Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2024 г. N 09АП-2696/24 по делу N А40-179725/2023

г. Москва

29 февраля 2024 г.

Дело N А40-179725/23

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.12.2023 по делу N А40-179725/23

по заявлению Индивидуального предпринимателя Борзых О.В.

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Москве

третьи лица - 1) Департамент городского имущества города Москвы,

2) Индивидуальный предприниматель Гудошников К.О.

3) Управление федеральной антимонопольной службы по г. Москве

- о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:	Столярова Т.В. по доверенности от 09.08.2023;
от заинтересованного лица:	Смирнова А.С. по доверенности от 15.01.2024;
от третьих лиц:	не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Борзых О.В. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в осуществлении действии по государственной регистрации от 02.05.2023 N КУВД-001/2023-2651514/3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2023 заявленные требования, удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В качестве третьих лиц в деле участвуют Департамент городского имущества города Москвы, Индивидуальный предприниматель Гудошников К.О, Управление федеральной антимонопольной службы по г. Москве, представители которых в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители заявителя по делу и заинтересованного лица в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 156, 266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом и ИП Борзых О.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости N 59-6895 от 30.03.2021 общей площадью 16,5 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 77, корп. 1.

ИП Борзых О.В. обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0003008:7024, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 77, корп. 1. Письмом от 25.04.2022 N ДГИ-ГР-8649/22-1 Департамент согласовал ИП Борзых О.В. переход права собственности на вышеуказанный объект.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

ИП Борзых О.В и ИП Гудошников К.О. обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество общей площадью 16,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 77, корп. 1.

Уведомлением от 02.05.2023 N КУВД001/2023-2651514/3 в государственной регистрации перехода права собственности было отказано.

Заявитель, не согласившись с уведомлениями Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации права собственности обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, выступает Департамент в силу Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы".

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

Как усматривается из материалов дела, в качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, представлен Договор передачи договора купли- продажи недвижимости от 01.04.2021 г. N 59-6895 от 29.03.2022 (с поручительством).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК).

Как установлено п. 1 ст. 551 ГК, переход права собственности на недвижимость по договору-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 1 с. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК).

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу данной статьи стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. ИП Борзых О.И. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 16,5 кв.м с кадастровым номером 77:09:0003008:7024, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 77, корп. 1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.04.2021 г. N 59-6895, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы.

В этой связи в ЕГРН сделаны записи о государственной регистрации права собственности от 26.07.2021 N 77:09:0003008:7024-77/051/2021-5, с обременением в виде залога. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

Довод Росреестра о нарушении порядка отчуждения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, несостоятелен ввиду следующего.

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества. Между тем объект недвижимости, в отношении которого истец просит осуществить регистрационные действия не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились 01.04.2021 - в момент возникновения права собственности истца на данный объект недвижимости.

Таким образом, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую, установлен ч. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ. Следовательно, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к договору, представленному истцом в Управление Росреестра по г. Москве не применяются.

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки"; п. 2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству.

При этом требуется согласие на отчуждение имущества со стороны органа, представляющие интересы бывшего публичного собственника.

В данном случае письмом от 25.04.2022 г. N ДГИ-ГР-8649/22-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал ИП Борзых О.В. переход права собственности на вышеуказанный Объект недвижимости по Договору передачи прав и обязанностей по Договору от 29.03.2022 передачи договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 01.04.2021 N 59-6895 (с поручительством).

При отказе в регистрации государственный регистратор прав сослался на то, что согласно ст. 17.1, ст. 19 Федерального Закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ, Законов о приватизации N 178-ФЗ, ФЗ N159-ФЗ, ст.ст. 388, 391, 392.3 ГК РФ передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона N 159-ФЗ другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

Согласно п. 20 ст. 4 Закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ государственные или муниципальные преференции - предоставление органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которые обеспечивают им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав, либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Согласно доводам Управления Росреестра, установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ввиду чего третье лицо не может выступать покупателем по Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 01.04.2021 N 59-6895, заключенному в порядке, установленном 159-ФЗ, устанавливающему специальный субъектный состав сторон такой сделки.

Вместе с тем, заключая Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 01.04.2021 N 59-6895, ИП Борзых О.В. приобрела арендуемое имущество, тем самым уже реализовала преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ, и стала собственником данного Объекта, вследствие чего вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, за исключением ограничений, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости от 01.04.2021 N59-6895.

При этом пунктом 2.5 указанного Договора купли-продажи недвижимости за заявителем закреплено право по продаже и иному способу отчуждения Объекта с одновременной передачей приобретателю прав и обязанностей по договору.

Таким образом, заключение с ИП Гудошниковым К.О. договора передачи договора купли-продажи недвижимости от 01.04.2021 г. N 59-6895 от 29.03.2022 не является реализацией заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Соответственно, заключение договора передачи договора купли-продажи недвижимости от 01.04.2021 г. N 59-6895 от 29.03.2022 представленного с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, не нарушает порядок, предусмотренный законами о Законами "О защите конкуренции" и "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Учитывая изложенное, заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий.

Заинтересованное лицо не доказало наличие обстоятельств, которые могли бы служить основанием для вывода о законности и обоснованности оспариваемого решения. Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2023 по делу N А40-179725/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова