Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2022 г. N 01АП-7489/22 по делу N А39-5257/2022

г. Владимир

30 ноября 2022 г.

Дело N А39-5257/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2022.

Полный текст постановления изготовлен 30.11.2022.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Ковбасюка А.Н., Мальковой Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Бундиной Ю.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестПроект"

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 12.09.2022

по делу N А39-5257/2022,

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестПроект" к администрации городского поселения Ковылкино Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия об обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

администрации городского поселения Ковылкино Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия - Куропаткиной А.А. по доверенности от 19.09.2022 сроком до 31.12.2022, диплом о высшем юридическом образовании представлен,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвестПроект" (далее - ООО "СтройИнвестПроект", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского поселения Ковылкино Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия (далее - Администрация) обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка площадью 29045 кв.м, кадастровый номер 13:24:0102062:13, категория- земли населенных пунктов, для размещения торгово-развлекательного комплекса, расположен по адресу: Республика Мордовия, г.Ковылкино, ул.Фролова, д.18.

Решением от 12.09.2022 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "СтройИнвестПроект" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указано на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.

ООО "СтройИнвестПроект" считает, что у него имеется преимущественное право на заключение нового договора аренды, поскольку первоначальный договор был заключен 03.05.2012.

Администрация указывает в отзыве на апелляционную жалобу на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы отзыва а апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено по делу, что на основании постановления администрации Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия N 655 от 03.05.2012 Общество и Администрация заключили договор аренды земельного участка N 28 от 03.05.2012, в соответствии с которым ответчик (арендодатель) предоставил, а истец (арендатор) принял в аренду земельный участок общей площадью 29045,0 кв.м, кадастровый номер 13:24:0102062:13, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для размещения торгово-развлекательного комплекса, находящийся по адресу: Республика Мордовия, г.Ковылкино, ул.Фролова, д.18, на срок с 03.05.2012 по 03.05.2015, (акт приемки-передачи земельного участка от 03.05.2012).

В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы, в разделе 4 договора - права и обязанности сторон, в том числе, право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора, при надлежащем исполнении его условий, обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающих к нему территориях, выполнять работы по благоустройству территории, поддерживать состояние участка в соответствии с утвержденными в соответствующем поселении Ковылкинского муниципального района правилами санитарного содержания территории, организации уборки, обеспечения чистоты и порядка, в месячный срок со дня подписания договора заключить договор с соответствующей организацией о сборе и вывозе ТБО, отходов производства и потребления, образующихся в результате деятельности арендатора, выполнять на участке условия содержания и эксплуатации подземных и наземных инженерных коммуникаций, дорог, проездов, обеспечивать беспрепятственный доступ представителям эксплуатационных служб для осмотра и ремонта инженерных коммуникаций.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 31.12.2014 к договору стороны, в том числе, изменили срок аренды земельного участка с 03.05.2012 по 03.05.2022.

Дополнительное соглашение к договору аренды также зарегистрировано в установленном законом порядке.

21.03.2022 истец обратился к ответчику с заявлением, в котором на основании п.4.3.3 договора просил заключить договор аренды на новый срок и направить в свой адрес соответствующее соглашение.

25.04.2022 представители Администрации осуществили осмотр земельного участка в целях подтверждения сведений о наличии строения (начале строительства) на участке с видом разрешенного использования - для размещения торгово-развлекательного комплекса, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 25.04.2022.

В результате осмотра выявлено, что в настоящее время на данном земельном участке отсутствует объект капитального строительства, объект незавершенного строительства, земельный участок зарос сорными растениями, что может привести к пожару.

В ответ на указанное заявление Администрация письмом от 25.04.2022 N 598 сообщила истцу о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, указав на расторжение договора в одностороннем порядке. Дополнительно Администрация сообщила, что за весь период действия договора заявления о выдаче разрешения на строительство не поступало.

Уведомлением от 19.05.2022 N 792 ответчик сообщил истцу о своем праве в одностороннем порядке расторгнуть договор, а также о том, что договор аренды считается расторгнутым с момента получения Обществом настоящего уведомления. Кроме того, Администрация просила до 20.06.2022 вернуть участок в надлежащем состоянии в соответствии с пунктом 6.3 договора по акту приема-передачи.

Указанное уведомление ООО "СтройИнвестПроект" получило 09.06.2022, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым отправлением.

В дополнение к письму от 25.04.2022 N 598 письмом от 29.06.2022 N 1281 в ответ на заявление истца от 21.03.2022 об использовании преимущественного права на заключение договора на новый срок ответчик сообщил, ссылаясь на нормы статьи 39.8 ЗК РФ, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов; Администрация не планирует предоставлять спорный участок на каком-либо праве гражданам и юридическим лицам, участок планируется использовать для строительства многоквартирных жилых домов в рамках подпрограммы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" в составе государственной программы "Развитие жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства", утвержденной постановлением Правительства Республики Мордовия от 06.02.2019 N 53.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01.03.2015, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регулируется статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи предоставления земельного участка, когда договор аренды заключается без проведения торгов, содержатся в пункте 2 указанной нормы.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, согласно пункту 4 указанной нормы, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации истец имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации.

Условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельный кодекс Российской Федерации, отсутствует, материалами дела не подтверждается наличие предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи оснований.

Довод истца о том, что без проведения торгов ему был предоставлен участок, образованный из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного развития территории, судом первой инстанции рассмотрен и правомерно отклонен как необоснованный, противоречащий условиям договора и материалам дела.

Цели комплексного развития территории, его виды, порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии, регламентированы статьями 64-66 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Истец не представил доказательств того, что спорный земельный участок признан в установленном законом порядке объектом для комплексного развития территории, как и не представил доказательств заключения с Обществом соответствующего договора.

Согласно статье 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор комплексного развития территории включает в себя обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством.

В силу действующего правового регулирования заключение договора о развитии территории в отсутствие принятого органом местного самоуправления решения о комплексном развитии возможно только в случае комплексного развития территории по инициативе правообладателей (часть 4 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В процессе судебного разбирательства истец, указывая на наличие соответствующей инициативы с его стороны, каких-либо доказательств не представил, в том числе, доказательств обращения с заявлением о заключении договора о развитии территории.

В материалах дела также не имеется и доказательств наличия на земельном участке с кадастровым номером 13:24:0102062:13 какого-либо объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, возведенного истцом ООО "СтройИнвестПроект".

Таким образом, истец не доказал наличие какого-либо из предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий для предоставления ему Администрацией в аренду спорного земельного участка без проведения торгов на новый срок.

Доводы истца о том, что преимущественное право на заключение договора аренды закреплено в договоре до того, как был принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в связи с чем условия договора сохраняют силу в порядке пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены на основании следующего.

Как следует из материалов дела, срок договора аренды от 03.05.2012 (с учетом дополнительного соглашения от 31.12.2014) определен сторонами до 03.05.2022 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 6.3 договора при его прекращении или расторжении арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Договор не содержит условия о возможности его пролонгации, таким образом, стороны согласились с тем, что спорный договор прекращает свое действие по окончанию его срока.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения данной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 01.03.2015.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Условия заключенных до 01.03.2015 договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются.

Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по смыслу указанных норм права, а также правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, после 01.03.2015, продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок которого истек после 01.03.2015.

Более того, несмотря на продолжение использования арендатором земельного участка по окончании срока действия договора аренды в отсутствие возражений арендодателя, действие арендного обязательства от 03.05.2012 не может возобновиться на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что истец не смог приступить к строительству объекта (торгово-развлекательного комплекса) в срок, предусмотренный договором, не может служить основанием для заключения договора аренды в нарушение требований статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что за период действия договора истец совершил действия по освоению земельного участка и подготовке его к строительству торгово-развлекательного комплекса.

При установленных обстоятельствах в их совокупности арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал Обществу в удовлетворении исковых требований.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции в данном случае отсутствуют.

При этом судом не допущенонарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Общества признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 12.09.2022 по делу N А39-5257/2022 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 12.09.2022 по делу N А39-5257/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестПроект" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

А.Н. Ковбасюк Д.Г. Малькова