Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 18АП-10876/22 по делу N А07-2360/2022

г. Челябинск

05 декабря 2022 г.

Дело N А07-2360/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эко-механика" к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании недействительными пунктов 7.4, 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007, пункта 7 дополнительного соглашения N 1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эко-механика" - Уразбахтин Вильдан Сабирович (паспорт, доверенность от 19.10.2021, сроком действия до 19.10.2023, диплом);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Сулейманова Камилла Эдуардовна (паспорт, доверенность от 02.06.2022 N 01-05-01689/13, сроком действия до 02.06.2023, диплом),

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Мухамедьянова Ляйсан Ильгизовна (паспорт, доверенность от 22.06.2022, сроком действия на один год, диплом),

прокуратуры Республики Башкортостан - Кашапова Римма Минивалеевна (служебное удостоверение).

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эко-механика" (далее - истец, ООО "СЗ "Эко-механика") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительными п.п. 7.4, 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007, п. 7 дополнительного соглашения N 1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2022 (резолютивная часть от 06.06.2022) исковые требования ООО "СЗ "Эко-механика" были удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласились Администрация, прокуратура Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее также - Прокуратура, Министерство соответственно), подали апелляционные жалобы.

Администрация в апелляционной жалобе просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Администрация полагала, что судом первой инстанции не было учтено, что истец, подписывая договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007, выразил собственную волю на заключение и исполнение оспариваемого договора; истец при подписании и заключении договора был ознакомлен с содержанием и условиями договора, и собственными действиями по подписанию договора выразил волю на его заключение. С даты заключения договора по текущий момент истец добросовестно исполнял обязательства по внесению арендных платежей, задолженность по договору у истца отсутствует, что подтверждается справкой о состоянии расчетов и платежей. Добросовестное исполнение подтверждает, что, заключая и исполняя оспариваемый договор, истец был согласен с условиями договора.

Прокуратура и Министерство в апелляционных жалобах, которые носят однотипный по содержанию характер, просили решение суда первой инстанции отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в удовлетворении исковых требований ООО "СЗ "Эко-механика" отказать.

Прокуратура и Министерство, ссылаясь на положения части 2 статьи 10.1 Закона Республики Башкортостан от 18.03.2005 N 162-з "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан", положения Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319-з "О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан", указали, что в настоящее время арендодателем по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 является Министерство, что дополнительно подтверждается фактом заключения 13.05.2022 между Министерством и ООО "СЗ "Эко-Механика" дополнительного соглашения N 7 о внесении изменений в договор от 21.12.2007 N 1-КО-07. Прокуратура и Министерство полагали, что судом первой инстанции был принят судебный акт о правах и обязанностях Министерства - лица, не привлечённого к участию в деле.

Прокуратура и Министерство также указали, что при принятии решения судом первой инстанции не были учтены требования законодательства о защите конкуренции. Поскольку договор от 21.12.2007 N 1-КО-07 был заключен по результатам торгов, условия такого договора не могли быть изменены сторонами, тогда как признание судом недействительными оспариваемых положений договора по сути меняет его существенные условия, из которых исходили потенциальные участники торгов на право заключения договора аренды. С момента заключения договора аренды от 21.12.2007 N 1-КО-07 сторонами было подписано 7 дополнительных соглашений к нему, в том числе о продлении срока исполнения обязательств, изменении порядка внесения арендных платежей, замены стороны по договору, разработаны и утверждены проекты планировки и межевания территории, также заключены договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:178, выданы разрешения на строительство капитальных объектов. Вышеуказанное давало арендодателю и иным лицам основания полагать о действительности заключенного договора и всех его условий.

Прокуратура и Министерство в апелляционных жалобах заявили о пропуске ООО "СЗ "Эко-механика" срока исковой давности по заявленному иску.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 апелляционная жалоба Администрации принята к производству, назначена к рассмотрению на 15.09.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 судебное заседания по рассмотрению апелляционной жалобы Администрации было отложено на 13.10.2022 в связи с поступлением апелляционной жалобы Прокуратуры.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2022 апелляционная жалоба Прокуратуры была принята к производству.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 апелляционная жалоба Министерства была принята к производству.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2022 была произведена замена судьи Томилиной В.А. в составе суда на судью Колясникову Ю.С.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб было отложено на 27.10.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 была произведена замена судьи Аникина И.А. в составе суда на судью Забутырину Л.В.

Определением от 03.11.2022 (резолютивная часть от 27.10.2022) апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела N А07-2360/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с тем, что судом первой инстанции при вынесении судебного акта был разрешен вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (Министерства). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Министерство и Прокуратура. Судебное заседание по делу было отложено на 28.11.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022 была произведена замена судьи Забутыриной Л.В. в составе суда на судью Аникина И.А.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО "СЗ "Эко-механика" поступило уточненное исковое заявление, согласно которому ООО "СЗ "Эко-механика" уточнило круг ответчиков по делу, указало, что предъявляет требования к Администрации и Министерству, просило суд признать пункт 7.4. договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 недействительным; признать п. 7. дополнительного соглашения N 1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 недействительным; признать пункт 7.5. договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 недействительным.

В порядке статей 46, 49 АПК РФ указанное уточнение заявленного иска принято судом апелляционной инстанции к производству.

Протокольным определением от 28.11.2022 суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 46 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве соответчика Министерство.

Рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

По результатам проведенных торгов между Администрацией (арендодатель) и ООО "Агидель-Энержи" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 (далее также - договор N 1-КО-07, т. 1 л.д. 8-12), согласно п. 1.1 которого настоящим договором регулируются отношения сторон, складывающееся в связи с:

- выполнением арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна;

- арендой земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовка.

Согласно п. 1.3 договора N 1-КО-07 основанием для заключения настоящего договора является постановление главы Администрации городского округа город Уфа РБ "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельной участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, земельный участок между населенными пунктами Ветошниково и Романовка" N 7138 от 13.11.2007; протокол N 2 о признании претендентов участниками торгов от 13 декабря 2007 г.; п. 27 ст. 381 Земельного Кодекса.

В силу п. 2.1.1 договора N 1-КО-07 арендатор обязуется выполнить условия, указанные в разделе 7 договора, и оплатить цену права на заключение договора аренды участка в размере 150 000 000 руб. в следующей порядке: задаток в размере 90 000 000 руб. подлежит оплате в срок до 28.12.2007, оставшаяся сумма в размере 60 000 000 руб. подлежит оплате в срок до 28.12.2007.

В соответствии с п. 2.1.2 договора N 1-КО-07 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050302:0178, расположенный по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна (далее - участок), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (подготовки документации по планировке территории, выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, обшей площадью 2 665 784 кв.м (под жилую застройку возможно использовать не более 2 100 000 кв.м).

На основании раздела 4 договора N 1-КО-07 срок исполнения обязательств по настоящему договору устанавливается до 31.12.2015.

По условиям п. 5.1 договора N 1-КО-07 размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно разделу 7 договора 1-КО-07 в соответствии с условиями продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовка, утвержденными Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 7138 от 13.11.2007, арендатор обязан:

- осуществить в течение 18 месяцев с момента заключения договора разработку проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом требований градостроительного заключения N ГЗ-4444/ПТ от 21.09.2007 и согласований к нему руководствуясь иной разрешительной документацией, осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме в соответствии с нормативными требованиями. Разработку проектной документации на объекты социальной инфраструктуры осуществлять по согласованию с Администрацией городского округа город Уфа. Разработанную документацию передать для осуществления строительства Администрации городского округа город Уфа (п. 7.1 договора N 1-КО-07);

- в срок не позднее 31.12.2015 осуществить выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность. Условия передачи определяются действующим законодательством (п. 7.2 договора N 1-КО-07);

- в срок не позднее 31.12.2015 осуществить выполнение работ по жилищному и иному строительству, в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (п. 7.3 договора N 1-КО-07);

- возместить затраты Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, связанные развитием социальной инфраструктуры в размере 4 400 000 000 руб. из расчета 4 000 руб. за 1 кв.м площади объектов капитального строительства по состоянию на 01.11.2007. Размер данных затрат подлежит индексации ежеквартально в соответствии с данными Госкомстата, определяющими уровень инфляции. Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры, производится ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015. Размер отчислений, подлежащих выплате Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на развитие социальной инфраструктуры подлежит уточнению после утверждения проектной документации. Объекты социального назначения (объекты образования, здравоохранения) не подлежат включению в расчет отчислений на социальную инфраструктуру (п. 7.4 договора N 1-КО-07);

- передать безвозмездно в собственность городского округа город Уфа жилые помещения, используемые в качестве служебного жилья, на социальные нужды города в объеме 3 % от общей площади построенных объектов недвижимости жилого назначения. Сроки передачи устанавливаются пропорционально вводу в эксплуатацию жилых помещений (п. 7.5 договора N 1-КО-07).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Агидель-Энержи" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 1 от 26.01.2009 к договору N 1-КО-07 (далее также - дополнительное соглашение N 1, т. 1 л.д. 13), согласно п. 1 которому срок исполнения всех обязательств по договору N 1-КО-07 был продлен до 31.12.2025 (раздел 4 договора N 1-КО-07).

В силу п. 7 дополнительного соглашения N 1 в п. 7.4 договора слова "Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производиться ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015" были заменены на: "Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производиться пропорционально площади каждого построенного объекта капитального строительства, в течение 1 месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию." (т. 1 л.д. 13).

Между ООО "Агидель-Энержи" (продавец) и ООО Управляющая компания "Флеминг Фэмили энд Партнерс" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Город природы" (покупатель) был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды N 1030909Ф от 04.09.2009 (далее также - договор N 1030909Ф от 04.09.2009, т. 1 л.д. 14-15), в соответствии с которым продавец передает, а покупатель обязуется принять и включить в имущество, составляющее Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Город природы", права и обязанности продавца по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и уплатить за переданное право аренды денежную сумму, указанную в настоящем договоре.

В силу п. 1.2 договора N 1030909Ф от 04.09.2009 указанные права и обязанности по договору аренды принадлежат продавцу на основании договора аренды, заключенного с Администрацией 21.12.2007 за N 1-КО-07, и передаются с уведомления арендодателя - Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

По условиям п. 1.3 договора N 1030909Ф от 04.09.2009 предметом договора аренды является следующее недвижимое имущество: земельный участок, с кадастровым номером 02:55:050302:0178, адрес объекта: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна, общей площадью 2 665 784 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Между ООО Управляющая компания "Флеминг Фэмили энд Партнерс" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Город природы" (продавец) и ООО "Эко-Механика" (покупатель) был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды N 1-22062012 от 22.06.2012 (далее также - договор N 1-22062012 от 22.06.2012, т. 1 л.д. 16-17), в соответствии с которым продавец передает, а покупатель обязуется принять права и обязанности продавца по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и уплатить за переданное право аренды денежную сумму. Указанные права и обязанности по договору аренды принадлежат продавцу на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды N 1030909Ф от 04.09.2009, договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 в отношении земельного участка, с кадастровым номером 02:55:050302:0178, адрес объекта: Ленинский и Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между населенными пунктами Ветошниково и Романовна, общей площадью 2 665 784 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Полагая, что п. 7.4 и 7.5 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007, п. 7 дополнительное соглашение N 1 от 26.01.2009 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 являются недействительными, противоречат действующему на момент их заключения законодательству, ООО "Эко-Механика" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленного иска.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделок) было установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Истец, заявляя требование о признании сделки недействительной, должен в порядке статей 65, 66 АПК РФ предоставить суду доказательства наличия оснований, установленных законом, для признания ее таковой судом, в том числе доказательства нарушения данной сделкой требований закона или иного правового акта.

Предметом оспаривания истца являются пункты договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 и дополнительного соглашения N 1 от 26.01.2009 к нему, предусматривающие обязанность арендатора возместить затраты Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, связанные развитием социальной инфраструктуры, а также передать безвозмездно в собственность городского округа город Уфа жилые помещения, используемые в качестве служебного жилья, на социальные нужды города в объеме 3 % от общей площади построенных объектов недвижимости жилого назначения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432, пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

Согласно пунктам 1, 4, 5 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) был дополнен статьями 30.1 и 30.2 (действовавшими до 01.03.2015), установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям, продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно: в максимальные сроки подготовить проект планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При этом пунктом 4 статьи 38.2 ЗК РФ установлено право на включение других требований касающихся комплексного освоения земельного участка.

С учетом положений пункта 1 статьи 447 ГК РФ, пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ проведение аукционов и заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства представляют собой действия, неразрывно связанные между собой и имеющие одну цель - использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе.

Соответственно, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять изложенные в извещении об аукционе требования, касающиеся выполнения работ, сроков выполнения работ, передачи объектов инфраструктуры.

Положения статей 38.2 ЗК РФ не регулируют вопрос о том, за чей счет осуществляется строительство, не устанавливая, при этом и запрета на возложение на арендатора расходов по строительству объектов социального назначения.

Из материалов дела следует, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Агидель-Энержи" (арендатор) был заключен договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-КО-07 от 21.12.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:0178 из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 1.3 договора N 1-КО-07 основанием для заключения настоящего договора является постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельной участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский и Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, земельный участок между населенными пунктами Ветошниково и Романовка" N 7138 от 13.11.2007; протокол N 2 о признании претендентов участниками торгов от 13 декабря 2007 г.; п. 27 ст. 381 ЗК РФ.

В названном постановлении главы Администрации городского округа город Уфа N 7138 от 13.11.2007 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Ленинский, Демский районы городского округа город Уфа Республики Башкортостан, земельный участок между населенными пунктами Ветошниково и Романовка" (далее также - Постановление N 7138 от 13.11.2007, т. 2 л.д. 37-39) были определены существенные условия договора, заключаемого с победителем торгов, а именно что покупатель обязан:

- осуществить разработку проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом требований градостроительного заключения N ГЗ-4444/ПТ от 21.09.2007 и согласований к нему. Осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме в соответствии с нормативными требованиями. Разработку проектной документации на объекты социальной инфраструктуры осуществлять по согласованию с Администрацией городского округа город Уфа. Разработанную и утвержденную проектно-сметную документацию передать для осуществления строительства Администрации городского округа город Уфа;

- возместить затраты Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, связанные с развитием социальной инфраструктуры в размере 4 400 000 000 руб. из расчета 4 000 руб. за 1 кв.м площади объектов капитального строительства по состоянию на 01.11.2007. Размер данных затрат подлежит индексации ежеквартально в соответствии с данными Госкомстата, определяющими уровень инфляции. Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производится ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015. Размер отчислений, подлежащих выплате Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на развитие социальной инфраструктуры, подлежит уточнению после утверждения проектной документации. Объекты социального назначения (объекты образования, здравоохранения) не подлежат включению в расчет отчислений на социальную инфраструктуру.

- передать безвозмездно в собственность городского округа город Уфа 33 000 кв.м. служебного жилья на социальные нужды города, что составляет 3 % от общей площади планируемых к строительству объектов недвижимости.

Следовательно, принимая решение об участии в торгах, заключая договор N 1-КО-07 от 21.12.2007, арендатор земельного участка принял условия торгов, согласился с существенными условиями договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в силу чего в последующем не вправе отказываться от их исполнения.

Доводы истца о том, что оспариваемые условия договора N 1-КО-07 от 21.12.2007 противоречат пункту 4 статьи 38.2 ЗК РФ, согласно которому в извещении о проведении аукциона не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей, апелляционным судом признаны необоснованными.

Из условий договора N 1-КО-07 от 21.12.2007 следует, что стороны пи его заключении отступили от общих положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ, о выполнении арендатором работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, по осуществлению жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Стороны определили, что арендатор обязуется осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме в соответствии с нормативными требованиями, разработанную документацию передать для осуществления строительства Администрации городского округа город Уфа, и в срок не позднее 31.12.2015 осуществить выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Таким образом, обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры были перенесены с арендатора на арендодателя, взамен чего арендатор обязался исполнить условия п.п. 7.4, 7.5 договора N 1-КО-07 от 21.12.2007.

Доказательства того, что включение в договор N 1-КО-07 от 21.12.2007 оспариваемых истцом условий нарушило принцип эквивалентности встречных предоставлений по договору, что арендатор (застройщик), освобожденный от обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, истцом в материалы дела представлены не были.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции не усмотрел в условиях п.п. 7.4, 7.5 договора N 1-КО-07 от 21.12.2007 нарушения норм действующего законодательства.

На основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В рассматриваемой ситуации правопредшественник истца - ООО "Агидель-Энержи" добровольно принял на себя обязательства арендатора по договору, в том числе в части условий п.п. 7.4, 7.5 договора N 1-КО-07 от 21.12.2007. Действительность и заключенность указанного договора, действовавшего и исполнявшегося на протяжении длительного времени, правопредшественниками истца не оспаривались.

Более того, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Агидель-Энержи" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 1 от 26.01.2009 к договору N 1-КО-07, в силу п. 7 которого в п. 7.4 договора слова "Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производиться ежеквартально равными частями, начиная с 01.07.2009 по 20.12.2015" были заменены на: "Оплата отчислений на развитие социальной инфраструктуры производиться пропорционально площади каждого построенного объекта капитального строительства, в течение 1 месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию." (т. 1 л.д. 13). Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что стороны перешли к практической реализации спорных условий договора.

Действия арендатора, исполнявшего условия договора N 1-КО-07 на протяжении четырнадцати лет без каких-либо замечаний и возражений, по подаче рассматриваемого иска в условиях, когда пришло время исполнения оспариваемых пунктов договора, с очевидностью свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны общества, единственной целью которого является избежание дополнительных затрат по договору без исполнения собственных обязательств по развитию социальной инфраструктуры осваемого земельного участка.

В рассматриваемой ситуации апелляционный суд находит фактические основания для применения нормы пункта 5 статьи 166 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа истцу в защите принадлежащего ей права.

Возражения ООО "СЗ "Эко-механика" о неприменимости к спорным правоотношениям пункта 5 статьи 166 ГК РФ в силу нарушения публичного интереса признаны судебной коллегией необоснованными, поскольку ООО "СЗ "Эко-механика" не обосновало и не доказало, какой именного публичный интерес, а не частные интересы самого общества истец полагает нарушенными.

Администрацией, Министерством, Прокуратурой было также заявлено о пропуске ООО "СЗ "Эко-механика" срока исковой давности по заявленному иску.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

С учетом даты заключения договора N 1-КО-07 от 21.12.2007 и дополнительного соглашения N 1 от 26.01.2009 к договору, а также даты предъявления рассматриваемого иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности доводов Администрации, Министерства, Прокуратуры о пропуске ООО "СЗ "Эко-механика" срока исковой давности по заявленному иску.

Довод ООО "СЗ "Эко-механика" о том, что истец не приступил к непосредственному исполнению оспариваемых условий договора, в силу чего срок исковой давности не начал течь, признан судебной коллегией противоречащим нормам материального права, поскольку исполнение договора N 1-КО-07 от 21.12.2007 и оспариваемых истцом условий началось непосредственно с 21.12.2007.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции нашел иск ООО "СЗ "Эко-механика" не подлежащим удовлетворению.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу наличия безусловного основания, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, иск ООО "СЗ "Эко-механика" подлежит отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

В силу отказа в удовлетворении исковых требований ООО "СЗ "Эко-механика" уплаченная им государственная пошлина относится на истца и распределению не подлежит.

В связи с подачей апелляционных жалоб лицами, освобожденными от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2022 по делу N А07-2360/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эко-механика" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова