Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2022 г. N 20АП-7356/22 по делу N А09-3721/2021

г. Тула

28 ноября 2022 г.

Дело N А09-3721/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.11.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М., Селивончика А.Г, при ведении протокола судебного заседания секретарем Луневой Д.А., при участии представителя истца - Брянской области в лице управления имущественных отношений Брянской области (г. Смоленск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Макеевой М.Ю. (доверенность от 10.01.2022 N 01-01), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (г. Брянск, ОГРН 1023202744003, ИНН 3234047962), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2022 по делу N А09-3721/2021 (судья Лемешко Г.Е.),

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (далее - ответчик, общество) о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 14.08.2017 N 3642, изложив пункт 4.1 указанного договора в следующей редакции: размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год; размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, и распространить действие указанного дополнительного соглашения с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. Истец указывает на то, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка размер арендной платы должен быть пересмотрен путем заключения дополнительного соглашения, поскольку в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Управление полагает, что размер арендной платы по договору от 14.08.2017 N 3642 подлежит пересмотру в соответствии с установленным порядком исчисления размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые без торгов.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени его проведения, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.02.2008 на основании приказа управления от 18.02.2008 N 540 в газете "Брянский рабочий" размещено извещение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, общей площадью 2330662 кв.м с видом разрешенного использования - для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Размер арендной платы в год за 1 кв. м земельного участка установлен в извещении в размере 7 руб. 93 коп. с возможностью его изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

Протоколом от 24.02.2008 N 01/08 победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "Брянская региональная компания по реализации газа" (ОГРН 1023202736402, ИНН3201005558), переименованное в общество с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Брянск" (далее - ООО "Газпром межрегионгаз Брянск").

26.03.2008 между управлением (арендатор) и ООО "Газпром межрегионгаз Брянск" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 637 (далее - договор N 637), по условиям которого арендатор принял на себя обязательства по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, которые включали в себя, в том числе, подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, а также строительство объектов недвижимости - как жилого, так и вспомогательного (инженерная, транспортная инфраструктуры), социального назначения (п. п. 2.2.1, 2.4.1, 2.4.4 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3%. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 4.6 договора).

16.07.2012 между ООО "Газпром межрегионгаз Брянск" (Арендатор 1) и ООО "Брянская строительная компания" в настоящее время ООО Специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (Арендатор 2) было заключено соглашение о порядке реализации прав и исполнения обязанностей арендаторов земельных участков, предоставленных в целях комплексного освоения территории бывшего аэропорта г. Брянска, на основании которого между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 16.07.2012 к договору аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.09.2010 N 2192 от, по условиям которого Арендодатель и Арендатор 1 выразили согласие на вступление Арендатора 2 в указанный договор аренды земельного участка обшей площадью 41719 кв.м, с кадастровым номером 32:28:030905:11, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, с разрешенным видом: для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки.

Дополнительным соглашением от 26.12.2013 к договору аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.09.2010 N 2192 и дополнительному соглашению от 16.07.2012, Арендодатель, Арендатор 1 и Арендатор 2 выразили согласие на выход Арендатора 1 из указанного договора аренды.

С момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения Арендатор 2 становится единоличным арендатором и к нему переходят все права и обязанности по договору аренды от 14.09.2010 N 2192.

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 13.02.2014 N 328, путем объединения нескольких земельных участков из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки, расположенных по адресу: Брянская область, г. Брянск, территория бывшего аэропорта, принадлежащих на праве аренды ООО "Брянская строительная компания" образован земельный участок площадью 254096 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:81, в связи с чем между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО "Брянская строительная компания" (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.02.2014 N 3044.

Согласно пункту 2.1.2 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, из земель населенных пунктов, обшей площадью 254096 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:81, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.02.2014.

Сторонами согласован срок действия договора с 17.02.2014 по 25.03.2023 (п. 3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.6 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 16.04.2014 N 900, было образовано 36 земельных участков, путем перераспределения земельных участков площадью 254096 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:81, и площадью 41719 кв.м, с кадастровым номером 32:28:030905:11, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки и заключено 36 договоров аренды от 16.04.2014.

Впоследствии 34 земельных участка из вышеуказанных 36 земельных участков были перераспределены между собой, в результате чего были образованы новые 37 земельных участков, в том числе земельный участок площадью 7566 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:127.

03.08.2017 в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 7566 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:127, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа.

Между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО Специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (Арендатор) в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 14.08.2017 N 847, заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка N 3642 от 14.08.2017, по условиям которого настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с выполнением Арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Брянская область, г. Брянск, территория бывшего аэропорта (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора Арендатор обязуется выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Брянская область, г. Брянск, территория бывшего аэропорта, в соответствии с протоколом аукциона N 01/08 от 24.03.2008 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, из земель населенных пунктов, обшей площадью 7566 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030905:127, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, с разрешенным использованием в соответствии с документацией по планировке территории: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроено-пристроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа (п. 2.1.2 указанного договора).

Указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 14.08.2017.

Сторонами согласован срок действия договора с 14.08.2017 по 31.12.2023 (п. 3.1 указанного договора).

В пункте 4.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за земельный участок составляет 8 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год (увеличен на 3% от первоначального размера 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.6 договора размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка от 14.08.2017 N 3642 прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию 29.08.2017.

Письмом от 28.12.2020 управление направило в адрес общества дополнительное соглашение к договору аренды от 14.08.2017 N 3642, предложив изменить размер арендной платы по договору до 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год с 14.08.2017 на основании отчета об оценке ООО "Бизнес Фаворит" от 28.12.2020 N 421-12/20 Н.

03.03.2021 управление направило в адрес общества письмо N 12-2484, потребовав в срок до 20.03.2021 подписать и возвратить управлению дополнительное соглашение к договору аренды от 14.08.2017 N 3642.

Данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Полагая, что общество неправомерно уклоняется от заключения дополнительного соглашения, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В соответствии со статьями 1, 5, 22, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 606, 614 ГК РФ, арендаторы земельных участков обязаны своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке и в сроки установленные договором.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определялся на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Последующее заключение договоров аренды в отношении вновь образованных из такого земельного участка земельных участков само по себе основанием для изменения размера арендной платы, определенной по результатам аукциона, не является (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ, пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ-15-8301, пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договора, договор может быть изменен по решению суда, в том числе в случаях предусмотренных договором.

Из материалов дела усматривается, что обращаясь с настоящим иском управление в качестве основания заявленных требований ссылается на пункт 4.1 договора от 14.08.2017 N 3642, в соответствии с которым размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, земельный участок N 32:28:0030905:127 образован из земельного участка N 32:28:000000:0062 и размер арендной платы определен по результатам проведенного 24.03.2008 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (протокол аукциона от 24.03.2008 N 01/08, договор аренды земельного участка от 26.03.2008 N 637).

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 03.08.2017, (до момента заключения спорного договора), вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:127 - многоквартирные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроенные помещения учреждений и организаций, размещаемые в жилых многоквартирных домах не выше третьего этажа (выписка из ЕГРН N КУВИ-001/2022- 131535700 от 03.08.2022).

Из изложенного следует, что обстоятельства, на которых истец основывает требования, существовали уже в момент заключения спорного договора, а не возникли после.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка от 14.08.2017 N 3642, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, как основания для внесения изменений в данный договор в судебном порядке, в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно отказал управлению в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в пункт 4.1 договора аренды находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017 N 3642.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.08.2022 по делу N А09-3721/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко А.Г. Селивончик