Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2022 г. N 12АП-9578/22 по делу N А12-11339/2022

г. Саратов

22 ноября 2022 г.

Дело N А12-11339/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравцовой А.Д.,

с участием в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Агора" - Дюжакова К.В., действующего на основании доверенности б/н от 10.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 августа 2022 года по делу N А12-11339/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" (ОГРН 1053002019840, ИНН 3001040178)

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Агора" (ОГРН 1163443053124, ИНН 3460061985)

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Ахтубинск" (далее - администрация МО "Город Ахтубинск", истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Агора" (далее - ООО СЗ "Агора", ответчик) суммы задолженности 815 762 рубля 80 копеек по договору аренды земельного участка N 03-22-а от 27.01.2022.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 августа 2022 года по делу N А12-11339/2022 в удовлетворении иска отказано.

Администрация МО "Город Ахтубинск", не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Заявитель жалобы считает, что отсутствие акта приема-передачи арендуемого имущества при наличии иных доказательств исполнения арендодателем обязанности по отношению к арендатору в предоставлении последнему имущества порождает на стороне арендатора встречной обязанности по внесению арендных платежей.

ООО СЗ "Агора" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "СЗ "Агора" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на жалобу, дал свои пояснения.

Представители Администрации МО "Город Ахтубинск" в судебное заседание не явились. 16 ноября 2022 года от истца посредством электронного документооборота с использованием системы "Мой арбитр" поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Администрации МО "Город Ахтубинск".

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении Администрации МО "Город Ахтубинск" о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным ходатайство Администрации МО "Город Ахтубинск" удовлетворить и рассмотреть дело без участия представителя истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО СЗ "Агора", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией МО "Город Ахтубинск" (арендодатель) и ООО СЗ "Агора" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 03-22-а от 27.01.2022, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N 30:01:150101:3489, расположенный по адресу: г. Ахтубинск, ул. Андреева, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка (т.1, л.д. 11-14).

Предмет договора определен сторонами в разделе 1 договора, арендная плата в разделе 2, права и обязанности арендодателя в разделе 3, права и обязанности арендатора в разделе 4, ответственность в разделе 5, обстоятельства непреодолимой силы в разделе 6, прочие условия в разделе 7,

Соглашением от 28.02.2022 данный договор расторгнут сторонами (т.1, л.д. 10).

Администрация указывает, что с момента заключения договора и до момента его расторжения арендатор пользовался предметом аренды, однако обязанность по внесению арендных платежей за указанный период им не исполнена, в связи с чем образовалась задолженность в размере 801 115,73 рублей и неустойка 14 647,07 по обязательствам, предусмотренным договором.

Претензия N 3105 от 25.03.2022, направленная в адрес ответчика, последним оставлена без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств фактической передачи ответчику объекта аренды (земельного участка), сторонами акт приема-передачи не составлялся, иные доказательства использования ответчиком земельного участка материалы дела не содержат.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции пришел к иным выводам в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ).

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом, встречное обязательство по внесению арендной платы возникает у арендатора только после фактической передачи ему предмета аренды.

Установлено, что договор аренды земельного участка N 03-22-а от 27.01.2022 заключен ООО СЗ "Агора" по итогам проведения открытого аукциона.

Объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3489, расположенный по адресу: г. Ахтубинск, ул. Андреева, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 27.01.2022 по 13.11.2026 (пункт 1.2. договора).

Размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с результатами открытого аукциона и составляет 9 723 985, 0 руб. в год (пункт 2.1. договора).

Денежная сумма, уплаченная ранее Арендатором в качестве задатка, засчитывается в счет арендной платы.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 2.2. договора).

По условиям пункта 3.2.2. договора арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи земельного участка.

Договор со стороны ООО СЗ "Агора" подписан без замечаний и разногласий, скреплен печатью юридического лица.

Акт приема-передачи объекта аренды сторонами не составлялся.

Между тем, акт приема-передачи не является единственным доказательством, подтверждающим факт передачи имущества и определяющим период пользования им.

Подписав по результатам открытого аукциона без замечаний и возражений договор, арендатор, каковым является ООО СЗ "Агора", не заявлял о неисполнении арендодателем (администрацией) обязанности по передаче земельного участка, не требовал передачи объекта аренды, а равно расторжения договора по причине невозможности пользования объектом аренды в связи с его не предоставлением.

Напротив, из поведения арендатора, переписки сторон и последующего заключения сторонами соглашения от 28.02.2022 о расторжении договора, следует, что, несмотря на отсутствие акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3489, объект аренды находился во владении и пользовании арендатора.

Так, в пункте 4.1.2. договора предусмотрено право арендатора досрочно при исчезновении необходимости аренды земельного участка расторгнуть договор с выплатой арендодателю арендной платы до момента возвращения участка арендодателю без возмещения арендатору затрат понесенных на освоение земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что 08.02.2022 года представитель ООО СЗ "Агора" обратился в Администрацию МО "Город Ахтубинск" с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 03-22-а от 27.01.2022 (т. 1, л.д. 69).

Доказательств того, что право арендатора на досрочное расторжение договора реализовано не в соответствии с пунктом 4.1.2. договора, а по иным основаниям, в частности по причине неисполнения арендодателем своих обязанностей, в материалы дела не представлено.

28 февраля 2022 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.01.2022 года N 03-22-а (т. 1, л.д. 10, 67).

При этом в пункте 5 соглашения стороны указали, что арендатор передает арендодателю участок одновременно с подписанием соглашения, поэтому соглашение является актом приема-передачи.

Соглашение о расторжении договора со стороны ООО СЗ "Агора" подписано без замечаний и разногласий, скреплено печатью юридического лица.

Буквальное толкование условий соглашения о расторжении договора и изложенная в нем воля сторон однозначно свидетельствует о возврате арендатором объекта аренды и принятии его арендодателем.

Изучением переписки сторон установлено, что ООО СЗ "Агора" направило в адрес администрации МО "Город Ахтубинск" письмо, в котором указало, что основанием для расторжения договора явилось заявление ООО СЗ "Агора" от 08.02.2022; ООО СЗ "Агора" прекратило пользование земельным участком 08.02.2022. В этом же письме ООО СЗ "Агора" указало, что при своевременном расторжении договора в разумный и обещанный срок - 09.02.2022 расчет задолженности по арендной платы с учетом внесенного задатка на аукционе составил бы 251 517,57 руб. (л.д. 54-58).

В отзыве на иск, который в силу пункта 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допускается в качестве доказательств, ответчик также указал, что основанием для расторжения договора явилось заявление ООО СЗ "Агора" от 08.02.2022, ООО СЗ "Агора" прекратило временное владение и пользование земельным участков - 08.02.2022 (т. 1, л.д. 40).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Добросовестность сторон презюмируется.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В рассматриваемом случае подписание договора аренды от 27.01.2022 года N 03-22-а со стороны ООО СЗ "Агора" и последующее обращение с просьбой расторгнуть договор аренды, подписание соглашения о расторжении договора с включением в него условия о возврате земельного участка, позволяет сделать вывод о последовательном поведении арендатора, который, подписав договор и не требуя составления акта приема-передачи, по сути, своими действиями подтвердил нахождение спорного земельного участка в своем владении и пользовании.

Заявляя об отсутствии акта приема-передачи земельного участка, ООО СЗ "Агора" не представило допустимых доказательств невозможности пользования объектом после подписания арендатором договора, чинения администрацией МО "Город Ахтубинск" препятствий в пользовании арендуемым земельным участком.

В материалы дела не представлено обращений, требований арендатора (ООО "Агора") к арендодателю (администрации МО "Город Ахтубинск") в связи с не передачей земельного участка, между сторонами не имеется какой-либо переписки по вопросу не исполнения арендодателем обязанности по передаче во владение и пользование арендатора объекта аренды.

Способы защиты прав арендатора от действий или обстоятельств, зависящих при исполнении договора аренды от арендодателя, определены в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривают, в том числе право арендатора требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Однако, заключив договор аренды ООО СЗ "Агора" таким правом не воспользовалась.

Из заявления о расторжении договора аренды не следует, что расторжение вызвано нарушением со стороны арендодателя условий договора, в том числе не исполнением обязанности по предоставлению объекта аренды в пользование арендатора.

В связи с чем, доводы ответчика в отзыве на апелляционную жалобу о недоказанности факта пользования ответчиком земельным участком несостоятельны и расцениваются судом апелляционной инстанции исключительно как избранный ответчиком способ защиты.

Прекращение договора аренды в силу положений части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что обеспечивает защиту интересов арендатора при обнаружении им недостатков сданного в аренду имущества и возврат этого имущества арендодателю после прекращения арендных отношений.

В абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Из пункта соглашения от 28.02.2022 о расторжении договора следует, что спорный земельный участок передан одновременно с подписанием настоящего соглашения, то есть 28.02.2022. Доказательств возврата объекта аренды ранее указанной даты в материалы дела не представлено.

Приведенные ответчиком в отзыве на иск доводы о прекращении арендатором пользования землей 08.02.2022, а именно в день подачи ООО СЗ "Агора" заявления о расторжении договора, с указанием на период задолженности по арендной плате с 27.01.2022 по 09.02.2022, не основаны на условиях договора и требованиях закона, поскольку прекращение обязанности по внесению платы за имущество, переданное в аренду, поставлено в зависимость от исполнения арендатором обязанности по возврату объекта аренды арендодателю.

Условиями договора не установлен срок рассмотрения арендодателем заявления арендатора о расторжении договора, равно как законом не установлено обязанности сторон по составлению и подписанию соглашения о досрочном расторжении договора на следующий день после поступления арендодателю соответствующего заявления от арендатора.

Реализация арендатором предусмотренного договором права на досрочное расторжение договора не изменяет обязанности по внесению арендной платы до дня фактического возвращения имущества арендодателю. Акт возврата земельного участка одновременно с заявлением от 08.02.2022 о расторжении договора, либо в иную дату до 28.02.2022, арендатором в адрес арендодателя не направлялся. При таких обстоятельствах, правовых оснований считать исполненной обязанность арендатора по возврату арендованного имущества 09.02.2022 не имеется.

Установив, что объект аренды возвращен арендодателю 28.02.2022, в отсутствие доказательств иного, арендодатель вправе требовать внесения арендных платежей за период с 27.01.2022 по 28.02.2022 в сумме за 941 030,73 руб.

Проверяя расчет задолженности, заявленной ко взысканию, судом апелляционной инстанции установлено, что при расчете суммы долга за исковой период истцом в соответствии с пунктом 2.1. договора учтена денежная сумма в размере 139 915, 0 руб., уплаченная ранее арендатором в качестве задатка, по платежному поручению N 30 от17.12.2021 (т. 1, л.д. 66, 74).

Приведенный истцом расчет судом апелляционной инстанции проверен и признан верным. Ответчик доводов о наличии в расчете арифметических ошибок и (или) иных неточностей не привел, контррасчет со ссылками на относимые и допустимые доказательства не представил.

В силу норм процессуального закона обязанность доказать факт исполнения встречных обязательств по оплате арендных платежей лежит на арендаторе, каковым является ООО СЗ "Агора".

Однако, таких доказательств ответчиком не представлено. Истец факт оплаты арендатором арендных платежей отрицает.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов и прекращаются надлежащим их исполнением (статьи 309, 310, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признав доказанным факт владения и пользования в исковой период объектом аренды, в отсутствие доказательств оплаты арендных платежей, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 27.01.2022 по 28.02.2022 подлежат удовлетворению в сумме 801 115,73 руб. Правовых оснований для отказа в удовлетворении иска в данной части у суда первой инстанции не имелось.

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 25.02.2022 по 25.03.2022 в сумме 14 647,07 руб.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Условиями пункта 5.1. договора стороны предусмотрели, что, в случае не внесения арендатором арендной платы в установленные в договоре сроки, он уплачивает пени из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера не внесенной арендной платы за каждый день просрочки с зачислением на расчетный счет, указанный в пункте 2.2. договора.

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца.

Факт нарушения ответчиком установленного договором срока исполнения встречных обязательств по оплате арендных платежей подтвержден материалами дела и ООО СЗ "Агора" не опровергнут.

За просрочку исполнения договорных обязательств истец начислил ответчику неустойку в сумме 14 647,07 руб., расчет неустойки с указанием суммы долга, даты ее оплаты, периода просрочки, ставки, установленной договором, представлен в материалы дела (т. 1, л.д. 16).

Арифметически расчет договорной неустойки в рамках настоящего дела является верным, ответчиком в установленном порядке не опровергнут.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 14 647,07 руб.

Ходатайств о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком при рассмотрении спора в суде первой инстанции не заявлено.

На основании вышеизложенного и в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Судебные расходы подлежат перераспределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с их отнесением на ответчика как на сторону, не в пользу которой состоялся обжалуемый судебный акт.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 августа 2022 года по делу N А12-11339/2022 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Агора" в пользу Администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" задолженность по арендным платежам за период с 27.01.2022 по 28.02.2022 в сумме 801 115 рублей 73 копейки, пени за период с 25.02.2022 по 25.03.2022 в сумме 14 647 рублей 07 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Агора" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 19 315 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина А.Ф. Котлярова