Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2022 г. N 09АП-77156/22 по делу N А40-249253/2021

г. Москва

28 ноября 2022 г.

Дело N А40-249253/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2022

по делу N А40-249253/21, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7704515009, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Восток" (ИНН 7726274861, ОГРН 1157746081162)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кондрашкова Ю.С. по доверенности от 09.12.2021, диплом ВСГ 2758658 от 26.06.2009;

от ответчика: Абдуллаев И.В., генеральный директор по решению N 1/2019 г. от 20.11.2019; Хуказов И.Р., уд. адв. N 7325 от 09.03.2011;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Восток" о взыскании 772 362,73 руб. - процентов за предоставленную рассрочку в размере за период 06.04.2018 по 22.08.2019, 2 565 382,50 руб. - пени за период 28.03.2019 по 22.08.2019, 1 998 222,76 руб. - убытков за период 05.04.2018 по 22.08.2019.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2022 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи арендованного имущества со стороны ООО "Восток" не подписан, в Росреестре не регистрировался, переход права собственности от продавца к покупателю не состоялся, залог недвижимого имущества не оформлялся. Суд также указал на то, что в спорный период действовал договор аренды, который сторонами не расторгался, арендные платежи производились ответчиком.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент ссылается на неправомерные выводы суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи арендуемого имущества, поскольку в силу статей 432, 455, 555 Гражданского кодекса РФ, пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49 существенные условия договора купли-продажи от 05.04.2018 г. N 59-5864 были определены решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2018 г. по делу N А40-172132/2016 и договор считается заключенным с указанной даты, в связи с чем подписание двустороннего документа, содержащих оферту и ее акцепт, не требуется.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в заявленном им размере по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 26.09.2022 г. законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 05.03.2008 г. между Департаментом имущества г. Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель, ответчик), ЗАО Фирма "ВОСТОК" (Арендатор, в настоящее время - ООО "ВОСТОК", истец) заключен договор N 06-00204/08 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании договора аренды N 05-240/97 от 16.04.1997 г. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 155,8 м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мкр. Северной Чертаново, д.4, корп.403 под физкультурно-оздоровительный комплекс, медицинский центр, бытовое обслуживание, сроком с 01.03.2008 г. по 01.03.2013 г.

Дополнительным соглашением от 04.03.2016 г. изменена площадь арендуемого помещения на 155, 9 кв.м. ( 1 этаж, пом.1, комн. 1-10, 12, 15-21), наименование арендатора изменено на ООО "ВОСТОК", изменено целевое назначение помещения, срок действия договора продлен до 03.03.2026 г.

18.02.2016 г. ООО "ВОСТОК" обратилось в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения общей площадью 155,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, м-н Чертаново Северное, д.4, к.403.

Департаментом в адрес ООО "ВОСТОК" было направлено письмо с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 155,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, м-н Чертаново Северное, д.4, к.403 по цене 17 898 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО "ВОСТОК" оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 10 175 930 руб. 00 коп.

13.05.2016 г. ООО "ВОСТОК" направил в адрес Департамента экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Уведомлением от 25.05.2016 г. N 33-5-26492/16-(0)-2 ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи на условиях протокола разногласий, что явилось основанием для обращения ООО "ВОСТОК" с иском в суд за урегулированием разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2018 г., вступившим в законную силу 05.04.2018 г., разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ВОСТОК" (ОГРН 1157746081162) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г.Москва, м-н Чертаново Северное, д.4, к.403., общей площадью 155,9 кв.м., были урегулированы судом, п. 3.1 и 3.4. договора, по которым стороны не пришли к соглашению при обмене офертой и акцептом, урегулированы в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 15 255 000 (пятнадцать миллионов двести пятьдесят пять тысяч) руб. в соответствии с судебной экспертизой по делу А40- 172132/16-64-904. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; п. 3.4. договора изложен судом в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 254 250 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В своем письме от 28 мая 2019 года ООО "ВОСТОК" поставило в известность ДГИ г. Москвы о невозможности приобретения указанной недвижимости по ценам апреля 2018 года и готовности приобретения объекта недвижимости на иных условиях.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. Письменное оформление документа и его подписание является правом, а не обязанностью лиц, совершающих сделку.

Таким образом, с момента принятия постановления судом апелляционной инстанции 05.04.2018 договор аренды прекратил свое действие, договор купли-продажи считается заключенным. Фактическое оформление договора купли-продажи путем его двустороннего подписания, не имеет правового значения для правильного разрешения настоящего спора.

В соответствии с абз. 4 - 5 п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Таким образом, судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи противоречащими положениям статей 432,445 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, в связи с существенными нарушениями условий договора, Департаментом в адрес ООО "ВОСТОК" направлено уведомление от 23.07.2019 исх. N ДГИ-И-49984/19 (далее - Уведомление) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 05.04.2018 N 59-5864 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, Чертаново Северное мкр., дом 4, корпус 403.

Уведомлением предусмотрена обязанность ООО "ВОСТОК" освободить занимаемый объект не позднее 14 (четырнадцати) дней с момента прекращения договора купли-продажи недвижимости и передать его по акту Департаменту.

В связи с тем, что ООО "ВОСТОК" в нарушение условий заключенного Договора и норм действующего законодательства Российской Федерации и города Москвы не исполнял свои обязательства по оплате в период действия Договора купли-продажи, образовался долг по процентам за предоставленную рассрочку в размере 772 362,73 руб. за период 06.04.2018 по 22.08.2019, а также начислены пени в 2 565 382,50 руб. за период 28.03.2019 по 22.08.2019.

Претензией от 11.06.2021 N 33-6-320261/21-(0)-1 Ответчику предлагалось в течение месячного срока с даты направления претензии перечислить денежные средства на расчетный счет Департамента. Денежные средства в указанный срок перечислены не были.

Согласно представленному истцом расчету, платежи по договору купли-продажи ответчиком не вносились, судебной коллегией установлено, что договор купли-продажи от 05.04.2018 г. был расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению выкупных платежей.

Согласно ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 393 ГК РФ для взыскания убытков истец должен доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими нарушением и возникшими убытками, а также размер требуемых им с ответчика убытков.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО "ВОСТОК" обязательств по договору купли-продажи от 05.04.2018 г., Департаментом понесены убытки в размере 1 998 222 руб. 76 коп. за период с 05.04.2018 по 22.08.2019.

При этом, размер убытков рассчитан истцом как рыночная стоимость права пользования Объектом по ранее заключенному договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП за вычетом ранее внесенных денежных средств Покупателем в счет оплаты основного долга.

Поскольку ответчик после прекращения договора аренды продолжал использовать имущество на основании договора купли-продажи, однако выкупные платежи не вносил, истец правомерно требует взыскания убытков в виде сбереженной ответчиком арендной платы.

Согласно условиям договора купли-продажи от 05.04.2018 N 59-5864 расчет убытков правомерно произведен истцом из ставки арендной платы в размере 9 032 руб.20 коп. за 1 кв.м на 2018 год и 9 532 руб.50 коп. за 1 кв.м на 2019 год исходя и Отчетов от 04.03.2020 N А1652/2-20 и N А1652/1-20, составленными ООО "Оценка и Консалтинг".

Поскольку расчет убытков ответчиком не оспорен, убытки взыскиваются в заявленном размере 1 998 222 руб. 76 коп.

При этом, судебная коллегия отклоняет доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды являлся действующим и сторонами не расторгался, арендные платежи вносились ответчиком в соответствии с условиями договора, поскольку с момента принятия постановления судом апелляционной инстанции 05.04.2018 договор аренды прекратил свое действие.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегии приходит к выводу, что истцом доказано наличие убытков, противоправное поведение ответчика, а также доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика, а также вина ответчика.

В соответствии с п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).

Таким образом, истцом правомерно начислена неустойка за просрочку оплаты выкупных платежей до момента прекращения договора купли-продажи.

До момента расторжения договора купли-продажи покупатель пользовался предоставленной ему рассрочкой, а условиями договора в соответствии с законом предусмотрено начисление процентов по рассрочке.

Расчет произведен истцом по условиям договора и ответчиком не оспорен. Претензией от 11.06.2021, N 33-6-320261/21-(0)-1 Ответчику предлагалось в течение месячного срока с даты направления претензии перечислить денежные средства на расчетный счет Департамента.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за предоставленную рассрочку в размере 772 362 руб. 73 коп. за период с 06.04.2018 по 22.08.2019, пени в размере 2 565 382 руб. 50 коп. за период с 28.03.2019 по 22.08.2019.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности вынесенного судебного акта, в связи с несоответствием выводов, в нем приведенных, обстоятельствам дела и нормам материального права, в связи с чем считает решение от 26.09.2022 г. подлежащим отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе, относятся на ответчика согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2022 по делу N А40-249253/21 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Восток" (ИНН 7726274861, ОГРН 1157746081162) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7704515009, ОГРН 1037739510423) задолженность по процентам за предоставленную рассрочку в размере 772 362 руб.73 коп. за период с 06.04.2018 г. по 22.08.2019 г., пени в размере 2 565 382 руб.50 коп. за период с 28.03.2019 г. по 22.08.2019 г., убытки в размере 1 998 222 руб.76 коп. за период с 05.04.2018 г. по 22.08.2019 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Восток" (ИНН 7726274861, ОГРН 1157746081162) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в размере 52 680 руб.00 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Александрова Г.С. Савенков О.В.