Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2022 г. N 10АП-20336/22 по делу N А41-18231/2022

г. Москва

28 ноября 2022 г.

Дело N А41-18231/22

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от истца: не явился. извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился. извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился. извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО "Высоковский Текстиль" на решение Арбитражного суда Московской области от 26.09.2022 по делу N А41-18231/22, по иску Администрации городского округа Клин (ОГРН 1035003952004, ИНН 5020007701) к АО "Высоковский Текстиль" (ОГРН 1025002591338, ИНН 5020022869) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814) о расторжении договора аренды от 20.05.1998 N 244, о взыскании по договору аренды земельного участка от 20.05.1998 N 244 задолженности за период с 1 квартала 2010 по 4 квартал 2021 в размере 16006889.68 руб., неустойки за период с 1 квартала 2010 по 4 квартал 2021 в размере 15704983.66 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Клин (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Высоковский Текстиль" (далее - ответчик) с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 20.05.1998 N 244 задолженности по арендной плате за период с 19.03.2019 по 17.12.2021 в размере 2867070,98 руб., неустойки за период с 19.03.2019 по 17.12.2021 в размере 713462,95 руб., расторжении договора аренды от 20.05.1998 N 244.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.09.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 20.05.1998 N 244 земельного участка с кадастровым номером 50:03:0060305:45 площадью 55690 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Клинский район, г. Высоковск, для размещения промплощадки ткацкого производства по ул. Советской -32950 кв. м, управления фабрики по ул. Советской д. 47а - 4480 кв. м, складов N 1 и N 2 с подъездными ж/д путями - 14440 кв. м, гаражей по ул. Советской - 2900 кв. м, магазина по ул. Ленина, д. 27 - 920 кв. м сроком на 49 лет. Дополнительным соглашением от 12.05.2003 к договору аренды часть арендуемой площади (920 кв. м) исключена из договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до истечения 10 дня начала следующего месяца.

В силу пункта 5.2.4 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить аренду плату.

Претензией от 17.12.2021 N Исх/13930-2-9 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды. Уведомлением от 17.12.2021 N Исх/13926-2-23 предложил досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 22.10.1998 N 1891 и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Часть зданий, находящихся на земельных участках входящих в состав договора аренды продана АО "Высоковскии Текстиль" на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных с ООО "Вертикаль", Пастуховым Д.А., Гапоненко В.В. и Поликарповым Л.Б., Администрации Клинского района Московской области.

Также на арендуемом земельном участке расположено здание управления площадью застройки 605,4 кв. м согласно техпаспорту. По договору купли-продажи от 19.11.2021 право собственности на здание управления передано гражданину Пастухову Д.А.

Согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка от 02.06.2022 N 256, на арендуемом земельном участке расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости:

- помещения корпуса старой ткацкой фабрики, назначение: нежилое, общая площадь 7898,50 кв. м, инв. N 069:025-4247, лит. А, А7, А8, А9, АН, А12, а5;

- помещения корпуса ткацкой фабрики, назначение: нежилое, общая площадь 8116,30 кв. м;

- помещения корпуса прядильной фабрики, назначение: нежилое, общая площадь 20426,10 кв. м, инв. N 069:025-4247, лит. А2, А13, а2, аЗ, а4;

- помещения пристройки прядильной фабрики, назначение: нежилое, общая площадь 2862,40 кв. м, этаж 1;

- здание кровельной мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 74,90 кв. м, инв. N 069:25-4247, лит. В;

- помещения проходной, назначение: нежилое, общая площадь 507,90 кв. м, лит. А4, инв. N 069:025-4247, этаж 1.

Общая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов составляет 32650,50 кв. м (с учетом части земельного участка под зданием управления площадью 605,40 кв. м) в период с 18.03.2019 по 18.11.2021, и 32045,10 кв. м (без учета части земельного участка под зданием управления) за период с 19.11.2021 по 17.12.2021.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. В отзыве на исковое заявление ответчик сослался на аналогичную площадь.

Судом первой инстанции установлено, что спорные здания сдаются в аренду. При этом доказательств, что земельный участок используется в меньшей площади, что в договор аренды внесены соответствующие изменения, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, пересчета площади занимаемой ответчиком части земельного участка истцом произведено уточнение исковых требований, согласно которым задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 17.12.2021 составляет 2867070,98 руб. период с 19.03.2019 по 17.12.2021.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком доказательства оплаты долга не представлены.

Расчет задолженности проверен судом и признан верным, поскольку произведен, исходя из площади фактически расположенных в границах участка зданий.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 19.03.2019 по 17.12.2021 в сумме 713462,95 руб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Оснований для снижения неустойки судом не установлено. Ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.1998 N 244.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, уведомлением от 17.12.2021 N Исх/13926-2-23 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды от 20.05.1998 N 244 и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации и указанному адресу в реквизитах договора аренды.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. В рамках настоящего дела заявлено требование о взыскании задолженности за период с 19.03.2019 по 17.12.2021.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 20.05.1998 N 244.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание длительность и систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды от 20.05.1998 N 244, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что исковые требования в части расторжении договора аренды от 20.05.1998 N 244 подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат сведений по существу спора, не свидетельствуют о надлежащем исполнении ответчиком взятых на себя обязательств по договору, не опровергают фактических установленных по делу обстоятельств, а также сделанных судом выводов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.09.2022 по делу N А41-18231/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.И. Погонцев В.Н. Семушкина