Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2022 г. N 15АП-15059/22 по делу N А53-6733/2022

город Ростов-на-Дону

02 декабря 2022 г.

дело N А53-6733/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

при участии:

от истца: представитель Андрусенко Наталья Александровна по доверенности от 18.01.2022, удостоверение N 783;

от ответчика: представитель Курилюк Ирина Александровна по доверенности от 11.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроком Холдинг"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2022 по делу N А53-6733/2022

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агроком холдинг"

(ИНН 6163156380, ОГРН 1176196037313)

о расторжении договора, об обязании освободить и передать земельный участок,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Агроком Холдинг"

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент, ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроком Холдинг" (далее - ответчик, общество, ООО "Агроком Холдинг") о расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882, об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная (участок 8).

Исковые требования мотивированы тем, что с момента заключения договора аренды земельный участок, предоставленный ответчику в целях строительства предприятий общественного питания, не использовался в соответствии с условиями договора, строительство на участке не ведется.

19.05.2022 от ООО "Агроком Холдинг" в адрес суда поступило встречное исковое заявление о признании незаконным решения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 21.04.2022 N 59-30-7929/14 об отказе в продлении срока договора аренды от 27.10.2016 N 36882, об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ООО "Агроком Холдинг" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882 о продлении срока действия договора на три года.

Исковые требования мотивированы тем, что решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-25223/2021 о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство вступило в силу 30.12.2021, на основании которого общество обратилось в департамент с письмом от 24.03.2022 N 107 с просьбой рассмотреть вопрос о продлении срока договора аренды от 27.10.2016 N 36882. В письме от 21.04.2022 N 59-30-7929/14 департамент отказал в продлении срока договора аренды, указав, что общество не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2022 встречные исковые требования ООО "Агроком Холдинг" о признании незаконным решения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 21.04.2022 N 59-30-7929/14 об отказе в продлении срока договора аренды от 27.10.2016 N 36882 приняты к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2022 первоначальный иск удовлетворен частично.

ООО "Агроком Холдинг" обязано в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда возвратить ДИЗО г. Ростова-на-Дону свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная (участок 8).

В удовлетворении остальных требований по первоначальному иску отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

С ООО "Агроком Холдинг" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. государственной пошлины.

Решение мотивировано тем, что признание незаконным решения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 30.06.2021 об отказе в выдаче ООО "Агроком Холдинг" разрешения на строительство ресторана на спорном земельном участке в силу закона не является основанием для продления договорных отношений аренды.

Суд первой инстанции указал, что поскольку на момент обращения департамента с иском в суд и на момента обращения общества к департаменту с заявлением от 24.03.2022 о продлении срока действия договора, срок договора аренды истек и согласованного продления не состоялось, постольку окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в отзыве на встречный иск ДИЗО г. Ростова-на-Дону реализовало свое право на отказ от договора аренды, расторжения договора аренды в судебном порядке не требуется.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции указал, поскольку общество обратилось с требованием продлить срок действия договора уже после истечения срока его действия и обращения департамента в суд с требованием о расторжении договора, ООО "Агроком Холдинг" не имеет права требовать продления договора аренды со ссылкой на пункт 3 статьи 8 Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Исключительного права на продление срока действия договора без проведения торгов общество также не имеет.

ООО "Агроком Холдинг" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа в удовлетворении встречных исковых требований, принять новый судебный акт, которым отказать департаменту в удовлетворении исковых требований в полном объеме и удовлетворить встречные исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что удовлетворяя требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону, суд первой инстанции посчитал недоказанным освоение арендуемого земельного участка. Вместе с тем, в материалы дела были представлены договоры, которые были заключены с целью сбора необходимой документации для обращения в архитектуру с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Строительство не было начато в результате незаконного отказа архитектуры в выдаче разрешения на строительство. Незаконные действия органов муниципальной власти привели к невозможности исполнить договор аренды в установленный срок. В случае принятия департаментом архитектуры законного решения строительство было бы начато и общество имело бы право на продление договора аренды. При таких обстоятельствах у ДИЗО г. Ростова-на-Дону отсутствуют достаточные основания для констатации факта неосвоения спорного земельного участка арендатором и нарушения существенных условий договора аренды земельного участка.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В судебном заседании от 06.10.2022 представитель ответчика уточнил, что решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882 не обжалуется.

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части удовлетворения исковых требований по первоначальному иску и отказу во встречном иске, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Праймери Дон" был заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882, площадью 3109 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная (участок 8).

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 договора вышеуказанный земельный участок предоставлен ответчику в целях строительства предприятия общественного питания.

Согласно подпункту 2.1 пункта 2 договора срок аренды установлен 5 лет с момента передачи участка. По акту от 27.10.2016 земельный участок передан арендатору в состоянии, пригодном для строительства предприятия общественного питания.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в письме от 04.02.2019 N 59-34-2/3049 было сообщено, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

В связи с чем, истцом в адрес ООО "Праймери Дон" было направлено предупреждение от 30.10.2019 N 59.30-25323/14 представить в срок до 01.12.2019 доказательства освоения данного земельного участка.

Поскольку земельный участок не осваивался и документов, подтверждающих его освоение, ответчиком представлено не было, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в адрес ООО "Праймери Дон" было направлено уведомление от 19.12.2019 N 59.30-29904/14 с предложением расторгнуть договор аренды от 27.10.2016 N 36882 и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 02.01.2020.

В ответ на уведомление от ООО "Праймери Дон" поступило письмо от 27.12.2019 N 210, в котором ООО "Праймери Дон" сообщило о том, что обществом производится освоение земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

29.06.2020 в департамент от ООО "Праймери Дон" повторно поступило письмо N 60 о том, что общество произвело соответствующие работы, направленные на освоение земельного участка.

В связи с тем, что актом обследования земельного участка было установлено, что предоставленный земельный участок не используется в соответствии с условиями договора, разрешение на строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041301:93 не выдавалось, 14.05.2020 департаментом в адрес ООО "Праймери Дон" было направлено письмо о предоставлении актуальной информации о проводимых мероприятиях в рамках исполнения договора аренды.

Ответ на указанное письмо не поступил.

В письме от 06.04.2020 N 59-34-2/11334 Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону сообщил, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

03.02.2021 департаментом в рамках наделенных полномочий решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону" было проведено обследование земельного участка, по итогам которого был составлен акт обследования N 244 и установлено, что предоставленный ответчику земельный участок огорожен, доступ ограничен. Территория земельного участка заросла сорной растительностью, имеются навалы щебня, асфальтовое покрытие, размещен металлический павильон.

В письме от 05.02.2021 N 59.30-2255/14 Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону сообщил, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

На основании письма от 11.02.2021 N 130 о реорганизации ООО "Праймери Дон" в форме присоединения к ООО "Агроком Холдинг", выписки из ЕГРЮЛ от 27.05.2021, 09.06.2021 департаментом в адрес ООО "Агроком Холдинг" был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 27.10.2016 N 36882 земельного участка, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная (участок 8).

Согласно данным Единого государственного реестра прав недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041301:93, площадью 3109 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу: зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО "Агроком Холдинг".

16.06.2021 департаментом в адрес ООО "Агроком Холдинг" было направлено предупреждение N 59.30-13822/14 с предложением в срок до 09.07.2021 начать освоение земельного участка.

29.06.2021 департаментом повторно было проведено обследование земельного участка, по итогам которого был составлен акт обследования N 1737 и установлено, что предоставленный ответчику земельный участок огорожен, доступ ограничен. В виду отсутствия доступа на земельный участок установить наличие или отсутствие в его границах объектов капитального строительства не представляется возможным, вместе с тем, согласно сведениям ПК ГИСОД в виде топографического плана, земельный участок свободен от строений.

01.07.2021 ООО "Агроком Холдинг" в адрес истца было направлено письмо N 426-АГХ, в котором сообщило о том, что 25.06.2021 ООО "Агроком Холдинг" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство (через МФЦ), что в связи с действующими в течение 2020 года ограничениями арендатор был вынужден приостановить работу над проектом по независящим от него причинам.

В письме от 28.09.2021 N 59-34-2/36496 Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону сообщил, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

07.10.2021 департаментом было проведено обследование земельного участка, по итогам которого был составлен акт обследования N 2553 и дополнительно установлено, что в ПК ГИСОД отсутствуют сведения о выданных в отношении данного земельного участка разрешениях на строительство/реконструкцию. На момент обследования признаки проведения на земельном участке строительных работ отсутствовали.

В письме от 15.12.2021 N 59-34-2/45825 Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону вновь сообщил, что разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось.

Поскольку земельный участок не осваивался и документов, подтверждающих его освоение ответчиком представлено не было, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом в адрес ответчика было направлено повторное уведомление от 21.12.2021 N 59.30-29438/14 с предложением расторгнуть договор аренды от 27.10.2016 N 36882 и вернуть земельный участок по акту приема-передачи в срок до 20.01.2022.

27.01.2022 истцом повторно было проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого был составлен акт обследования N 182 и было установлено, что в восточной стороне участка размещен металлический павильон, на момент обследования строительные работы не велись.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в суд с иском о расторжении договора, обязании освободить и передать земельный участок.

ООО "Агроком Холдинг", возражая против заявленных Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону требований, обратилось со встречным иском о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору.

В обоснование требований указало, что 25.06.2021 ООО "Агроком Холдинг" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - здания ресторана.

Письмом от 30.06.2021 N 59-34-2/24572 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону было отказано в выдаче разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2021 по делу N А53-25223/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2022, решение департамента от 30.06.2021 N 59-34-2/24572 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства признано недействительным, департамент был обязан повторно рассмотреть заявление ООО "Агроком Холдинг" о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - здание ресторана, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, участок,8. Определением Верховного Суда РФ от 15.06.2022 N 308-ЭС22-8263 отказано в передаче кассационной жалобы Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В период судебного спора с Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону срок договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882 (27.10.2021) истек, и как было указано выше, письмом от 21.12.2021 ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратилось к ООО "Агроком Холдинг" с предложением расторгнуть договор аренды.

Вместе с тем, решение суда о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство вступило в законную силу 30.12.2021 и поскольку ООО "Агроком Холдинг" не утратило интерес к строительству ресторана на указанном земельном участке, 11.01.2022 общество вновь обратилось в департамент архитектуры за выдачей разрешения на строительство.

Кроме того, общество указывает, что письмами от 27.12.2019, 29.06.2020 и от 01.07.2021 неоднократно информировало ДИЗО г. Ростова-на-Дону о мерах по освоению земельного участка.

Однако, несмотря на действия общества ДИЗО г. Ростова-на-Дону 04.03.2022 обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о расторжении договора земельного участка от 27.10.2016 N 36882, в обоснование которого сослалось на неиспользование участка в соответствии с условиями договора, поскольку строительство на участке не ведется.

Тогда, ООО "Агроком Холдинг" обратилось в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с письмом от 24.03.2022 N 107 с просьбой рассмотреть вопрос о продлении срока договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882.

Ответным письмом от 21.04.2022 N 59-30-7929/14 ДИЗО г. Ростова-на-Дону сообщило, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Считая, что отказ ДИЗО г. Ростова-на-Дону в продлении срока договора от 27.10.2016 N 36882, выраженный в письме от 21.04.2022 N59-30-7929/14, является необоснованным, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Агроком Холдинг" обратилось в суд с настоящим встречным иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93 предоставлен обществу в аренду для строительства предприятия общественного питания.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Получение перечисленных документов может вызывать у арендатора трудности и занимать определенное время с начала производства работ, направленных на целевое использование земельных участков.

Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Вместе с тем, условиями спорного договора предусмотрено, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неиспользования (неосвоения) арендатором земельного участка в течение трех лет, либо в случае неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований либо возражений.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что представленными доказательства подтверждается факт ненадлежащего исполнения арендатором возложенных на него законом и договором обязанностей.

Так из материалов дела следует, что несмотря на напоминания департамента о предоставлении актуальной информации о проводимых мероприятиях в рамках исполнения договора аренды ответчик доказательства производства соответствующих работ, направленных на освоение земельного участка, не представлял.

С учетом произведенной в январе 2021 года реорганизации общества, ответчик в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону за выдачей разрешения на строительство на спорном земельном участке обратился лишь 25.06.2021, за 4 месяца до окончания срока действия договора аренды земельного участка от 27.10.2016 N 36882.

Такое поведение ответчика, применительно к нормам статьи 10 ГК РФ, не может быть признано добросовестным и разумным.

По состоянию на 15.12.2021 разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на спорном земельном участке, не выдавалось. В результате повторного обследования департаментом спорного земельного участка (27.01.2022) факт осуществления строительства установлено не было.

Таким образом, ответчиком не были выполнены условия договора аренды и требования закона, в течение 3-х лет с момента заключения договора аренды земельный участок освоен не был, разрешение на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора не получено. В установленный договором пятилетний срок аренды строительство не начато.

Доводы жалобы о возможности продления срока договора аренды ввиду признания решения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 30.06.2021 об отказе в выдаче ООО "Агроком Холдинг" разрешения на строительство ресторана на спорном земельном участке незаконным, правомерно отклонен судом первой инстанции, со ссылкой на то, что в силу закона данное обстоятельство не является основанием для продления договорных отношений аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 Верховным Судом Российской Федерации указано следующее.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент обращения департамента с иском в суд 01.03.2022, а также на момент обращения общества к департаменту с заявлением от 24.03.2022 о продлении срока действия договора срок договора аренды истек, согласованного продления договора не состоялось, следовательно окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

Иное толкование закона позволяло бы продлевать договорные отношения по договорам аренды земельных участков для строительства путем их возобновления на неопределенный срок без проведения конкурентных процедур и позволяло бы арендаторам осуществлять строительство за пределами установленных договором сроков аренды.

Довод ответчика о том, что в случае, если бы 30.06.2021 обществу вместо отказа в выдаче разрешения на строительство такое разрешение было выдано, то оно могло бы построить объект незавершенного строительства и претендовать на продление договора, соответствующими доказательствами наличия у него возможности осуществить такое строительство не подкреплен.

При этом, как указано выше, право на продление спорного договора, заключенного после 01.03.2015, появилось бы у общества лишь в случае, если бы департамент в течение шести месяцев со дня истечения срока действия данного договора аренды земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, право на продление данного договора даже в случае строительства на нем незавершенного объекта не могло считаться безусловным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также учитывает, что, признав решение Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 30.06.2021 об отказе в выдаче ООО "Агроком Холдинг" разрешения на строительство незаконным, Арбитражный суд Краснодарского края решением от 29.10.2021 по делу N А53-25223/2021 обязал департамент не выдать указанное разрешение, а лишь повторно рассмотреть заявление ООО "Агроком Холдинг" о выдаче разрешения на строительство.

Из представленного истцом в материалы дела письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 17.06.2022 N 59-34-2/18162 следует, что по итогам рассмотрения заявления ООО "Агроком Холдинг" от 11.01.2022 вхд. N 59-34-1/378, а также повторного рассмотрения, представленных для получения разрешения, документов, был оформлен отказ в выдаче разрешения на строительство от 17.01.2022 N 59-34-2/1411 уже по другим основаниям, мотивированный несоответствием представленной документации требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом рассматривалось не новое заявление ООО "Агроком Холдинг" о выдаче разрешения на строительство а то, которое суд обязал рассмотреть повторно, и в котором уже было отказано. Повторный отказ обжалован не был.

Учитывая вышеизложенное суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчик, указывая на то, что незаконные действия органа муниципальной власти привели к невозможности исполнить договор аренды в установленный срок, не доказал, что представленные изначально им документы для выдачи разрешения на строительство могли быть достаточны для выдачи разрешения на строительство до окончания срока действия договора аренды и таким образом к освоению земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции, правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязании в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041301:93, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная (участок 8), в части расторжения договора аренды земельного участка N 36882 от 27.10.2016 счел необходимым отказать, поскольку пунктом 2.1. договора предусмотрено, что срок аренды установлен 5 лет с момента передачи участка, срок договора истек 27.10.2021.

По указанным основаниям, а также учитывая, что общество обратилось с требование продлить срок действия договора уже после истечения срока его действия и обращения департамента в суд с требованием о расторжении договора, что нарушает требования подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования общества об обязании департамента заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора, указав, что исключительного права на продление срока действия договора без проведения торгов общество не имеет.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований, доводы жалобы правомерность выводов суда первой инстанции не опровергают, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2022 по делу N А53-6733/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Н.В. Нарышкиной Т.Р. Фахретдинов