Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2022 г. N 17АП-13811/22 по делу N А60-18705/2022

г. Пермь

02 декабря 2022 г.

Дело N А60-18705/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марковой И.А.,

при участии:

от истца: Остапова М.И., паспорт, доверенность от 08.02.2022;

от ответчика: Пикин В.Г., паспорт, доверенность от 25.04.2022;

от третьего лица: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб-конференции апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Сберэнерго",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 сентября 2022 года

по делу N А60-18705/2022

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сберэнерго" (ИНН 6674330253, ОГРН 1096674008122)

третье лицо: муниципальное образование город Екатеринбург в лице Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6674330253, ОГРН 1096674008122)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - истец, Министерство, МУГИСО ) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сберэнерго" (далее - ответчик, ООО "Сберэнерго") об изъятии объекта незавершенного строительства - кадастровый номер 66:41:0614015:1189, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Корневой, д.2, путем продажи с публичных торгов.

Решением арбитражного суда от 07.09.2022 исковые требования удовлетворены. У общества "Сберэнерго" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0614015:1189, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Корневой, д.2, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Сберэнерго" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что согласно ответу Министерства от 22.09.2020 N 170182, арендодатель указал, что решение о расторжении договора аренды земельного участка Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области не принималось, по состоянию на текущую дату в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По мнению ответчика, факт действия договора на неопределенный срок арендатор подтвердил 22.09.2020 путем совершения конклюдентных действий. Кроме того, 06.05.2022 МУГИСО направило ответ от 04.05.2022 N 17-01-82/9564, из которого следует, что срок действия договора истек 30.05.2020. Письмом от 17.05.2021 Министерство уведомило Администрацию города Екатеринбурга об окончании срока действия договора с 31.05.2020. Последующие действия МУГИСО, после 30 мая 2020 года, давали ООО "Сберэнерго" безусловные основания полагаться на действительность договора аренды земельного участка от 06.07.2017 N Т-167. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на недобросовестные действия Министерства. Указывает, что в период рассмотрения дела внесена запись о погашении обременения объекта недвижимости в виде аренды. Ответчик отмечает, что возобновление договора на неопределенный срок не противоречит никаким публичным интересам. Обращает внимание на то, что суд не дал правовую оценку условиям пункта 8.4 договора аренды земельного участка от 06.07.2017 N Т-167. Кроме того, указывает, что истцом не направлялось в адрес ответчика никаких уведомлений об отказе от исполнения договора аренды земельного участка или о его расторжении. Полагает, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка согласно п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Полагая спорный договор аренды действующим, ответчик считает, что оснований для изъятия объекта незавершенного строительства не имеется.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, общество "Сберэнерго" является собственником объекта незавершенного строительства: кадастровый номер 66:41:0614015:1189, степень готовности 70%, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Корневой, д. 2, регистрационная запись о праве собственности 66:41:0614015:1189-66/001/2017-4 от 31.05.2017.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614015:1840, площадью 876 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Сберэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 06.07.2017 N Т-167, согласно которому арендатор принял в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:1840, площадью 876 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Корневой (пункт 1.1. договора).

На момент заключения договора на земельном участке располагался объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:41:06140015:1189, степень готовности - 70% (пункт 1.2. договора).

Пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 31.05.2017 по 30.05.2020. В настоящее время договор прекратил действие.

В связи с прекращением действия договора и наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:06140015:1189, а также отсутствием доказательств завершения строительства объекта в период действия вышеуказанного договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности предъявленного Министерством требования об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, так как срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, истек, а строительство спорного объекта не завершено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ответчик пользовался земельным участком на основании договора аренды N Т-167 от 06.07.2017, предоставленного на срок с 31.05.2017 по 30.05.2020 для завершения строительства объекта.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из обстоятельств дела следует, что срок действия арендных отношений между Министерством и ООО "Сберэнерго" по договору N Т-167 от 06.07.2017 истек 30.05.2020.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на действительность договора аренды, возобновление срока его действия на определенный срок, недобросовестное поведение со стороны Министерства, а также на наличие права повторно, без проведения торгов, заключить договор аренды земельного участка.

Между тем, судом установлено, что согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Установив, что договор аренды N Т-167 земельного участка для завершения строительства объекта с кадастровым номером кадастровый номер 66:41:06140015:1189 был заключен между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Сберэнерго" 06.07.2017, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, суд сделал правомерный вывод о том, что к спорным правоотношениям, с учетом правил пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Условия договора предусматривали однократность предоставления земельного участка для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства.

Положения земельного законодательства не позволяют предоставление земельного участка для завершения строительства объекта повторно.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ)).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, которая введена Законом N 171- ФЗ, предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 -30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично - правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Аналогичная позиция высказана в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года N 306-КГ 17-4881, согласно которой не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность заключения (продления) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

ООО "Сберэнерго" земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Вместе с тем указанная совокупность оснований отсутствует.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является действующим, в отсутствие возражений со стороны арендодателя возобновлен на тех же условиях, на неопределенный срок, основаны на неверном толковании норм права.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 06.07.2017 N Т-167 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:1840 прекращен 30.05.2020 в связи с истечением срока его действия (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Объект, для завершения строительства которого был предоставлен спорный земельный участок, в эксплуатацию не введен, его строительство не завершено.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, не имеется.

Продление срока действия договора аренды влечет противоречащее положениям действующего законодательства право ответчика требовать повторного предоставления ему земельного участка для завершения строительства и не может быть признано верным.

Учитывая, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного однократно для завершения строительства, истек, а строительство объекта не завершено, руководствуясь статьей 239.1 ГК РФ, суд правомерно удовлетворил требования Министерства об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

Ссылка ответчика на то, что возобновление договора на неопределенный срок не противоречит никаким публичным интересам, не имеет правового значения. Факт нарушения интересов арендодателя не подлежит доказыванию и установлению.

Указание заявителем апелляционной жалобы на противоречивое поведение Министерства, выразившееся в ответах от 22.09.2020 N 170182 о том, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, от 04.05.2022 N 17-01-82/9564 не влечет отмену обжалуемого судебного акта.

Ссылка ответчика на пункт 8.4 договора аренды несостоятельна применительно к рассматриваемому спору. Указанный пункт договора предусматривает продление договора на неопределенный в срок только в случае наличия на участке объектов, принадлежащих арендатору на праве хозяйственного ведения.

Вопреки доводу ответчика, направление в адрес арендатора уведомлений об отказе от исполнения договора аренды земельного участка или о его расторжении не требовалось, поскольку договор прекратил свое действие в связи с истечением его срока.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 сентября 2022 года по делу N А60-18705/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова