Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2022 г. N 21АП-3333/22 по делу N А83-18606/2020

24 ноября 2022 г.

Дело N А83-18606/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.11.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от Индивидуального предпринимателя Овчинникова Андрея Геннадьевича - Подлесных Денис Николаевич, представитель по доверенности от 17.10.2019 N 82/66-н/82-2019-1-2212, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - Карапетян Эдита Геворговна, представитель на основании доверенности от 10.01.2022 N 6-Д, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Администрации города Керчи Республики Крым - Бондаренко Наталья Анатольевна, представитель на основании доверенности от 15.08.2022 N 02-23/3617, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от ГБУ РК "Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник" - Белоусова Ирена Эдуардовна, представитель на основании доверенности от 10.01.2022 N 3 личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 июня 2022 года по делу N А83-18606/2020,

по исковому заявлению Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН: 1149102108715, ИНН: 9111005875)

к индивидуальному предпринимателю Овчинникову Андрею Геннадьевичу (ОГРНИП:314910234608483, ИНН: 911100137315)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ГБУ РК "Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник" (ОГРН: 1149102179489, ИНН: 9111009252), Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН: 1149102017426, ИНН: 9102012080), Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым (ОГРН: 1149102018493, ИНН: 9102012851) Управления градостроительства, архитектуры и рекламы города Керчи (ул. Кирова, д.17, г. Керчь, Республика Крым, 298300), Муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым (ул. Кирова, д.17, г. Керчь, Республика Крым, 298300), Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН:1149102017404, ИНН: 9102012065), Совета Министров Республики Крым (295005, Республика Крым, г. Симферополь, пр-кт Кирова, д. 13),

о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Овчинникову Андрею Геннадьевичу в котором просит суд:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 13.10.2017, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 4, между администрацией города Керчи Республики Крым и Овчинниковым Андреем Геннадьевичем;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Овчинникова Андрея Геннадьевича возвратить Администрации города Керчи земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды за Овчинниковым Андреем Геннадьевичем.

Исковые требования мотивированы тем, что в процессе оформления земельного участка (кадастровый номер 90:19:010109:1816) под переданными помещениями в рамках Российского законодательства выявилась невозможность передачи земельного участка ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" в постоянное (бессрочное) пользование в связи с тем, что в пределах объектов недвижимости расположены помещения, находящиеся в пользовании других лиц. Под помещениями пользователей оформлен земельный участок муниципальной собственности с кадастровым номером 90:19:010109:1940, с разрешённым использованием - гостиничное обслуживание, что противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению истца земельный участок сформирован с нарушениями требований земельного законодательства и соответственно нарушений при заключении договора аренды с собственником помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указала, что для соблюдения требований действующего законодательства, а также прав третьих лиц, спорный договор аренды необходимо признать недействительным и применить последствия недействительности сделки, затем сформировать земельный участок таким образом, чтобы исключить пересечение его границ со зданием, находящимся в оперативном управлении третьего лица.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

15.08.2022 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель указал, что третье лицо вправе обратиться к истцу и ответчику с проектом дополнительного соглашения с целью внесения в договор аренды условий о возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендодателя. При этом невозможность регистрации такого соглашения истцом лишь предполагается. Кроме того, законность строительства объекта недвижимости ответчиком на переданном ему в аренду земельном участке подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым по делу N А83-19925/2019.

17.08.2022 от ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКСЗ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором учреждение указало, что по спорному договору ответчику передан в аренду земельный участок, на котором располагается часть здания, находящегося, в том числе, в оперативном управлении учреждения, однако один объект недвижимости не может быть размещен на разных земельных участках. Также указывает на запрет строительства на земельных участках, расположенных в зоне особой архитектурно-планировочной организацией территории.

30.08.2022 к материалам дела приобщена копия письма МИЗО в адрес Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым от 18.08.2022 N 20368/21-11/2.

10.10.2022 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства по адресу: г. Керчь, переулок Дмитрова, 4, требованиям проектной документации от 16.08.2022 N 19-013.

12.10.2022 от ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКСЗ" и 13.10.20232 от Администрации города Керчи Республики Крым поступили ходатайства об отложении судебного разбирательства.

13.10.2022 к материалам дела приобщены пояснения МИЗО.

17.11.2022 к материалам дела приобщены доказательства направления пояснений в адрес лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 17.11.2022 представитель апеллянта и ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 13 октября 2017 года между Администрацией города Керчи Республики Крым и индивидуальным предпринимателем Овчинниковым Андреем Геннадиевичем заключён договор земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: земли населённых пунктов площадью 1033 кв.м., кадастровый номер 90:19:010109:1940, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 4, вид разрешённого использования - гостиничное обслуживание.

Согласно пункту 1.3 на участке располагаются объекты недвижимости: одно - двухэтажные, каменные, нежилые здания и сооружения - кафе - бар "Капучино" с отелем.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным периодом.

Пунктами 3.2.1-3.2.4 договора предусмотрены обязанности арендодателя.

Пунктами 3.4.1-3.4.10 договора предусмотрены обязанности арендатора.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством российской федерации (пункт 4.1 договора).

В ЕГРН имеются сведения о регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество, расположенное на арендуемом земельном участке (запись регистрации N 90-90/016-90/007/923/2015-1499/1 от 14.12.2015).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок используется под размещение части одно-двухэтажных, каменных, нежилых зданий и сооружений - отель с кафе-баром "Капучино". Также на участке расположен 4-х этажный объект незавершённого строительства.

Земельный участок (кадастровый номер 90:19:010109:1940) по пер. Димитрова, 4, города Керчи, используемый ответчиком в коммерческих целях, находится в границах исторического ареала второго режима, в зоне охраны археологического культурного слоя 1-й категории, определенной научно-проектной документацией, утвержденной приказом Министерства культуры и туризма Украины от 03.02.2010 N 580/0/16-10 "Об утверждении научно-проектной документации о границах и режимах использования зон охраны памятников и исторических ареалов и внесения объектов культурного наследия в Государственный реестр недвижимых памятников Украины".

Во исполнение вышеуказанных условий в адрес Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым ответчиком был предоставлен технический отчёт о проведении научно-исследовательских работ земельного участка, на основании открытого листа N 2714 от 13.12.2018, выданного Министерством культуры Российской Федерации на имя Шарапы А.В. Поскольку территория площадью 658, 75 кв. м., полностью подвергалась охранным спасательным раскопкам, Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым не имел возражений против проведения земляных и строительных работ на данной территории.

Также в Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым поступил раздел проектной документации "Проведение археологических исследований с целью определения наличия (отсутствия) объектов археологического наследия на земельном участке для строительства гостиничного комплекса по адресу: Республика Крым, г. Керчь, переулок Димитрова, 4, (кадастровый номер 90:19:010109:1940)" (далее - Раздел).

Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым в свою очередь согласовал данный Раздел проектной документации.

Поскольку в постановлении Администрации города Керчи Республики Крым от 04.07.2019 N 1817/1- п при согласовании градостроительного плана земельного участка 357150009-0025 (кадастровый номер 90:19:010109:1940) по пер. Димитрова, 4, не были указаны ограничения и условия его использования, Государственным комитетом по охране культурного наследия Республики Крым в адрес Администрации города Керчи Республики Крым было направлено предостережение от 28.07.2019 о необходимости внесения изменений в градостроительный план указанного земельного участка соответствующих сведений с учётом размещения участка в границах исторического ареала второго режима, в зоне охраны археологического культурного слоя 1-й категории.

19.07.2018 Советом министров Республики Крым вынесено Постановление N 347 "О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории", согласно которому на территории объектов культурного наследия ГБУ РК "Восточно- Крымский ИКМЗ", расположенных в границах муниципальных образований Республики Крым (городской округ Керчь, Ленинский район), имеющих особую историко-культурную ценность созданы зоны с особой архитектурно-планировочной организацией, в число которых входит объект культурного наследия федерального значения "Древний город Пантикапей".

Согласно части 4 статьи 2 Закона Республики Крым "Об особенностях создания в Республике Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории" от 07 июля 2017 года сведения об архитектурно-планировочной зоне, включая сведения о границах такой зоны и содержании ограничений использования объектов недвижимости, осуществления застройки и землепользования в пределах такой зоны, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для внесения в реестр сведений о зонах с особыми условиями использования территории, архитектурно-планировочная зона считается созданной с момента внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Как усматривается из материалов дела, сведения о зоне с особыми условиями использования внесены в ЕГРН 29.10.2018.

Распоряжением Совета министров от 11.07.2017 N 792 в оперативное управление ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" переданы нежилые помещения N 1 в литере А, N 3 в литере А, N 4 в литере А, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 2,4.

Полагая, что договором аренды земельного участка от 13.10.2017, заключённым в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 4, между администрацией города Керчи Республики Крым и Овчинниковым Андреем Геннадьевичем нарушены права муниципального образования городской округ Керчь, поскольку Администрация ненадлежащим образом реализовала полномочия по распоряжению публичной собственностью (спорным земельным участком), а также права неопределённого круга лиц, истец обратился к ответчику с претензией, в которой предложил ответчику возвратить земельный участок.

Истец мотивирует обращение с иском тем, что в процессе оформления земельного участка (кадастровый номер 90:19:010109:1816) под переданными помещениями выявилась невозможность передачи земельного участка ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" в постоянное (бессрочное) пользование в связи с тем, что в пределах объектов недвижимости расположены помещения, находящиеся в пользовании других лиц, под которыми сформирован земельный участок муниципальной собственности с кадастровым номером 90:19:010109:1940, с разрешённым использованием - гостиничное обслуживание.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (статья 153, пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2 статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 - 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Спор между сторонами возник в отношении земельного участка, преданного в аренду ИП Овчинникову А.Г. по договору аренды земельного участка от 13.10.2017, на котором расположены объекты капитального строительства, принадлежащие ответчику на праве собственности. (запись о регистрации N 90-90/016-90/007/923/2015-1499/1 от 14.12.2015)

В рассматриваемом случае сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок передан индивидуальному предпринимателю Овчинникову Андрею Геннадьевичу без проведения торгов на основании ранее заключённого договора аренды земельного участка от 30.09.2010 рег. N 0410008000072.

Факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества ответчика отражен также и в договоре аренды земельного участка.

Так, согласно пункта 1.3 договора на земельном участке располагаются объекты недвижимости "одно-двухэтажные, каменные, нежилые здания и сооружения - кафе-бар "Капучино" с отелем.

Для правильного рассмотрения настоящего спора, необходимо выяснить затрагивает ли указанный договор законные права и интересы апеллянта, который ссылается на нарушение его прав и законных интересов ввиду невозможности предоставления третьему лицу земельного участка смежного со спорным, а также нарушение прав неограниченного круга лиц.

По смыслу статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Истец не оспаривает исключительного права ответчика на приобретение земельного участка в аренду. Доказательств, подтверждающих передачу в аренду спорного земельного участка площадью менее предельных минимальных размеров или более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, истцом не предоставлено.

Суд первой инстанции правильно отклонил довод Администрации о нарушении пункта 1 статьи 39.6, 39.11, 39.12 ЗК РФ, при заключении договора аренды земельного участка от 13.10.2017, с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 4, между администрацией города Керчи Республики Крым и Овчинниковым Андреем Геннадьевичем как условие признания данного договора недействительным, ввиду необоснованности.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указала, что ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ", которому на праве оперативного управления переданы нежилые помещения, граничащие со спорном земельным участком, лишено предусмотренного законом права на получение указанного земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, в постоянное (бессрочное) пользование, ввиду заключения упомянутого договора аренды земельного участка между Администрацией и предпринимателем.

Апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных Администрацией требований исходя из следующего.

Действительно, в ходе рассмотрения указанного спора установлено, что как следует из материалов дела, в оперативном управлении ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" находятся нежилые помещения N 1 в литере А, N 3 в литере А, N 4 в литере А, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 2,4. ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" обратилось в МИЗО с целью оформления права постоянного пользования земельным участком, являющийся смежным со спорным,( кадастровый номер 90:19:010109:1816), однако в связи с не предоставлением сведений собственниках (правообладателях) объектов недвижимости в границах объекта с кадастровым номером 90:19:010110:13906, вернуло документы для приведения материалов обращения в соответствии с законодательством для повторного обращения. ( том 1 л.д. 99-100)

Кроме того, как пояснил представитель МИЗО в судебном заседании, в случае повторного обращения ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ" с заявлением о предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование после устранения всех недостатков и предоставления соответствующих документов, заявление было бы рассмотрено.

Однако доказательства повторного обращения к Министерству с соответствующим заявлением в материалы дела не представлены.

Однако ни правообладатель объектов недвижимого имущества (ГБУ РК "Восточно-Крымский ИКМЗ"), ни собственник (Республика Крым, в лице уполномоченных органов) с иском об оспаривании договора аренды ответчика не обращались.

Коллегия судей полагает, что права Администрации города Керчи не нарушены, поскольку с подобными требованиями (о признании недействительным договора аренды в части) вправе обращаться собственник (сособственник) или правообладатель помещений в объекте недвижимого имущества, который располагается на двух земельных участках, то есть на спорном и смежном земельных участках.

К такому выводу коллегия судей приходит из анализа действующего законодательства Российской Федерации, которым предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируется статьей 39.20 ЗК РФ.

Указанной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо в аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника, не имеет права на приобретение участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Таким образом, указанная норма ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность либо пользование только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу норм ЗК РФ, регулирующих особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здание, сооружение, при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или в аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривает, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. И в этом случае возникает обязанность уполномоченного органа направить иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, обязанность правообладателей подписать этот договор и предоставить его в уполномоченный орган, а также обязанность уполномоченного органа в установленные данной нормой сроки обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из смысла вышеупомянутых норм права усматривается, что они регулируют отношения, связанные с оформлением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в том случае, если земельный участок государственной или муниципальной собственности, на котором находятся здания, сооружения, является неделимым.

При этом, для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо наличие следующих условий: принадлежность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, нескольким лицам; неделимость данного земельного участка, выраженная, в том числе невозможностью раздела земельного участка ввиду неразрывности функциональных особенностей объектов либо невозможности выдела части участка исходя из градостроительных особенностей земельного участка.

Таким образом, рассматривая вопрос о возможности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц, необходимо установить является ли земельный участок делимым либо неделимым. Делимость определяется возможностью разделить земельный участок на части, обеспечивающие возможность эксплуатировать здание, строение, находящееся на выделяемых частях.

Как усматривается из материалов дела, сторонами спора доказательства, подтверждающие, что участок является неделимым, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не представлено. Так же материалами дела не подтверждается, что имеющиеся на земельном участке объекты недвижимости представляют единый имущественный комплекс, и разделение участка в связи с этим невозможно.

Исходя из изложенного, собственник объекта недвижимости, чьи права при передаче участка в аренду не были учтены, вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование (как собственник земельного участка) не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку по аренде земельного участка, поскольку положения ЗК РФ направлены на защиту интересов собственников объектов недвижимого имущества, расположенного на нем. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков. (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года N 4275/11)

Заявленное Администрацией требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, при этом Администрацией же не доказано нарушение прав истца спорным договором аренды.

Относительно доводов апеллянта о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:1940 входит в зоны с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории объекта культурного наследия ГБУ РК "Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник" (Древний город Пантикапей), строительство на котором запрещено, коллегия судей соглашается в этой части с выводом суда первой инстанции об их несостоятельности.

Так, согласно пункта 1 статьи 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 N 409-ЗРК/2017 "Об особенностях создания в Республики Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории" до утверждения правил землепользования и застройки правовой режим архитектурно-планировочной зоны устанавливается в соответствии с настоящей статьёй. Между тем, на территории муниципального образования городской округ Керчь решением 108 сессии Керченского городского совета 1 созыва от 31.01.2019 N 1550-1/19 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым.

Таким образом, в связи с утверждением Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, правовой режим АПЗ, установленный статьёй 4 Закона N 409-ЗРК/2017 на территории города Керчи Республики Крым не действует.

Таким образом, доводы Администрации г. Керчи о действующих в настоящее время ограничениях в эксплуатации ИП Овчинников А.Г. согласно виду разрешённого использования спорного земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 4, являются несостоятельными и необоснованными, которые опровергаются представленными УГАР администрации г. Керчи документами.

Суд также находит необоснованными доводы Администрации о том, что договором аренды земельного участка не предусмотрено, что земельный участок с кадастровым N 90:19:010109:1940 передаётся арендатору для строительства нового объекта, при этом на участке ведутся строительные работы из чего может усматриваться нарушение договора в части целевого использования земельного участка.

Согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков, утверждённому приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, вид разрешённого использования "гостиничное обслуживание" (код 4.7) предполагает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Из условий договора также не усматривается запрет на строительство.

Кроме того, строительные работы на спорном земельном участке проводятся на основании разрешения на строительство от 11.08.2020, которое выдано Службой государственного строительного надзора Республики Крым (т.д.3, л.д.20-23)

Решением Арбитражного суда Республики Крым по делу N А83-19925/2019 от 11.09.2020 установлено, что индивидуальным предпринимателем Овчинниковым Андреем Геннадьевичем земельный участок используется по целевому назначению.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 N 2528-О, норма части 2 статьи 69 АПК РФ освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Доказательств опровергающие указанные обстоятельства в материалы дела истцом не представлено. Строящееся ИП Овчинниковым А.Г. здание гостиницы не выходит за пределы арендуемого ответчиком участка и не пересекает иных участков, а сама законность строительных работ на арендуемом участке, как указывалось судом ранее подтверждена вступившим в силу решением Арбитражного Суда Республики Крым по делу N А83-19925/2019, которым администрации г. Керчи отказано в иске к ИП Овчинникову А.Г. о расторжении договора аренды.

Относительно доводов о том, что предпринимателем ведутся строительные работы в границах зоны с особой архитектурно-планировочной организацией, суд обращает внимание, что спорный договор аренды заключён до принятия Постановления Совета Министров Республики Крым от 19.07.2018 N 397 "О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории".

Согласно статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключённому до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключённых договоров.

Проанализировав содержание Постановления Совета Министров Республики Крым от 19.07.2018 N 397 "О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории" суд отмечает, что оно не содержит положений о том, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключённых договоров.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований Администрации города Керчи Республики Крым о признании недействительным договора аренды земельного участка от 13.10.2017, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова, 4, между администрацией города Керчи Республики Крым и Овчинниковым Андреем Геннадьевичем; применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Овчинникова Андрея Геннадьевича возвратить Администрации города Керчи земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:1940, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, пер. Димитрова; исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды за Овчинниковым Андреем Геннадьевичем отсутствуют.

Таким образом доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не нашли правового и документального обоснования, поскольку выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

На основании статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 июня 2022 года по делу N А83-18606/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов Е.А. Остапова