Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2022 г. N 09АП-58261/22 по делу N А40-46976/2022

г. Москва

25 ноября 2022 г.

Дело N А40-46976/22

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2022 по делу N А40-46976/22

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1.Правительство Москвы,

2.ООО "ЖОЛЛИ"

о признании недействительным (незаконным) уведомления

при участии:

от заявителя:	Полещук С.С. по доверенности от 13.12.2021;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;
от третьих лиц:	1. Полещук С.С.. по доверенности от 10.12.2021; 2.Федосенко Р.В. по доверенности от 10.01.2021;

УСТАНОВИЛ:

ДГИ г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 14.12.2021 N КУВД-001/2021-36589451/4 (MFC-0558/2021-1424658) об отказе в осуществлении государственной регистрации заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ЖОЛЛИ" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, общей площадью 2 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2022 в удовлетворении заявленных Департаментом требований отказано в полном объеме.

Департамент - заявитель апелляционной жалобы, Правительство Москвы, ООО "ЖОЛЛИ" не согласны с принятым решением по настоящему спору, полагают его необоснованным, незаконным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Департамент городского имущества города обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением от 03.09.2021 N КУВД-001/2021-36589451 об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, общей площадью 2 036 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б.

Уведомлением от 14.09.2021 N КУВД-001/2021-36589451 (MFC-0558/2021-1424658) Управлением Росреестра по Москве приостановлена государственная регистрация указанного Договора аренды.

Впоследствии уведомлением от 14.12.2021 N КУВД-001/2021-36589451/4 (MFC-0558/2021-1424658) Управлением Росреестра по Москве отказано Департаменту в осуществлении государственной регистрации данного договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 земельного участка, в связи с истечением срока приостановления его государственной регистрации и не устранением причин, послуживших основанием для такого приостановления.

Не согласившись с указанным уведомлением, посчитав его незаконным необоснованным и нарушающим права и законные интересы Департамента городского имущества города Москвы, последний обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Отказывая в удовлетворении требования Департамента, суд первой инстанции, согласился с позицией Управления, пришел к выводу, что оспариваемое решение, оформленное уведомлением от 14.12.2021 N КУВД-001/2021-36589451/4 (MFC-0558/2021-1424658) решение об отказе в осуществлении государственной регистрации заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ЖОЛЛИ" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186, соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, при этом полагает доводы апелляционной жалобы Департамента заслуживающими внимания.

В обоснование оспариваемого отказа, оформленного уведомлением исх. от 14.12.2021, Управлением Росреестра по Москве указано, что Договор аренды не содержит исчерпывающего перечня ограничений предмета аренды.

Так, по мнению органа регистрации прав и кадастрового учета, рассматриваемый Земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории (в зоне затопления), установленной в соответствии с ч. 6 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (далее - ВК РФ) и Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) по основной деятельности от 30.07.2021 N 1297 "Об уточнении Правил землепользования и застройки города Москвы в отношении границ зон затопления и подтопления по ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СЗАО, ЮВАО, СВАО, ЮЗАО, ЗелАО, ТАО, НАО".

При принятии решения от 04.07.2022 суд первой инстанции согласился с приведенным доводом Управления Росреестра по Москве, изложенным в уведомлении исх. от 14.12.2021 об отказе в государственной регистрации Договора аренды.

Однако, судом необоснованно не принято во внимание, что, в нарушение норм действующего законодательства Российской Федерации и города Москвы, в положениях представленного на государственную регистрацию Договора аренды отсутствуют какие-либо ограничения на Участок, связанные с нахождением последнего в названной выше зоне с особыми условиями использования территории (в зоне затопления), ввиду чего обжалуемое решение принято при неверном применении норм материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам ввиду следующего.

Общество с ограниченной ответственностью "ЖОЛЛИ" (правопредшественник - Закрытое акционерное общество "ЖОЛЛИ") является собственником объекта, не завершенного строительством, с кадастровым номером 77:07:0012004:3640, находящегося по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б, со степенью готовности 5 % (тип: нежилое; назначение: административное (административно-выставочный корпус); площадь застройки: 2 212, 3 кв. м; дата постановки на государственный кадастровый учет: 16.02.2017) (далее - ОНС с кадастровым номером 77:07:0012004:3640, ОНС, Объект), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеется запись о государственной регистрации права собственности ООО "ЖОЛЛИ" от 30.11.2006 N 77-77-12/005/2006-425.

Строительство названного ОНС осуществлено предыдущим правообладателем ОНС (Обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма МИЦЕЛИЙ") на основании разрешения Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы (ИГАСН г. Москвы, в настоящее время - Комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее - Мосгосстройнадзор)) от 17.09.2004 N 15324/3.

Несмотря на отсутствие в сведениях ЕГРН данных о координатах границ существующего Объекта, последний фактически расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, общей площадью 2 036 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б (дата постановки на государственный кадастровый учет: 20.07.2012; сведения об Участке имеют статус "временные", дата истечения временного характера сведений об Участке: 01.03.2022).

Указанный Земельный участок образован в 2012 г. из земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55, общей площадью 34 555 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б, путем раздела последнего с сохранением в измененных границах на основании распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) от 21.03.2012 N 949.

В соответствии с п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Деф. 1 п. 1 раздела I "Общие положения" Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" (далее - Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП), установлено, что Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента:

- функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в т.ч. жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

Так, рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 является не разграниченной государственной собственностью, в отношении которой, на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ и деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, правомочия собственника осуществляет субъект Российской Федерации - город федерального значения Москва.

Положениями ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена возможность установления ограничений использования земельных участков путем установления зон с особыми условиями использования территорий.

Так, в соответствии с пп.пп. 13, 14 ст. 105 ЗК РФ, могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

13) водоохранная зона;

14) прибрежная защитная полоса.

Как пояснил представитель Департамента, данный Участок частично (менее 50 %) расположен в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе водных объектов (пруда, реки Навершка).

Согласно с п. 4 ст. 1 ВК РФ, водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

В силу ч. 1, п.п. 2, 3 ч. 2 ст. 5 ВК РФ, водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: 1) поверхностные водные объекты; 2) подземные водные объекты.

К поверхностным водным объектам относятся:

2) водотоки (реки, ручьи, каналы);

3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища).

В соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нормой ч.ч. 1, 2 ст. 65 ВК РФ установлено, что водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Существующие на федеральном уровне запреты и ограничения, налагаемые на Участок и связанные с частичным вхождением последнего в названные водоохраною зону и прибрежную защитную полосу водных объектов (пруда, реки Навершка), содержатся в норме ст. 65 ВК РФ.

В частности, согласно положениям ч. 15 ст. 65 ВК РФ, в границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов, а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче- смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в т.ч. баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;

7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со ст. 19.1 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах").

В соответствии с ч. 16 ст. 65 ВК РФ, в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в т.ч. дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в т.ч. дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в т.ч. дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;

5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.

В силу ч. 16.1 ст. 65 ВК РФ, в отношении территорий ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в п. 1 ч. 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

Положениями ч. 17 ст. 65 ВК РФ установлено, что в границах прибрежных защитных полос наряду с установленными ч. 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

С учетом существующих законодательных запрещений и ограничений, перечисленных в ст. 65 ВК РФ, ранее на указанный выше земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 между Департаментом (далее также Арендодатель) и ООО "ЖОЛЛИ" (далее также Арендатор) был оформлен договор краткосрочной аренды от 16.01.2014 N М-07-508385 (далее также Договор краткосрочной аренды) для проведения проектно-изыскательских работ, со сроком действия на 11 месяцев 28 дней.

По условиям п. 4.4 раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" Договора краткосрочной аренды, Арендатор обязан выполнять требования об охране и реабилитации водных объектов, использовать Участок в соответствии со ст. 65 ВК РФ.

В силу норм ст.ст. 610, 621 ГК РФ, по истечении срока действия данного Краткосрочного договора аренды, последний был возобновлен на неопределенный срок.

Между тем, условиями п. 4.1 раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" Договора установлено, что Участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Так, согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, на основании положений ст. 26 Закона города Москвы от 20.12.2006 N 65 "О Правительстве Москвы", а также п. 1 Постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы" создана Градостроительно-земельной комиссия города Москвы (далее - ГЗК г. Москвы) в целях, в силу преамбулы названного постановления, оперативного рассмотрения вопросов в области градостроительства, использования земельных участков, предназначенных под строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, совершенствования порядка реализации инвестиционных проектов на территории города Москвы.

Положениями п. 4.2.2 раздела II "Полномочия Департамента" Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, установлено, что Департамент осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности.

На основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы Департамент принимает решения о заключении договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, в т.ч. расположенных за пределами города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории, территорий общего пользования), предусматривающих предоставление земельных участков для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в т.ч. договоров аренды указанных земельных участков, предусматривающих предоставление земельных участков собственникам объектов незавершенного строительства, о внесении изменений в действующие договоры аренды земельных участков, договоры безвозмездного пользования земельными участками, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке, на основании решений ГЗК г. Москвы.

Как следствие, ГЗК г. Москвы принято решение по п. 39 протокола заседания от 05.06.2020 N 15 о предоставлении ООО "ЖОЛЛИ" в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 сроком на 3 года для завершения строительства существующего ОНС с кадастровым номером 77:07:0012004:3640.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, во исполнение указанного решения ГЗК г. Москвы по п. 39 протокола заседания от 05.06.2020 N 15, по обоюдному соглашению Сторон 01.09.2021 расторгнут договор краткосрочной аренды от 16.01.2014 N М-07-508385 Участка путем подписания Сторонами соответствующего дополнительного соглашения о расторжении данного договора и между Департаментом и ООО "ЖОЛЛИ" заключен новый договор аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 рассматриваемого Земельного участка.

В частности, условиями п. 2.1 раздела 2 "СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА" указанного Договора аренды установлено, что Договор заключен сроком на 3 года (т.е. до 02.09.2024).

Согласно п.п. 4.6 - 4.7 раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" данного Договора аренды, Арендатор обязан:

* выполнять требования об охране и реабилитации водных объектов, использовать Участок в соответствии со ст. 65 ВК РФ;

* использовать Участок в соответствии с требованиями, установленными Приказом Федеральное агентства воздушного транспорта (Росавиация) от 16.04.2019 N 298-П "Об утверждении карт (схем), на которых отображены границы полос воздушных подходов аэродромов гражданской авиации".

Поскольку в условия испрашиваемого к государственной регистрации договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 включена обязанность Арендатора использовать Земельный участок в соответствии с положениями ст. 65 ВК РФ, т.е. с соблюдением запретов и ограничений хозяйственной и иной деятельности, которые установлены в названной выше норме права, не представляется возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что указанный Договор Участка не содержит исчерпывающего перечня ограничений предмета аренды.

В соответствии с п. 1 Требований к территориям, входящим в границы зон затопления, подтопления, являющихся Приложением к Положению о зонах затопления, подтопления, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360 "О зонах затопления, подтопления", зоны затопления устанавливаются в отношении:

а) территорий, которые прилегают к незарегулированным водотокам, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с учетом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений;

б) территорий, прилегающих к устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчетной обеспеченности;

в) территорий, прилегающих к естественным водоемам, затапливаемых при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;

г) территорий, прилегающих к водохранилищам, затапливаемых при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища;

д) территорий, прилегающих к зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемых при пропуске гидроузлами паводков расчетной обеспеченности.

Исходя из содержания названной нормы права следует, что зона затопления представляет собой прилегающую к водному объекту местность, покрывающуюся водным покровом в период половодья, паводков или вследствие сооружения плотины.

Согласно ч. 6 ст. 67.1 ВК РФ, в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются:

1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;

2) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов;

4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

Приведенная выше норма ч. 6 ст. 67.1 ВК РФ является тождественной положениям ст. 65 ВК РФ, поскольку также содержит в себе ряд аналогичных по содержанию запретов хозяйственной и иной деятельности, связанных с нахождением земельных участков в зоне с особыми условиями использования территорий.

Ранее отмечено, что по условиям п. 4.6 раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186, Арендатор обязан выполнять требования об охране и реабилитации водных объектов, использовать Участок в соответствии со ст. 65 ВК РФ.

При наличии подобных обстоятельств, включение подобной обязанности Арендатора в условия рассматриваемого Договора аренды является достаточным отражением всех существующих ограничений на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, частично расположенный как в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе водных объектов (пруда, реки Навершка), так и в зоне затопления.

Между тем, судом первой инстанции приведенное обстоятельство ошибочно не учтено при принятии обжалуемого решения.

После заключения договора краткосрочной аренды от 16.01.2014 N М-07-508385, ООО "ЖОЛЛИ" 14.05.2014 (по сведениям Информационно-аналитической системы управления градостроительной деятельностью (ИАС УГД), Положение о которой утверждено Постановлением Правительства Москвы от 10.06.2014 N 322-ПП) получен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) N RU77-176000-012143, утвержденный приказом Москомархитектуры от 08.05.2014 N 1024.

В п. 2.1 раздела 2 названного ГПЗУ N RU77-176000-012143, на основании проекта Правил землепользования и застройки (далее также ПЗЗ) города Москвы, внесена информация о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, фактически дублирующая положения ч.ч. 15 - 17 ст. 65 ВК РФ, в т.ч. о том, что Участок расположен в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе водных объектов (пруда, реки Навершка).

Приказом Москомархитектуры от 29.05.2015 N 457 указанный ГПЗУ N RU77-176000-012143 аннулирован.

Решение о предоставлении ООО "ЖОЛЛИ" Участка в пользование на правах аренды сроком на 3 года для завершения строительства существующего ОНС с кадастровым номером 77:07:0012004:3640 принято ГЗК г. Москвы 05.06.2020 (п. 39 протокола заседания N 15).

Между тем, выше отмечено, что границы зоны затопления, в которую вошел данный Земельный участок, установлены только в 2021 г. на основании распоряжения Москомархитектуры по основной деятельности от 30.07.2021 N 1297 "Об уточнении Правил землепользования и застройки города Москвы в отношении границ зон затопления и подтопления по ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СЗАО, ЮВАО, СВАО, ЮЗАО, ЗелАО, ТАО, НАО".

Соответственно, на момент принятия решения ГЗК г. Москвы об оформлении с ООО "ЖОЛЛИ" Договора аренды Участок не был обременен зоной затопления, а информация, содержащаяся в ГПЗУ N RU77-176000-012143, в т.ч. относительно существующих ограничений на Земельный участок, связанных с расположением последнего в зонах с особыми условиями использования территории, по сути, являлась актуальной.

При наличии подобных обстоятельств, у Департамента имелись все основания для оформления нового договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 на основании информации об отнесении Участка к только к 2-м зонам с особыми условиями использования территории - водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе (т.е. без включения в условия заключаемого Договора аренды запретов, связанных с отнесением Участка к зоне затопления, границы которой установлены намного позднее).

Как следствие, при оформлении новых договорных отношений с ООО "ЖОЛЛИ" на Участок Департамент руководствовался решением ГЗК г. Москвы по п. 39 протокола заседания от 05.06.2020 N 15 о предоставлении ООО "ЖОЛЛИ" в аренду Земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства существующего ОНС, позволяющим не учитывать введенные позднее ограничения на Участок.

Однако, данный довод Правительства Москвы и Департамента был необоснованно отклонен судом первой инстанции.

Ранее отмечено, что нормой ст. 105 ЗК РФ предусмотрена возможность установления ограничений использования земельных участков путем установления зон с особыми условиями использования территорий.

Так, в соответствии с пп. 17 ст. 105 ЗК РФ, могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

17) зоны затопления и подтопления.

Согласно п. 6 ст. 56 ЗК РФ, ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

В силу п. 5 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:

5) сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения

по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

В соответствии с п.п. 1, 3, 4, 6, 10 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в реестр границ вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях, о Байкальской природной территории и ее экологических зонах:

1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений или указания на положения нормативных правовых актов, на основании которых установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в случае, если такими нормативными правовыми актами не предусмотрено принятие решений об установлении зон с особыми условиями использования территорий;

6) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон или территорий (в отношении зон с особыми условиями использования территорий (подзон), территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий);

10) срок, на который установлена зона с особыми условиями использования территории, или указание, что зона с особыми условиями использования территории установлена бессрочно.

Положениями п. 24 ст. 106 ЗК РФ прямо установлено, что зоны с особыми условиями использования территорий, в т.ч. возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН.

Аналогичные положения содержатся в п. 5 Положение о зонах затопления, подтопления, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360 "О зонах затопления, подтопления", согласно которому зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в ЕГРН.

Из содержания приведенных выше норм права следует, что вне зависимости от того, каким органом и на основании какого акта были установлены соответствующие зоны с особыми условиями использования территорий, все ограничения, связанные с использованием земельных участков, расположенных полностью или частично в таких зонах, будут считаться установленными (т.е. действующими) с момента внесения данных о них в сведения ЕГРН (т.е. принятия компетентными органами решений об установлении особых зон недостаточно для действия запретов, связанных с установлением таких зон).

Таким образом, если в отношении земельных участков имеются какие-либо ограничения их использования, препятствующие государственной регистрации прав на данные участки, то такие ограничения непосредственно должны быть отражены в сведениях ЕГРН.

Вместе с тем, по сведениям ЕГРН в отношении рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, в т.ч. предоставленным Управлением Росреестра по Москве выпискам из ЕГРН от 08.10.2020 N КУВИ-002/2020-27623842 и от 25.01.2022 N КУВИ-001/2022-10345220, являющимся приложениями к договору аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 и предоставленным в материалы настоящего дела, в подразделах "Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории" и "Особые отметки" раздела 1 обеих выписок указано, что "данные отсутствуют".

Учитывая отсутствие в сведениях ЕГРН данных о нахождении названного Земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий (в зоне затопления), по сути, на данный Участок не установлены какие-либо ограничения использования территории, тем более, предполагающие обязательное их отражение в требуемом к государственной регистрации договоре аренды от 02.09.2021 N И-07-002186.

Более того, согласно п. 21 ст. 106 ЗК РФ, правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН или об изменении таких сведений в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку, как упомянуто выше, рассматриваемый Земельный участок является не разграниченной собственностью и распоряжение им осуществляет город Москвы в лице Департамента, орган регистрации прав и кадастрового учета, в случае внесения в сведения ЕГРН данных об установлении зоны с особыми условиями использования территорий (зоны затопления), в т.ч. о границах последней и установленных относительно нее ограничениях, обязан направить соответствующую информацию в Департамент.

Однако, в нарушение п. 21 ст. 106 ЗК РФ, как до, так и после заключения договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 от Управления Росреестра по Москве в Департамент не поступали сведения об обременении Участка зоной с особыми условиями использования территории (зоной затопления).

Таким образом, заключенный с ООО "ЖОЛЛИ" договор аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 содержит все ограничения, требуемые законом к предмету аренды и Управление Росреестра по Москве не вправе требовать от Заявителя включения в условия данного Договора аренды дополнительных ограничений на Участок.

Суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что установленный в ЕГРН вид разрешенного использования Земельного участка является препятствием к осуществлению государственной регистрации Договора аренды.

В частности, суд согласился с доводом Управления Росреестра по Москве, изложенном в уведомлении исх. от 14.12.2021, о невозможности осуществления государственной регистрации Договора аренды, ввиду несоответствия сведений о виде разрешенного использования Земельного участка, содержащемся в ЕГРН и поименованном в п. 1.4 раздела 1 "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА" Договора аренды, виду разрешенного использования, определенному в ПЗЗ города Москвы.

Между тем, судом ошибочно не принято во внимание, что подобное несоответствие не может являться препятствием для осуществления испрашиваемых регистрационных действий.

По сведениям ЕГРН, с момента образования (т.е. с 20.07.2012) земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 и до настоящего времени вид его разрешенного использования определен как "участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7)".

Указанные данные в установленном законом порядке в 2012 г. внесены в сведения ЕГРН относительно Земельного участка и даже в настоящее время являются актуальными.

Названное выше обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРН от 18.06.2013 N 77/501/13-265586, от 08.10.2020 N КУВИ-002/2020-27623842 и от 25.01.2022 N КУВИ-001/2022-10345220 на данный Участок, представленными в материалы настоящего дела и являющимся приложениями к договору краткосрочной аренды от 16.01.2014 N М-07-508385, договору аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 и настоящему заявлению.

Какого-либо распорядительного акта, изменяющего установленный ранее для Участка вид разрешенного использования, уполномоченным органом государственной исполнительной власти не издавалось.

Следует также отметить, что орган регистрации прав и кадастрового учета не заявляет о незаконности существующего в течение многих лет вида разрешенного использования Участка.

В соответствии с пп. 2 п. 1, абз. 1 - 3 п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в т.ч. на земли населенных пунктов.

Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

С учетом имеющихся в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования Участка, в условия п. 1.1 раздела 1 "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 на законных основаниях включены положения о том, что Участок имеет разрешенное использование: участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7) и предоставляется для размещения административного здания.

При наличии подобных обстоятельств, препятствий для осуществления государственной регистрации Договора аренды не имеется, что не было учтено судом.

Ранее отмечено, что перед заключением договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186, с ООО "ЖОЛЛИ" был оформлен договор краткосрочной аренды от 16.01.2014 N М-07-508385 для проведения проектно-изыскательских работ, со сроком действия на 11 месяцев 28 дней, впоследствии сначала продленный на неопределенный срок, а затем расторгнутый ввиду заключения нового Договора аренды, испрашиваемого к государственной регистрации в рамках настоящего спора.

После заключения названного Договора краткосрочной аренды, на Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 Москомархитектурой был оформлен ГПЗУ N RU77-176000-012143, утвержденный приказом Москомархитектуры от 08.05.2014 N 1024 и действующий до 29.05.2018.

В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ, в ГПЗУ содержится информация:

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом.

Данный ГПЗУ N RU77-176000-012143 предусматривал следующие основные виды разрешенного использования Земельного участка:

* объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1001 07);

* объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1004 01);

* объекты размещения организаций общественного питания (1004 03);

* объекты размещения складских предприятий (3001 03).

Указанные в приведенном ГПЗУ N RU77-176000-012143 виды разрешенного использования Участка не коим образом не противоречат видам разрешенного использования Участка, содержащимся в сведениях ЕГРН, а, напротив, полностью соотносятся с ними.

Как следствие, имеющаяся ранее документация, на основании которой осуществлялась разработка проектной документации на Объект, свидетельствует о том, что по итогу на Участке должно быть размещено нежилое здание, имеющее исключительно административное назначение.

Наличие названного обстоятельства также подтверждает законность условий по п.п. 1.1, 1.4 раздела 1 "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА" и п. 4.2 раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186, из содержания которых следует, что завершение ООО "ЖОЛЛИ" строительства существующего на Участке ОНС должно осуществляться на основании разработанной ранее документации, а именно, в соответствии с технико-экономическими показателями, содержащимися в ГПЗУ N RU77-176000-012143 (в т.ч. в соответствии с установленными в данном ГПЗУ основными видами разрешенного использования Участка), а не в соответствии с ПЗЗ города Москвы.

Ранее отмечено, что на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 в настоящее время располагается возведенный ранее ОНС с кадастровым номером 77:07:0012004:3640.

Строительство названного Объекта было осуществлено до 2012 г.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 был образован только в 2012 г. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55 с сохранением в измененных границах на основании распоряжения Департамента от 21.03.2012 N 949, строительство данного Объекта фактически велось на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0012004:55.

Так, на рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:55 имеется заключение Московской государственной вневедомственной экспертизы от 13.06.1994 N 81-П34 МГЭ, в соответствии с которым на указанном Участке предполагалось размещение административного гостиничного блока.

Об административно-деловом назначении Объекта свидетельствует также выданное Мосгосстройнадзором разрешение на строительство от 17.09.2004 N 15324/3.

Как следствие, находящийся в собственности ООО "ЖОЛЛИ" ОНС в период строительства имел административно-деловое назначение, являясь будущим административно-выставочным корпусом, ввиду чего данный ОНС и по завершении строительства по своему функциональному назначению должен представлять собой административно-офисное здание.

Выше указано, что требуемый к государственной регистрации договор аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 заключен на основании положений пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которыми, по сути, установлено, что находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на таком участке, однократно для завершения строительства этого объекта.

Условиями п. 1.4 раздела 1 "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА" указанного договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 установлено, что Участок предоставляется для завершения строительства ОНС с технико-экономическими показателями, содержащимися в ГПЗУ N RU77-176000-012143, параметрами, функциональным назначением объекта.

Таким образом, в условия рассматриваемого Договора аренды обоснованно включены положения о том, что Арендатор обязан завершить строительство уже существующего ОНС (т.е. Объекта, имеющего административное назначение), а не какого-либо иного объекта недвижимости.

Заключение же указанного Договора аренды на иных условиях, в т.ч. для завершения строительства объекта с иным функциональным назначением, противоречило бы пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Соответственно, условия указанного Договора аренды полностью соответствуют действующем законодательству Российской Федерации и города Москвы, что ошибочно не принято судом первой инстанции и не отражено в оспариваемом решении от 04.07.2022.

При этом, ни органом регистрации прав и кадастрового учета в уведомлении исх. от 14.12.2021, ни судом первой инстанции, не приведена норма права, на основании которой на Департамент, либо на собственника ОНС возложена обязанность по изменению функционального назначения ранее возведенного Объекта.

Отказывая в удовлетворении требования заявителя, суд первой инстанции согласился с позицией Управления, о том, что вид разрешенного использования Земельного участка должен соответствовать его разрешенному использованию, определенному в ПЗЗ города Москвы.

Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ, территориальные зоны - зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу п. 9 ст. 1 ГрК РФ, градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

П. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ установлено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.ч. 2, 2.1 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

В силу п. 8 ст. 1 ГрК РФ, ПЗЗ - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

ПЗЗ города Москвы утверждены п. 1 постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы".

Согласно ПЗЗ города Москвы, Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 расположен в территориальной зоне с основными видами разрешенного использования "пищевая промышленность: размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в т.ч. для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий (код 6.4)".

Однако, по сведениям ЕГРН, с момента образования (т.е. с 20.07.2012) земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 и до настоящего времени вид его разрешенного использования определен как "участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7)".

В соответствии с абз. 1 - 2 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Аналогичные положения содержатся в ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, в силу которой земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из положений действующего земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, в совокупности с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определениях от 26.03.2020 N 631-О и от 30.06.2020 N 1491-О, прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В спорном случае до утверждения 28.03.2017 ПЗЗ города Москвы:

* осуществлено строительство ОНС с кадастровым номером 77:07:0012004:3640 (работы велись до 2012 г.);

* Участку установлено разрешенное использование "участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7)" (внесено в ЕГРН 20.07.2012).

Так, установленный для Участка вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, утвержденному ПЗЗ г. Москвы, принятыми после возведения в 2012 г. Объекта и, соответственно, после образования самого Участка, что подтверждает право Департамента предоставить, а ООО "ЖОЛЛИ" использовать, данный Участок по прежнему фактическому (т.е. существующему в ЕГРН) виду разрешенного использования.

Соответственно, судом ошибочно не учтено, что на законодательном уровне не установлено запрета на использование Земельного участка согласно содержащемуся в сведениях ЕГРН виду разрешенного использования, в случае, если такой вид не соответствует градостроительному регламенту, установленному в ПЗЗ г. Москвы.

Таким образом, несоответствие вида разрешенного использования Земельного участка, содержащегося в ЕГРН и указанного в п. 1.4 раздела 1 "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА" Договора аренды, виду разрешенного использования, определенному в ПЗЗ города Москвы, не может служить основанием для отказа в государственной регистрации данного Договора аренды.

В совокупности приведенных доводов судом необоснованно не учтено при разрешении настоящего спора, что Департаментом в Управление Росреестра по Москве предоставлены все необходимые документы для осуществления регистрационных действий, связанных с Договором аренды Земельного участка.

Учитывая изложенное, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации Договора аренды не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального закона N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Принимая во внимание совокупность указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции полагает, что требования апелляционной жалобы, доводы которой нашли свое надлежащее подтверждение в материалах дела, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий, бездействия органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным, решения, действия, бездействия незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым в порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ЖОЛЛИ" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, общей площадью 2 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б.

Решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2022 по делу N А40-46976/22 отменить, заявленные Департаментом городского имущества города Москвы требования - удовлетворить.

Признать недействительным (незаконным) уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 14.12.2021 N КУВД-001/2021-36589451/4 (MFC-0558/2021-1424658) (далее также уведомление исх. от 14.12.2021) об отказе в осуществлении государственной регистрации заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ЖОЛЛИ" договора аренды от 02.09.2021 NИ-07-002186 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, общей площадью 2 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ЖОЛЛИ" договора аренды от 02.09.2021 N И-07-002186 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, общей площадью 2 036 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Рябиновая ул., вл. 38Б.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова