Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2022 г. N 14АП-8456/22 по делу N А66-8801/2022

г. Вологда

28 ноября 2022 г.

Дело N А66-8801/2022

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Шадриной А.Н.,

рассмотрев без вызова сторон в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу потребительского кооператива "Гаражный автокооператив Центрального района N 3" на решение Арбитражного суда Тверской области от 22 сентября 2022 года (резолютивная часть от 24 августа 2022 года) по делу N А66-8801/2022,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170034, город Тверь, улица Ерофеева, дом 5; ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к потребительскому кооперативу "Гаражный автокооператив Центрального района N 3" (адрес: 170002, город Тверь, 2-я улица Суворова, дом 5; ОГРН 1036900006395, ИНН 6905045249; далее - Кооператив) о взыскании 349 836 руб. 18 коп., в том числе 268 811 руб. задолженности по арендной плате за период с 17.02.2020 по 31.12.2021 и 81 025 руб. 18 коп. пеней за период с 16.04.2020 по 31.12.2021.

Решением суда от 22 сентября 2022 года (резолютивная часть от 24 августа 2022 года) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Кооператив с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к следующему. Договор аренды от 17.02.2020 N 92-2 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400095:78 сформированы неверно, вследствие чего по делу было необходимо назначить соответствующую судебную экспертизу. Дело подлежало рассмотрению по общим правилам искового производства.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба Кооператива удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.02.2020 Департаментом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключаемого без проведения торгов N 92-2, с кадастровым номером 69:40:0400095:78, площадью 1734 кв. м, вид разрешенного использования под гаражи, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. 2-я Суворова, д. 5 в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к договору.

Срок аренды участка установлен с 17.02.2020 по 17.02.2025 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы начисляется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками устанавливается органом государственной власти Тверской области (пункт 3.3 договора).

Обязанность по внесению арендной платы арендодателю за предоставленный земельный участок должна быть исполнена в сроки:

не позднее 15.04 текущего года - части годовой суммы;

не позднее 15.07 текущего года - части годовой суммы;

не позднее 15.10 текущего года - часть годовой суммы.

В силу пункта 3.8 договора аренды в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значения параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора заказным письмом. Неполучение арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.

В приложении 2 к договору аренды определен порядок внесения арендной платы, согласно которому Кооператив вносит арендную плату за земельный участок площадью 1734 кв. м, размер арендной платы в месяц составляет 12 232 руб. 42 коп.

Поскольку обязательства по своевременному внесению арендной платы ответчиком не исполнены, претензия оставлена Кооперативом без удовлетворения, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру, иск удовлетворил в полном объеме.

Апелляционная инстанция считает, что при принятии решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3.1.31 Положения о Департаменте управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, утвержденного постановлением Главы администрации города Твери от 23.01.2007 N 198, Департамент осуществляет полномочия по распоряжению, связанных с предоставлением земельных участков, расположенных, в том числе под гаражами в гаражных кооперативах и под гаражными кооперативами.

Расчет суммы основного долга судом проверен, признан верным.

Оснований для переоценки данного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.

Довод Кооператива о том, что договор аренды от 17.02.2020 N 92-2 в установленном законом порядке не зарегистрирован, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В отношении довода апеллянта о неверном формировании границ земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400095:78 суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Так, в соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, включая описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 43 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков (если описание местоположения их границ соответствует установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом требованиям), орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Правила настоящей части применяются также в случае, если в связи с образованием земельных участков одновременно осуществлено уточнение местоположения части (частей) границ других земельных участков, которая является общей частью (которые являются общими частями) границ образуемого земельного участка.

Уточнение границ земельных участков в случае выявления ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков, в том числе при выполнении кадастровых работ в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, осуществляется на основании заявления лица, являющегося правообладателем одного из земельных участков, в отношении которых осуществляется уточнение границ, либо указанного в статье 15 настоящего Федерального закона лица, заинтересованного в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, а также необходимых для таких государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов. В указанном случае в межевой план включается обоснование наличия ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков, а местоположение границ указанных земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Согласно положениям статьи 61 Закона N 218-ФЗ воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Из материалов дела видно, что с момента заключения 17.02.2020 сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400095:78 Кооператив за регистрацией договора аренды в установленном законом порядке не обращался, реальных мер по уточнению границ земельного участка не предпринимал.

Также истцом заявлено требование о взыскании 81 025 руб. 18 коп. пеней за период с 16.04.2020 по 31.12.2021.

В соответствии со статьями 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды ответчику (арендатору) за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пени в размере 0,1 % просроченной арендной платы.

Расчет пеней судом первой инстанции проверен и признан верным, с чем суд апелляционной инстанции согласен.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 22 сентября 2022 года (резолютивная часть от 24 августа 2022 года) по делу N А66-8801/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского кооператива "Гаражный автокооператив Центрального района N 3" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

А.Н. Шадрина