Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2022 г. N 09АП-78416/22 по делу N А40-32628/2022

город Москва

01 декабря 2022 г.

Дело N А40-32628/22

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Головкиной О.Г., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Розенфельдом Д.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2022

по делу N А40-32628/22,

по иску ООО "Нортэкс"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

о понуждении заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Кочаровская Ю.О. по доверенности от 01.04.2022;

от ответчика: Овчинникова А.Д. по доверенности от 05.09.2022;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Нортэкс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 19.09.2022 Арбитражный суд города Москвы обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Нортэкс" договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно: нежилого помещения общей площадью 168,2 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Севастопольский проспект, д. 37 с кадастровым номером: 77:05:0001015:6714 на условиях, изложенных в резолютивной части решения.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) и ООО "Нортэкс" (далее - Истец) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы согласно которому Истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое здание расположенное по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв.м., кад. номер: 77:05:0001015:6714 на основании договора аренды N 07-00326/07 от 28.04.2007 г.

Срок действия договора аренды устанавливается до 11.05.2008 г.

Дополнительным соглашением срок продлен до 30.06.2015 г.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и об отказе в его пролонгации, в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях.

18.05.2021, в целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ N 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

28.06.2021 Письмом о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги N 33-5-49911/21-(0)-3 в оказании услуги Истцу было отказано.

10.11.2021 Истец повторно обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

28.12.2021 Письмом о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги N 33-5-108689/21-(0)-1 в оказании услуги Истцу также было отказано.

Мотивом для отказа послужило осуществление перепланировки помещений.

Истец, обращаясь в суд с иском указывает, что со стороны Департамента городского имущества имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы", а также неправомерный отказ в заключении договора.

Истец заказал оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 168,2 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Севастопольский проспект, д. 37, у независимой организации ООО "Столичное агентство экспертизы собственности".

Согласно результату оценки общая стоимость нежилого помещения определена в размере 15 674 000 руб.

24.12.2021 Истцом направлено в адрес Ответчика предложение заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, со стороны Истца, о чем имеется соответствующая отметка о принятии.

Ответом от 20.01.2022 в заключении Договора Ответчиком было отказано.

В настоящее время договор аренды продолжает свое действие, задолженности по арендным платежам не имеется, данный факт ответчиком не оспорен.

Истец в порядке ст.3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 30.12.2020 г. обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в соответствии с положениями Федерального закона.

Полагая данный отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск в полном объеме и понуждая ответчика заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца являются законными и обоснованными, поскольку представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о неправомерности отказа Департамента в предоставлении государственной услуги.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В частности, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что способ восстановления нарушенного права истцом соответствует положениям статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п.п. 2.9.1.2.2., 2.9.1.1. Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент) основаниями для приостановления предоставления государственной услуги (возмездное отчуждение недвижимого имущества являются п. 2.9.1.3. Обеспечение внесения сведений (изменений сведений) об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не отражена информация о праве собственности города Москвы на объект недвижимости, в отношении которого подан запрос, и (или) не отражены изменения данного объекта в результате произведенной перепланировки и (или) текущей инвентаризации, а также в целях исправления технической ошибки.

То есть, работы по регистрации права собственности объекта недвижимости входят в обязанность Департамента городского имущества города Москвы в процессе предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", что регламентировано нормами законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N159-ФЗ исчерпывающим образом.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Указание ответчика на то, что истец не соответствует требованиям, установленным положениями Закона N 159-ФЗ до 01.01.2009 является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В данном случае мотивом для отказа служит осуществленная перепланировка помещений.

Согласно представленной в материалы дела справке от 27.05.2021 N 1698355424 ГБУ МосгорБТИ, по данным технического учета на дату последнего обследования 21.05.2014 площадь объекта: 1 этаж, помещение V (ком. 1-15), расположенного по адресу: город Москва, Севастопольский проспект, дом 37, составляет 195,5 кв.м.

Согласно архивным данным по состоянию на 07.06.1965 площадь объекта: 1 этаж, помещение V (ком. 1-13), составляла 168,2 кв.м.

Изменение площади и нумерации объекта произошло в результате:

- учета изменений при проведении текущей инвентаризации, в том числе уточнения линейных размеров и пересчёта площадей (разрешение на произведенное переоборудование в ГБУ МосгорБТИ не предъявлено);

- изменения границ объекта.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Нортэкс" заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, согласно которому Истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв.м., кад. номер: 77:05:0001015:6714, на основании договора аренды N 07-00326/07 от 28.04.2007.

Перечень необходимых требований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения предусмотрены ст.ст. 3 и 9 ФЗ 159 не содержит требования к площади арендуемого помещения и отсутствию перепланировки помещений и является исчерпывающими.

Следовательно, суд при принятии решения сделал обоснованный вывод о том, что сам по себе факт перепланировки не препятствует выкупу помещения и не может послужить основанием для отказа в отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы и не затрагивает права и законные третьих лиц.

При этом, согласно Поэтажному плану БТИ от 07.06.1965, имеющемуся в материалах дела и экспликации, помещение уже в 1965 году выглядело так, как выглядело и на дату заключения договора аренды между Истцом и Ответчиком. Аналогичная планировка и квадратура сохранились и на 1999 год, и на 22.11.2006.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора, так как, прежде всего, должна быть достигнута цель обращения общества в суд, а также выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2022 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы по делу, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "КОМПАНИЯ "ЭКСПЕРТИЗА, СТРОИТЕЛЬСТВО И ОЦЕНКА", эксперту Филимоновой Елене Михайловне, на рассмотрение которой поставлен перед экспертизой вопрос:

"Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв.м., кадастровый номер: 77:05:0001015:6714 по состоянию на 18.05.2021?".

10.09.2021 в материалы дела поступило заключение эксперта N 8/2022-0208/1-1.

Согласно выводам эксперта, на основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37, общей площадью 168,2 кв.м., кадастровый номер: 77:05:0001015:6714, по состоянию на 18.05.2021 составляет: 18 496 000 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи имущества.

Экспертное заключение являются полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникает.

С учётом указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признает обоснованными выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, поскольку на момент обращения недвижимое имущество находилось во временном владении на правах аренды у истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подпунктами 1-4 статьей 3 ФЗ от 22.07.2008года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" соблюдены.

Оценивая совокупность представленных в материалы дела доказательств, доводы и возражения сторон, вопреки позиции апеллянта суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для признания незаконным отказа Департамента в предоставлении государственной услуги и понуждения ответчика заключить договор купли-продажи на условиях приложенного истцом проекта, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2022 по делу N А40-32628/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

О.Г. Головкина Т.В. Захарова