Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2022 г. N 21АП-4301/22 по делу N А84-1546/2022

01 декабря 2022 г.

Дело N А84-1546/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Харченко Евгения Витальевна, представитель на основании доверенности от 30.12.2021 N 577, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Общества с ограниченной ответственностью "Русские Строительные Традиции" - Нагорная Елена Владимировна, представитель на основании доверенности от 12.04.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 сентября 2022 года по делу N А84-1546/2022,

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

к обществу с ограниченной ответственностью "Русские Строительные Традиции" (ОГРН 1137847254654, ИНН 7841485420)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Прокуратуры города Севастополя (ОГРН: 1147746436200, ИНН: 7710961040)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русские Строительные Традиции" (далее - ответчик, ООО "Русские Строительные Традиции", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 553 от 14.09.2020 в виде процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2020 - 31.12.2021 в размере 11 078,19 руб., пени в размере 1 783,70 руб.; расторжении договора аренды земельного участка N 553 от 14.09.2020 (дата регистрации 11.10.2020 по N 91:02:001015:271-91/001/2020-2) заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью "Русские Строительные Традиции" в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:271, общей площадью 27 231 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, и обязании общества с ограниченной ответственностью "Русские Строительные Традиции" с момента вступление решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001015:271, общей площадью 27 231 кв.м, вид разрешенного использования земельного участка: "Среднеэтажная жилая застройка (код 2.5)"; "Обслуживание жилой застройки (код 2.7)", который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка N 553 от 14.09.2020 в части оплаты ежемесячной арендной платы, а также тем, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства заключен с нарушением требований ст. 39.20 ЗК РФ в обход процедуры торгов и площадь имеющихся на участке объектов недвижимости несоразмерна площади земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы истца о том, что спорный договор аренды заключен в нарушение требований земельного законодательства, что подтверждается представлением Прокуратуры города Севастополя от 14.12.2021 N 7-45-2021/9835.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2022 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

20.10.2022 от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Определением от 20.10.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в связи с неявкой сторон.

21.11.2022 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Ответчик указал, что обязательства по договору общество исполняет надлежащим образом, при этом действующее законодательство допускает расторжение договора аренды по требованию арендодателя исключительно в случае противоправного, виновного поведения арендатора.

В судебном заседании 24.11.2022 представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 14.09.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Русские Строительные Традиции" (Арендатор) заключен договор N 553 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации (далее - Договор), согласно пункта 1.1 которого, арендодатель представляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001015:271, площадью 27 231 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, ул. Летчиков. Категория земель: "земли населённых пунктов". Разрешенное использование: "Среднеэтажная жилая застройка (код 2.5); Обслуживание жилой застройки (код 2.7)".

Согласно пункту 1.2 Договора, участок передается Арендатору по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором в день подписания данного Договора и является его неотъемлемой частью.

14.09.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (приложение N 1 к договору)

Согласно пункту 2.1 Договора, Годовая арендная плата за пользование Участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП.

Согласно пункту 2.2 Договора, Величина арендной платы за пользование Участком определяется по формуле указанной в Договоре. Ставка арендной платы в размере 1%. Величина годовой арендной платы за пользование Участком согласно расчету, составляет: 188 032 505,79 руб.х0,01=1 880 325,06 руб.

В соответствии с пунктом 2.5 Договора, арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.6 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Разделом 3 Договора урегулированы права и обязанности сторон.

Так в соответствии с пунктом 3.1.1 Договора, арендодатель обязан передать Арендатору Участок свободым от прав третьих лиц на срок, установленный настоящим Договором.

Пунктом 4.1.1 Договора предусмотрена обязанность арендатора, в полном объеме выполнять все условия настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 Договора арендатор обязан, своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участок в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.

Пунктом 5.1. Договора определено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность, в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

Согласно пункту 6.1 Договора, настоящий договор заключен сроком на 48 лет.

Арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора аренды не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по штрафным санкциям за использование земельного участка, с учетом чего Департаментом в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор, об уплате задолженности за просрочку оплаты в размере 1 783,70 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 078,19 руб.

Неисполнение требований, изложенных в предупреждении, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно требованиям статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2.6 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 5.1. Договора определено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность, в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец выполнил взятые на себя по договору аренды обязательства по передаче земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи от 14.09.2020.

Арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора аренды не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по штрафным санкциям за использование земельного участка в размере 1 783,70 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 078,19 руб.

В материалы дела ответчиком представлено платежное поручение N 15 от 28.01.2022 об уплате пени по договору N 553 в размере 12 861,89 руб. Факт оплаты истцом не оспаривается.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание представленные ответчиком в материалы дела доказательства оплаты денежных средств в сумме 12 861,89 рублей (еще до обращения истца в суд с настоящим иском), суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Департамента в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 553 от 14.09.2020 г. в виде процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2020 - 31.12.2021 в размере 11 078,19 руб., пени в размере 1 783,70 руб.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 553 от 14.09.2020 и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок Департаменту по акту приема-передачи.

В обоснование требований о расторжении договора аренды земельного участка истец указал на нарушение ответчиком условий договора по оплате штрафных санкций, а также выдачу Прокуратурой города Севастополя Департаменту представления об устранение нарушений земельного законодательства.

Апелляционная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца в данной части исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Помимо общих норм, устанавливающих основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), в Кодексе содержатся специальные нормы, устанавливающие такие основания применительно к отдельным видам договорных обязательств.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность по арендной плате у ответчика на момент рассмотрения дела отсутствует, задолженность по штрафным санкциям носила единовременный характер, имела незначительный размер и была погашена ответчиком 28.01.2022 незамедлительно после получения соответствующего требования Департамента, о чем ответчик также извещал истца письмом от 29.03.2022.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Департаментом не доказан факт существенного нарушения ООО "Русские традиции" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом иных оснований для расторжения договора, предусмотренных действующим законодательством, истцом не заявлено.

При этом, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что доводы подателя апелляционной жалобы о том, что спорный договор заключен в нарушение требований земельного законодательства, не может являться основанием для расторжения договора аренды, а может быть рассмотрено как основание для признания спорного договора недействительным (ничтожным), однако Департаментом указанные требования не были заявлены.

С учетом изложенного требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка N 553 от 14.09.2020 и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок Департаменту по акту приема-передачи являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Таким образом доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не нашли правового и документального обоснования, поскольку выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

На основании статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 сентября 2022 года по делу N А84-1546/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Е.А. Остапова А.А. Тарасенко