г. Москва |
|
24 ноября 2022 г. |
Дело N А41-44031/22 |
Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2022 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Пивоваровой Л.В., Погонцева М.И.,
при ведении протокола судебного заседания: Терликовой Д.А.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Химки Московской области: не явился, извещен;
от ЗАО "Мангала": Сизова И.В., представитель по доверенности от 22.06.2022;
от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2022 года по делу N А41-44031/22, по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ЗАО "Мангала" третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Мангала" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 421 от 30.07.2020 г. за период с 1 квартала 2021 по 4 квартал 2021 включительно в размере 2 893 610,15 руб.; пени, за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.09.2020 по 14.03.2022 в размере 368 769,80 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2020 N 421 в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:10:0010121:63; обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
В ходе судебного разбирательства к производству было принято встречное исковое заявление общества, в котором последнее, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просит суд обязать администрацию произвести расчет арендной платы с 30.07.2020 с применением коэффициентов: Пкд в значении- 6; Кд в значении -1,2.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26 сентября 2022 года по делу N А41-44031/22 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 30.07.2020 между сторонами заключен договор аренды N 421 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010121:63, площадью 3 571 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе и МКАД, сроком на 3 года.
Согласно п. 3.2 договора аренды и приложению N 2 арендная плата определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
Аб - базовый размер арендной платы;
Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
Пкд - корректирующий коэффициент;
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S - площадь арендуемого земельного участка.
Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды).
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор (пункт 3.6 договора аренды).
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.
Согласно п. 5.3 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы, истец 17.09.2021 направил в адрес ответчика претензию с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени.
Кроме того, в связи с неоднократными нарушениями обязанностей по оплате арендных платежей, истец предлагал ответчику расторгнуть договор аренды.
Оставление указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ N О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Истец, рассчитывая размер арендной платы за взыскиваемый период, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63 относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения, и при расчете размера арендной платы применяются Кд - 4,2, Пкд - 2,9.
Ответчик, возражая против данных требований, и заявляя встречное исковое заявление, ссылается на то, что истец незаконно использует в расчете Кд - 4,2 (жилая застройка), в то время как на земельном участке осуществляется строительство торгового центра с предприятиями общественного питания, и Пкд - 2,9 (для жилищного строительства), так как согласно Приложения N 1 к Решению Совета Депутатов г.о. Химки Московской области от 29.05.2020 N 35/3 коэффициент Пкд для размещения объектов торговли установлен в значении 1,2.
Как было указано ранее, в соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке осуществляются различные виды деятельности или условия использования земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования. Если арендатор осуществляет различные виды деятельности, то из всех возможных применяется наибольшее значение Кд.
В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" к виду разрешенного использования "Предпринимательство" (код 4.0) относится деятельность по размещению объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.
Как следует из представленного в материалы дела разрешения на строительство от 30.11.2016 на земельном участке ведется строительство торгового центра.
При указанных обстоятельствах, с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010121:63 используется под строительство торгового центра, суд соглашается с доводами ответчика, что при расчете арендной платы должен применяться коэффициент Кд в значении 6, а не 4,2 (жилая застройка).
Также согласно Приложению N 1 к Решению Совета депутатов городского округа Химки МО от 29.05.2020 N 35/3 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 27.11.2009 N 48/4 "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" для размещения объектов торговли установлен корректирующий коэффициент Пкд в значении 1,2.
Соответственно, при расчете размера арендной платы по договору аренды от 30.07.2020 N 421, заключенному между сторонами, начиная с 30.07.2020, должен применяться коэффициент Пкд = 1,2.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск.
Кроме того, согласно письму от 24.08.2022 исх. N 153ИСХ-12839/17-1, направленному администрацией в адрес общества арендодателем после принятия искового заявления к производству произведен перерасчет арендной платы с момента действия указанного договора по формуле Аб= 69,80, Кд = 6, Пкд = 1,2, Км = 1,7, S= 3571 кв. м (годовой размер арендной платы 3 050 890,99 руб., ежеквартальный размер арендной платы - 762 722, 75 руб.).
С учетом произведенного судом перерасчета арендной платы, представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений об оплате, суд приходит к выводу об отсутствии на стороне общества задолженности по договору, на основании чего суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 421 от 30.07.2020 г. за период с 1 квартала 2021 по 4 квартал 2021 включительно в размере 2 893 610,15 руб., пеней за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.09.2020 по 14.03.2022 в размере 368 769,80 руб.
Статья 619 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
С учетом установленного факта отсутствия у ответчика задолженности по договору аренды суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора и обязании ответчика возвратить земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, приводимые Администрацией в суде первой инстанции, были и обоснованно отклонены судом первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Московской области от 26.09.2022 по делу N А41-44031/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий |
С.А. Коновалов |
Судьи |
Л.В. Пивоварова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А41-44031/2022
Истец: АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Ответчик: ЗАО "МАНГАЛА"