Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2022 г. N 09АП-76788/22 по делу N А40-104159/2022

г. Москва

29 ноября 2022 г.

Дело N А40-104159/22

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Расторгуева Е.Б., Яремчук Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вальковым А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ОТЦР" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2022 по делу N А40-104159/22 по иску ООО "МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР" (ОГРН 1025001869210) к ООО "ОТЦР" (ОГРН 1167746908735) о взыскании 1 326 449,01 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Холдобаев И.В. по доверенности от 15.01.2021 N 13-KRF,

от ответчика: Грешневикова О.А. по доверенности от 08.06.2022,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Маркет Трейд Центр" (далее - ООО "МТЦ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "Объединённые Торговые Центры Регионов" (далее - ООО "ОТЦР") о взыскании задолженности по договорам N N 61-11-0041/13 от 28 ноября 2012 года; 61-5-0041/13 от 20 ноября 2012 года; 1818 от 01 июня 2017 года; 5505/7121 от 01 декабря 2008 года; 60524005 от 15 года 2006 года всего в сумме 1 326 449 рублей 01 коп. ввиду ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком по оплате оказанных услуг.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2022 по делу N А40-104159/22-151-771 с ООО "ОТЦР" в пользу ООО "МТЦ" взыскана задолженность в размере 1 326 449 рублей 01 коп.

Не согласившись с принятым решением ООО "ОТЦР" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2022 года отменить и принять новый судебный акт о взыскании платы за содержание и ремонт помещения по ставке 39 рублей 49 коп. в месяц - 623 318 рублей 06 коп. Как отмечается в жалобе, ответчик не согласен с заявленной к взысканию суммой, а именно последний считает недоказанными расходы по уборке торгового центра в сумме 237 815 рублей 21 коп., не относящимися к содержанию мест общего пользования расходы по покупке воды в офис сотрудникам в сумме 1 131 рубля 35 коп., несогласованными расходы на маркетинг в сумме 98 050 рублей, необоснованным взыскание расходов по оплате арендной платы в размере 28 082 рублей 66 коп., необоснованным взыскание компенсации по договору за уход за растениями в размере 14 118 рублей 79 коп. Кроме того, в представленном истцом расчёте цены иска нет расшифровки и пояснений взыскиваемой суммы по выплатам заработной платы, взносов, налогов. Относительно платы за содержание и ремонт помещения, собственником которого является ответчик, по мнению последнего, должна в силу статей 6 (пункт 1), 149, 189, 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 156 (часть 7), 158 (часть 4), 161 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64, судебной практики (арбитражное дело N А40-160430/20-41-1237) определяться по максимальной ставке, установленной (по месту нахождения объекта) с 01 июля 2021 года постановлением администрации городского округа Красногорск Московской области от 27 мая 2021 года N 1320/5, а именно по ставке 39 рублей 49 коп. за 1 кв.м. в месяц, которая учитывает расходы на оказание услуг, выполнение работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно сумма взыскания составляет 623 318 рублей 06 коп. (29, 49*15 784, 2).

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец отметил, что изложенные в ней доводы несостоятельны. Относительно доводов о необоснованности включения в цену иска ряда расходов истец указал, что со всеми собственниками помещений в ТРЦ "ВЭЙПАРК" заключены агентские договоры, по условиям которых, истец обязуется от своего имени, но за счёт собственников помещений обеспечивать здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации, в том числе, организация комплексной уборки технических площадей общего пользования в центре и прилегающей к нему территории, а также мест парковки автомобилей и благоустройства территории центра, маркетинговые исследования, праздничные и рекламные акции и кампании в центре. Помимо прямых расходов имеют место и косвенные расходы, обеспечивающие нормальное функционирование ТРЦ (аренда офисов, телефонная связь и интернет, система подсчёта посетителей, уход за растениями, обучение персонала, заработная плата и др.). При этом истец не соглашается со ссылкой ответчика на постановление администрации городского округа Красногорск Московской области от 26 декабря 2018 года N 3532/12, поскольку считает его не применимым к настоящему спору - данный правовой акт регулирует расходы по управлению многоквартирным домом, в настоящем же случае объектом является торгово-развлекательный центр, имеющий иные технические характеристики и другое функциональное назначение. Также, исходя из положений статей 6, 249, 289, 290, 438 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", договоров собственников помещений с ООО "МТЦ" на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, истец считает ошибочным и вывод ответчика о том, что ООО "МТЦ" не является управляющей компанией ТРЦ "ВЭЙПАРК".

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, считает решение суда законным и обоснованным, принятым при полном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, и правильном применении норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на жалобу, выслушав явившихся представителей, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2022 по делу N А40-104159/22.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, между собственниками помещений в торгово-развлекательном центре "ВЭЙПАРК" и ООО "МТЦ" заключены агентские договоры, по условиям которых истец обязуется от своего имени, но за счёт собственников помещений, обеспечивать здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, коммунальными услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации. Также между собственниками помещений ТРЦ "ВЭЙПАРК" и истцом заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра (управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, деревня Путилково, 71 км МКАД, строение 16а).

С учётом приведённых норм права, позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных гражданско-правовых отношений, собственники помещений ТРЦ "ВЭЙПАРК" своей волей применительно к пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации определили ООО "МТЦ" управляющей организацией ТРЦ "ВЭЙПАРК".

Следовательно, как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "МТЦ" является управляющей компанией, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации ТРЦ "ВЭЙПАРК", а также услуги по обеспечению торгового центра электроэнергией, теплоснабжением, услугами по водоснабжению и пользованию канализацией (далее - услуги), необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

ООО "Маркет Трейд Центр" заключены следующие договоры с ресурсоснабжающими организациями: - договор поставки газа N 61-11-0041/13 от 28 ноября 2012 года с ООО "Газпром межрегионгаз Москва"; - договор поставки газа N 61-5-0041/13 от 20 ноября 2012 года с ООО "Газпром межрегионгаз Москва"; - договор N 1818 холодного водоснабжения и водоотведения от 01 июня 2017 года с ОАО "Водоканал"; - договор N 5505/7121 от 01 декабря 2008 года с ГУП "Мосводосток" на прием, транспортировку и очистку сточных вод; - договор энергоснабжения N 60524005 от 15 декабря 2006 года с ОАО "Мосэнергосбыт".

ООО "ОТЦР" является собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее - Помещение), расположенного в ТРЦ "ВЭЙПАРК" по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, строение 16А, помещение 1, о чём в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись N 50:11:0000000:165491-50/011/2017-8 от 21 июля 2017 года.

С собственниками помещений в Торгово-развлекательном центре "ВЭЙПАРК" у ООО "Маркет Трейд Центр" заключены агентские договоры, по условиям которых ООО "Маркет Трейд Центр" обязуется от своего имени, но за счёт собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в том числе помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации. Аналогичный договор действовал с предыдущим собственником Помещения, ООО "Мкапитал".

Попытки заключить аналогичный договор с ООО "ОТЦР" не нашли понимания со стороны данной организации.

Кроме того, с собственниками помещений у ООО "Маркет Трейд Центр" заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых ООО "Маркет Трейд Центр" обязалось оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, дом Путилково, 71 км. МКАД, строение 16а. Собственники помещений, в соответствии с данными договорами, обязуются уплачивать абонентскую плату ООО "МТЦ", которая складывается из: постоянной абонентской платы, которая определяется исходя из удельной стоимости обслуживания одного квадратного метра площади в год умноженной на площадь, занимаемую принадлежащими собственнику помещениями в торгово-развлекательном центре; переменной абонентской платы, которая покрывает причитающуюся Собственнику долю фактических затрат, понесённых управляющей организацией на мойку наружных стен здания, вывоз снега с территории, прилегающей к торговому центру, экологические платежи, аренду земельных участков, используемых для обеспечения работы Центра. Аналогичные договоры были заключены с предыдущим собственником Помещения ООО "Мкапитал". ООО "МТЦ" направило в адрес ООО "ОТЦР" проект договора на управление и эксплуатацию торгового центра. Данная оферта была сделана на условиях, аналогичных ранее заключенному договору с предыдущим собственником Помещения - ООО "Мкапитал", однако была проигнорирована ООО "ОТЦР".

Попытки заключить аналогичные договоры с ООО "ОТЦР" также не нашли понимания со стороны данной организации.

Из материалов следует, что с момента приобретения Помещения в собственность, ООО "ОТЦР" не оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы, уклоняясь от своих обязанностей по содержанию собственного имущества.

Доля ООО "ОТЦР" в содержании общего имущества ТРЦ "ВЭЙПАРК", составляет 28,78%, что подтверждается актом распределения площадей по окончании инвестиционной деятельности от 06 сентября 2004 года.

В период с 01 по 31 января 2022 года, ООО "ОТЦР" фактически были оказаны услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, деревня Путилково, 71 км. МКАД, дом 16а, которые не были компенсированы управляющей компании.

Стоимость оказанных услуг составила 1 326 449 рублей 01 коп.

Направленная в адрес ООО "ОТЦР" досудебная претензия от 08 апреля 2022 года N 4 с требованием оплатить задолженность за фактически потребленные услуги оставлена без ответа.

Учитывая данные обстоятельства, приведённые нормы права, а также положения статей 8, 10, 12, 249, 289, 290, 309, 310, 421, 431, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что ответчик приобретая Помещение, не мог не знать того обстоятельства, что управление и эксплуатация мест общего пользования в ТРЦ "ВЭЙПАРК", в котором расположены приобретаемые у ООО "Мкапитал" помещения, осуществляется при посредстве ООО "Маркет Трейд Центр".

Отсутствие же договорных отношений не освобождает собственников помещений, в том числе и ответчика, от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание общего имущества (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 декабря 2014 года по делу N А79-2681/2012).

Самостоятельных договоров, направленных на обеспечение имущества находящегося в совместной собственности собственников помещений в ТРЦ "ВЭЙПАРК" ООО "ОТЦР" не заключало, в связи с чем, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано данные расходы нести в рамках фактически сложившегося порядка пользования данным имуществом.

Кроме того, суд первой инстанции в контексте обстоятельств настоящего спора правильно сослался на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А40-4508/18-93-41 по иску ООО "МТЦ" к ООО "ОТЦР", в решении по которому Арбитражным судом города Москвы от 20 апреля 2018 года установлено, что собственники помещений в торгово-развлекательном центре "ВЭЙПАРК" единогласно выразили свою волю (пункт З статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) на то, чтобы ООО "МТЦ" выступала управляющей организацией ТРЦ "ВЭЙПАРК". Данное решение было оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2018 года с признанием правильности выводов, изложенных в нём.

Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определён сложением к каждому договору на управление и эксплуатацию торгового центра и является унифицированным

С учётом этого и принимая во внимание обозначенные по тексту настоящего постановления договоры истца с собственниками помещений управляющая компания, по сути, взяла на себя обязанность обеспечения здания торгово-развлекательного центра всем необходимым для нормального функционирования, освобождая собственников помещений от необходимости самостоятельного ведения дел, связанных с функционированием здания (заключение договоров с энергоснабжающими организациями, содержание мест общего пользования и т.п.). Компенсация исключительно прямых расходов связанных с содержанием мест общего пользования означало бы, что управляющая компания должна за свой счёт содержать персонал, единственное предназначение которого - нормально функционирование торгово-развлекательного центра. По сути, это будет означать, что собственники помещений будут сберегать имущество за счёт управляющей компании в виде стоимости услуг управляющей компании связанных как с юридическим обеспечением деятельности торгово-развлекательного центра (поиск и ведение переговоров с поставщикам, заключение договоров), так и с услугами фактического характера, оказываемыми управляющей компанией (полный перечень услуг, оказываемых управляющей компанией указан в приложении 1 к договорам на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра).

Без наличия помещения, доступа к системам связи, канцелярских принадлежностей управляющая компания не может нормально эффективно осуществлять свою деятельность - это стандартные издержки. Следовательно, данные расходы хотя и являются косвенными по отношению к содержанию мест общего пользования, тем не менее, являются необходимым условием содержания мест общего пользования, а, следовательно, в случае отказа (уклонения) их компенсации, будут составлять неосновательное обогащение ООО "ОТЦР" в виде сбережения имущества за счёт ООО "МТЦ" (судебная практика по арбитражному делу N А40-12634/18-93-92).

Таким образом, установленными судом первой инстанции обстоятельствами, приобщёнными к материалам дела доказательствами опровергаются доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе.

В свою очередь суд первой инстанции при разрешении спора полно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им, а также представленным в материалы дела доказательствам оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приведя корректные ссылки с учётом конкретных обстоятельств спора на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации и судебную практику, отразил в своём решении законную, обоснованную, полную и ясно изложенную мотивировку относительно доводов и возражений участников процесса.

В этой связи апелляционная инстанция не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены состоявшегося по делу решения, которое находит законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2022 по делу N А40-104159/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.М. Елоев

Судьи

Е.Б. Расторгуев Л.А. Яремчук