Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2022 г. N 14АП-9576/22 по делу N А05-525/2022

г. Вологда

01 декабря 2022 г.

Дело N А05-525/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 декабря 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловой Р.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Озорнина Николая Васильевича представителя Антонова П.В. по доверенности от 15.11.2021, от индивидуального предпринимателя Ярковой Екатерины Николаевны представителя Маилова Р.С. по доверенности от 25.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ярковой Екатерины Николаевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 октября 2022 года по делу N А05-525/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Озорнин Николай Васильевич (ОГРНИП 317290100010196, ИНН 290120780186; адрес: 163012, г. Архангельск; далее - ИП Озорнин Н.В.) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ярковой Екатерине Николаевне (ОГРНИП 313290110200016, ИНН 290132762061; адрес: 163071, г. Архангельск; далее - ИП Яркова Е.Н.) о взыскании 199 225 руб. долга по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.04.2017 N 01 и 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба в виде стоимости восстановительных работ, а также 7 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг общества с ограниченной ответственностью "Архангельское бюро экспертизы и оценки" (далее - ООО "Архангельское бюро экспертизы и оценки"), направленных на выявление и фиксацию недостатков помещений и расчет стоимости их ремонта.

Решением суда от 03 октября 2022 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 392 192 руб. 67 коп., в том числе 170 087 руб. 07 коп. долга по арендной плате, 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба, а также 10 637 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 7 000 руб. в возмещение судебных издержек; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Этим же решением ИП Озорнину Н.В. из федерального бюджета возвращено 143 руб. государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что арендодатель неоднократно препятствовал арендатору в использовании арендуемого помещения в соответствии с договором аренды: производил отключение воды, блокировал ворота на автомойку, производил отключение электричества. Ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств волеизъявления арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке на 12 %. Кроме того, апеллянт не согласен с требованиями истца о возмещении ущерба в виде стоимости восстановительных работ. В жалобе указывает, что в 2015 году помещения сданы ему в аренду без ремонта, а с 2015 года по 2021 год ответчик произвел ремонт помещений на сумму 4 067 047 руб.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании требования апеллянта отклонил по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.

Как видно из материалов дела, ИП Озорнин Н.В. (Арендодатель) и ИП Яркова Е.Н. (Арендатор) заключили договор от 01.04.2017 N 01 аренды помещений N 6, 7, 8 площадью 420 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Архангельск, просп. Никольский, д. 15, стр. 4.

В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что Арендатор использует помещение для размещения производственного, торгового и офисного помещений.

Помещение передано Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2017.

В соответствии с пунктом 2.1 договора право пользования помещением на условиях аренды предоставляется Арендатору с 01.04.2017 по 01.03.2018.

С учетом положений пункта 2.4 договора по окончании указанного срока действие договора продлевалось на каждые следующие 11 месяцев.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что при заключении договора Арендатор обязуется вносить Арендодателю за пользование помещением арендную плату; общий размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 85 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается. В размер арендной платы не включены расходы Арендодателя по оказанию коммунально-эксплуатационных услуг Арендатору (обслуживание помещения, электро-, тепло-, водоснабжение, телефонная связь с подключённым интернетом). Стоимость оказываемых коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение), телефонной связи с подключенным Интернетом рассчитывается исходя из установленных поставщиками коммунальных услуг для Арендодателя тарифов и их фактического потребления Арендатором.

Дополнительным соглашением от 25.05.2019 N 4 к договору размер арендной платы увеличен с 01.06.2019 до 98 226 руб.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата уплачивается в течение 5 рабочих дней с начала того месяца, за который выплачивается арендная плата. Оплата коммунальных и эксплуатационных услуг осуществляется Арендатором в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения счетов на оплату.

Уведомлением от 05.08.2021 истец сообщил ответчику о своем решении не продлевать договор и прекратить его действие с 01.11.2021, а также предложил освободить занимаемые помещения и передать ключи по акту приема-передачи.

Фактически помещения возвращены Арендатором Арендодателю по акту от 01.12.2021.

По утверждению истца, ответчик не полностью исполнил обязательства по внесению арендной платы по названному договору, долг по арендной плате составил 199 225 руб.

Кроме этого, в обоснование иска истец ссылается на то, что ответчик не исполнил обязательства по проведению ремонта помещений перед возвратом их Арендодателю, возвратил помещения Арендодателю с недостатками, указанными в акте осмотра помещения от 01.11.2021.

Стоимость восстановительного ремонта помещения согласно расчету, выполненному ООО "Архангельское бюро экспертизы и оценки", составляет 222 105 руб. 60 коп., затраты истца на проведение оценки составили 7 000 руб.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства и неисполнение ИП Ярковой Е.Н. претензионных требований, ИП Озорнин Н.В. обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их правомерными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В данном случае из материалов дела следует, что собственником переданного ответчику в аренду помещения является Сухопаров А.Н., который передал здание гаражных боксов, расположенное по адресу: г. Архангельск, просп. Никольский, д. 15, стр. 4, в доверительное управление ИП Озорнину В.А. по договору доверительного управления имуществом.

В преамбуле и в пункте 1.7 договора аренды от 01.04.2017 указано, что ИП Озорнин Н.В. при заключении данного договора и передачи помещения в аренду действовал на основании договора доверительного управления имуществом от 26.03.2017.

С учетом изложенного доводы ответчика о том, что ИП Озорнин В.А. является ненадлежащим истцом по настоящему спору, не принимаются апелляционным судом.

Оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, собственника имущества - Сухопарова А.Н. апелляционным судом не установлено. В решение суда отсутствуют выводы о правах и обязанностях данного лица по отношению к сторонам спора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Довод ИП Яровой Е.Н. о необоснованном увеличении истцом размера арендной платы отклоняется апелляционной коллегией.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ установлено, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год 01 июня и не более 12 %.

Как указывалось ранее, согласно заключенному сторонами дополнительному соглашению от 25.05.2019 N 4 к договору размер арендной платы с 01.06.2019 увеличен до 98 226 руб.

В дальнейшем 25.05.2021 истец вручил ответчику письмо от 24.05.2021 об увеличении размера арендной платы на 17 % с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы с 01.06.2021 до 114 924 руб. Мотивируя возможность увеличения размера арендной платы на 17 %, истец ссылался на то, что в 2020 году размер арендной платы не увеличивался.

Размер задолженности ответчика определен истцом исходя из увеличения арендной платы с 01.06.2021 на 17 %.

Вместе с тем дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее увеличение размера арендной платы на 17 %, сторонами не подписано.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы в данном случае мог быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке с 01.06.2021 не более чем на 12 %.

Действия Арендодателя в данном случае соответствуют условиям договора, подписав который ИП Яркова Е.Н., таким образом, согласилась со всеми его положениями (статья 421 ГК РФ), в том числе, касающимися права ИП Озорнина Н.В. на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

При этом судом обоснованно не принят довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не состоялось по причине того, что истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы на 17 % и не уведомил об увеличении размера арендной платы в пределах 12 %, поскольку в данном случае истец выразил волю на увеличение размера арендной платы, что с учетом установленного пунктом 3.6 договора предела повышения арендной платы размер арендной платы с 01.06.2021 следует считать увеличенным не на 17 % (как это указал истец в письме от 24.05.2021), а на 12 % (как установлено пунктом 3.6 договора).

Согласно представленному истцом справочному расчету при условии увеличения размера арендной платы с 01.06.2021 на 12 % от ранее установленного размера арендной платы в сумме 98 226 руб. размер долга ответчика по арендной плате составит 170 087 руб. 07 коп.

Проверив справочный расчет истца, суд признал его обоснованным, арифметически верным.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате, исковые требования ИП Озорнина Н.В. правомерно удовлетворены судом в указанном размере.

Следует отметить, что в части отказа в удовлетворении исковых требований решение суда истцом не обжалуется.

В рамках настоящего дела истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба в виде стоимости восстановительных работ арендованного помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае в пункте 4.4.12 договора указано, что Арендатор обязуется уплатить Арендодателю стоимость текущего ремонта арендуемого помещения в случае оставления арендуемого помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока действия договора, если ремонт не был произведен, состояние помещения и оборудования должно соответствовать его состоянию при первоначальной передаче.

Согласно пункту 4.4.17 договора после прекращения действия договора или его досрочного расторжения Арендатор обязуется передать арендованное помещение в надлежащем состоянии.

Если помещение, принятое в аренду, в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное или ненадлежащее состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами за счет собственных средств или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю согласно представленным Арендодателем сметам (пункт 4.4.18 договора).

В акте приема-передачи нежилого помещения N 6, 7, 8 от 01.04.2017 стороны зафиксировали состояние передаваемых в аренду помещений, а также отсутствие у Арендатора каких-либо претензий, в том числе относительно состояния помещения. В этом акте указано, что помещения соответствуют санитарным и техническим требованиям и пригодны для дальнейшей эксплуатации в соответствии с их назначением, проведен улучшенный косметический ремонт.

Как следует из материалов дела, после прекращения аренды спорные помещения возвращены ответчиком Арендодателю с недостатками, которые отражены в акте возврата нежилых помещений из аренды от 01.11.2021 (от подписания данного акта представители ответчика отказались), а также в актах осмотра помещения, составленных 01.11.2021 и 01.12.2021 ООО "Архангельское бюро экспертизы и оценки".

Согласно акту ООО "Архангельское бюро экспертизы и оценки" стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 222 105 руб. 60 коп. Данная стоимость определена с учетом ведомости объемов работ, и локального сметного расчета.

Указанные ведомость объемов работ, локальный сметный расчет проверены судом, признаны обоснованными, арифметически верными.

Ответчик не представил доказательств, опровергающих представленные истцом сведения об объемах и стоимости работ по восстановительному ремонту помещения.

При таких обстоятельствах требования ИП Озорнина Н.В. о взыскании с ИП Ярковой Е.Н. 222 105 руб. 60 коп. правомерно удовлетворены судом.

При этом суд обоснованно отклонил ссылку ответчика на то, что состояние помещений, передаваемых в аренду, зафиксированное в акте приема-передачи нежилого помещения N 6, 7, 8 от 01.04.2017, было результатом действий ответчика по улучшению помещений в предшествующие заключению договора от 01.04.2017 периоды пользования этими помещениями, поскольку данное обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязанностей по возмещению Арендодателю ущерба в виде стоимости восстановительных работ, необходимых для устранения недостатков помещений.

Требование ИП Озорнина Н.В. о взыскании 7 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг ООО "Архангельское бюро экспертизы и оценки" также правомерно признано судом подлежащим удовлетворению, поскольку данные расходы понесены истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд и определением цены иска, при этом исковые требования о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ удовлетворены в полном объеме.

С правовой аргументацией выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен, считает ее последовательной и верной, оснований для переоценки не усматривает.

Доводы, изложенные ответчиком в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, поскольку оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы апелляционным судом не установлено, апелляционная жалоба ИП Яровой Е.Н. удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 октября 2022 года по делу N А05-525/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ярковой Екатерины Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Л.В. Зрелякова О.Б. Ралько