Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2022 г. N 09АП-75085/22 по делу N А40-120636/2022

г. Москва

25 ноября 2022 г.

Дело N А40-120636/22

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А.Чеботаревой,

судей:	И.В. Бекетовой, Ж.В. Поташовой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2022 по делу N А40-120636/22 (148-622)

по заявлению ООО "Производственная фирма "ЛЕНА" (ОГРН: 1027739731084, ИНН: 7713087110)

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) АО Банк "Национальный стандарт" ОГРН: 1157700006650, ИНН: 7750056688), 2) ДГИ города Москвы, 3) Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

о признании незаконными решений,

при участии:

от заявителя:	Джангиров Н.Р. по дов. от 01.04.2022;
от ответчика:	Макеева Ю.Д. по дов. от 17.01.2022;
от третьих лиц:	1-3) не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

С учетом уточнения заявленных требований ст. 49 АПК РФ, ООО "Производственная фирма "ЛЕНА" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление), оформленные уведомлениями об отказе государственной регистрации прав от 28 июня 2022 г. N КУВД-001/2022-11180037/5, N КУВД-001/2022-11179864/12, N КУВД-001/2022-11180063/5, в отношении государственной регистрации ипотеки по заключенному между ООО "Производственная фирма "Лена" и АО Банк "Национальный стандарт" договору ипотеки N 67КЛЗ/00-20/36 здания (сооружения) и земельного участка от 14 марта 2022 г. в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1154 площадью 1941,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1140 площадью 936,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1, права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:200 площадью 10996 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1, об обязании Управления Росреестра по Москве в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию обременения в виде ипотеки в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1154 площадью 1941,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1140 площадью 936,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1, права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:200 площадью 10996 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1, на основании заключенного между ООО "Производственная фирма "Лена" и Акционерным обществом Банк "Национальный стандарт" договору ипотеки N 67КЛЗ/00-20/36 здания (сооружения) и земельного участка от 14 марта 2022 г.; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 9000 (девять тысяч) рублей.

Решением суда от 15.09.2022 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заинтересованное лицо ссылается на несоответствие представленного на государственную регистрацию договора ипотеки требованиям ст. 12 Закона об ипотеки.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Решениями Управления Росреестра по Москве, оформленными уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от 28 марта 2022 г. N КУВД-001/2022-11180037/4, N КУВД-001/2022-11179864/4, N КУВД-001/2022-11180063/4, приостановлена государственная регистрация ипотеки по заключенному между ООО "Производственная фирма "Лена" (залогодатель) и АО Банк "Национальный стандарт" (залогодержатель) договору ипотеки N 67КЛЗ/00-20/З6 здания (сооружения) и земельного участка от 14 марта 2022 г. в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1154 площадью 1941,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14;

- нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1140 площадью 936,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1 ;

- права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:200 площадью 10996 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1.

Согласно содержанию уведомлений о приостановлении государственной регистрации ипотеки, основанием для принятия заинтересованным лицом решений о приостановлении государственной регистрации ипотеки послужили следующие обстоятельства:

а) согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:200 внесена запись об аренде сроком с даты государственной регистрации до 30.06.2018 г., однако срок исполнения обеспечиваемых залогом обязательств установлен до 01.12.2023 г., таким образом, предоставленный договор ипотеки заключен в нарушение норм действующего законодательства;

б) земельный участок, права аренды которого предоставляются в залог, расположен в границах санитарно-защитных зон, что в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса РФ является ограничением права на землю, однако представленный на государственную договор ипотеки не содержит сведений о данных ограничениях;

в) здание, являющееся объектом договора ипотеки, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, внесено в перечень объектов самовольного строительства согласно постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

В целях возобновления государственной регистрации ипотеки ООО "Производственная фирма "Лена" совместно с АО Банк "Национальный стандарт" 13 мая 2022 г. представило в Управление Росреестра по Москве договор ипотеки, содержащий сведения о том, что земельный участок расположен в границах санитарно-защитных зон, тем самым устранив второе обстоятельство, ставшее одним из трех оснований для приостановления регистрационных действий. При этом в сопроводительном письме, приложенным к заявлению о возобновлении государственной регистрации, Общество представило мотивированные письменные возражения, указав на необоснованность первого и третьего обстоятельств, ставших основанием для приостановления государственной регистрации, приложив письменные доказательства своей позиции.

На заявление сторон договора ипотеки о возобновлении государственной регистрации ипотеки заинтересованное лицо ответило уведомлением от 18 мая 2022 г. о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, повторно указав на первое и третье обстоятельства как основания для приостановления государственной регистрации ипотеки.

После обращения ООО "Производственная фирма "Лена" с соответствующим заявлением в арбитражный суд и принятием судом настоящего заявления к рассмотрению Управлением Росреестра по Москве по тому же основанию приняты решения об отказе в государственной регистрации ипотеки в соответствии с заключенным между ООО "Производственная фирма "Лена" (залогодателем) и Акционерным обществом Банк "Национальный стандарт" (залогодержателем) договором ипотеки N 67КЛЗ/00-20/36 здания (сооружения) и земельного участка от 14 марта 2022 г. в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:11454 площадью 1941,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д.14, нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0002014:1140 площадью 936,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1, права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:200 площадью 10996 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14, строение 1, оформленные уведомлениями об отказе в государственной регистрации прав от 28 июня 2022 г. N КУВД-001/2022-11180037/5, N КУВД-001/2022-11179864/12, N КУВД-001/2022-11180063/5.

ООО "Производственная фирма "Лена" почитав решения незаконными, обратилось с заявлением о признании их незаконными и отмене в Арбитражный суд г.Москвы.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, оспариваемое решение незаконно и нарушает права и законные интересы общества.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ определено, что исполнение обязательств, может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Как установлено материалами настоящего дела, согласно представленному заинтересованному лицу в целях возобновления государственной регистрации ипотеки письму Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2018 г. N ДГИ-1-77086/18-1 договор аренды земельного участка N М-09-024189 от 30.06.2003 г., предметом которого является предоставление Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:200, после истечения срока его действия (30 июня 2018 г.) возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса РФ.

Наличие договорных отношений между Обществом и Департаментом городского имущества г. Москвы по аренде земельного участка подтверждается также письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 14 апреля 2020 г. N ДГИ-1-27633/20-1, копия которого также была представлена заинтересованному лицу.

При этом запись о государственной регистрации аренды в пользу Общества как обременение земельного участка правом аренды не погашена и подтверждает с учетом названных писем арендодателя наличие арендных отношений по договору аренды земельного участка и соответственно наличие у Общества права аренды, которое может быть предметом залога.

Кроме того, ранее Управлением Росреестра по Москве неоднократно осуществлялась государственная регистрация ипотеки в отношении права аренды земельного участка с находящимися на земельном участке зданиями по договорам ипотеки, заключенным после 30 июня 2018 г., что подтверждает необоснованность приостановления государственной регистрации ипотеки по названному выше первому основанию.

Факт неоднократной государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка и после истечения основного срока аренды земельного участка 30 июня 2018 г., а именно 15 января 2019 г. на основании договоров ипотеки от 07 декабря 2018 г., а также 03 сентября 2019 г. на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 15 августа 2019 г. по делу N А40-63721/19-72-53

Более того, вступившим в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 марта 2020 г. по делу N А40-332357/19, принятому по заявлению Общества об оспаривании отказа в государственной регистрации ипотеки, которым аналогичное приведенное Управлением Росреестра по Москве основание для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации ипотеки признано незаконным на основании изложенных выше Обществом доводов.

Таким образом, наличие непогашенной записи в ЕГРН о зарегистрированном праве аренды по договору аренды земельного участка, возобновленному после 30 июня 2018 г. с согласия арендодателя земельного участка на неопределенный срок, с учетом неоднократно осуществленной регистрирующим органом после 30 июня 2018 г. государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка позволяет делать вывод о необоснованности приостановления регистрирующим органом государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с находящимися на нем двумя зданиями на том основании, что срок исполнения обеспечиваемых залогом обязательств установлен до 01.12.2023 г., поскольку такое условие договора ипотеки о сроке погашения кредита вытекает из заключенного сторонами кредитного договора и не нарушает норм действующего законодательства РФ об ипотеке, учитывая, что договор аренды земельного участка имеет статус действующего договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).

В силу названной статьи Гражданского кодекса РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731).

Между тем, здание по адресу г. Москва, ул. Краснополянская, д. 14 с кадастровым номером 77:09:0002014:1154 в судебном порядке не признано самовольной постройкой.

При этом само по себе включение Правительством Москвы здания в перечень объектов, имеющих признаки самовольного строительства, не является достаточным основанием для приостановления государственной регистрации права, поскольку такое основание отсутствует в перечне оснований приостановления регистрации, перечисленных в пункте 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10 марта 2021 г. по делу N А40-71641/2020 Правительству Москвы и Департаменту городского имущества г. Москвы отказано в удовлетворении требований о признании указанного здания самовольной постройкой и его сносе (Управление Росреестра по Москве принимало участие в этом судебном споре в качестве третьего лица). Арбитражный суд г. Москвы пришел к выводу, что здание не обладает признаками самовольной постройки, установленными статьей 222 Гражданского кодекса РФ, не может быть признано таковым и сносу не подлежит. Решением суда также установлено, что все требования закона при строительстве здания Обществом были соблюдены, а стороны договора аренды земельного участка после завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности согласовали предоставление земельного участка Обществу в целях эксплуатации здания.

Вышеизложенные доводы, доказывающие ошибочность и неправомерность первого и третьего обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки, были заблаговременно доведены в письменной форме до сведения заинтересованного лица как при первоначальной подаче документов на государственную регистрацию ипотеки, так и при предоставлении Обществом дополнительных документов после принятия заинтересованным лицом решений о приостановлении государственной регистрации ипотеки двух зданий и права аренды земельного участка в целях возобновления регистрационных действий.

Таким образом, в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения испрашиваемых юридическим лицом peгистрационных действий.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для вынесения оспариваемых решений, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, сводятся к повторению доводов, заявленных Управлением в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции.

При этом данные доводы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2022 по делу N А40-120636/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

И.В. Бекетова Ж.В. Поташова