/21

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Захаровой Т.В., Кухаренко Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Розенфельдом Д.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.08.2022 по делу N А40-220419/21

по иску ООО "Люмьер" (ОГРН: 1147746864429, ИНН: 7713792739)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: Медушевская Т.В. по доверенности от 23.09.2022;

от ответчика: Караваева А.О. по доверенности от 05.09.2022;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Люмьер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учётом заявления об уточнении исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения:

- п. 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, и составляет 23 606 457 (двадцать три миллиона шестьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 99 копеек.

Рыночная стоимость объекта составляет 30 282 929 (тридцать миллионов двести восемьдесят две тысячи девятьсот двадцать девять) рублей, в соответствии с заключением эксперта N А40-220419/21-16-1514, подготовленным экспертами ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой СВ. и Капковым А.В.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 6 676 471 (шесть миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят один) рубль 01 копейка, в соответствии с заключением эксперта N А40-220419/21-16-1514, подготовленным экспертами ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой СВ. и Капковым А.В.

НДС в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

- п. 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.".

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 281 029 (двести восемьдесят одна тысяча двадцать девять) руб. 27 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

- пункт 4.7.2 договора купли-продажи в редакции Департамента городского имущества города Москвы - исключить.

Решением от 26.08.2022 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Люмьер", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости -нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп.1, пом. I, с кадастровым номером 77:08:0009022:2507, общей площадью 338,7 кв.м. путём принятия:

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

"Цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, и составляет 23 606 457 (двадцать три миллиона шестьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 99 копеек.

Рыночная стоимость объекта составляет 30 282 929 (тридцать миллионов двести восемьдесят две тысячи девятьсот двадцать девять) рублей, в соответствии с заключением эксперта N А40-220419/21-16-1514, подготовленным экспертами ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой СВ. и Капковым А.В.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 6 676 471 (шесть миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят один) рубль 01 копейка, в соответствии с заключением эксперта N А40-220419/21-16-1514, подготовленным экспертами ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой СВ. и Капковым А.В.

НДС в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

- п. 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

"Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.".

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 281 029 (двести восемьдесят одна тысяча двадцать девять) руб. 27 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

- пункт 4.7.2 договора купли-продажи в редакции Департамента городского имущества города Москвы - исключить.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и урегулировать разногласия по цене и на условиях, установленных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения N 00-00052/15 от 26.02.2015 г.

Объектом данного договора аренды является нежилое помещение, общей площадью 338,7 кв., расположенное по адресу: : г. Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1, пом. I., с кадастровым номером 77:08:0009022:1010.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: адресу: г. Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1, пом. I.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, Ответчик согласно заявке от 15.07.2021 направил Истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения для подписания.

Истец направил в адрес Ответчика Протокол разногласий по пункту 3.1, 3.2, п. 3.4 и 4.7.2 договора.

От ответчика получено возражение на протокол разногласий.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли-продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества и неотделимых улучшений судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "ЦНЭС" Марченковой С.В. и Капкову А.В. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 338,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1, пом. I., с кадастровым номером 77:08:0009022:1010 составляет 30 282 929 рублей; рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилом помещении составляет 6 676 471 руб. 01 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 N 305-ЭС15-19695 по делу N А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Также истец не согласен с пунктом 4.7.2 договора купли-продажи в редакции Департамента городского имущества города Москвы, которым устанавливаются ограничения на сдачу объекта в аренду в период нахождения объекта в залоге у продавца.

Согласно п. 3 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.

Таким образом, ограничение права залогодателя на сдачу заложенного имущества в аренду может быть установлено только по соглашению сторон. Если такое соглашение не достигнуто, действует общее правило, установленное п. 3 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При изложенных обстоятельствах, и вопреки позиции ответчика, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 338,7 кв., расположенного по адресу: : г. Москва, ул. Гамалеи, д. 23, корп. 1, пом. I., с кадастровым номером 77:08:0009022:1010, подлежат удовлетворению в редакции, приведенной истцом в исковом заявлении с учётом установленной цены объекта в рамках проведенной судебной экспертизы оценки.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2022 по делу N А40-220419/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

Т.В. Захарова Ю.Н. Кухаренко