Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 08АП-12980/22 по делу N А46-596/2022

город Омск

05 декабря 2022 г.

Дело N А46-596/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Солодкевич Ю.М., судей Сафронова М.М., Тетериной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Губанищевой У.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12980/2022) общества с ограниченной ответственностью "Роста" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.09.2022 по делу N А46-596/2022 (судья Малыгина Е.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Левобережье" (ИНН 5503245214, ОГРН 1135543040742) к обществу с ограниченной ответственностью "Роста" (ИНН 5507015807, ОГРН 1035513003460) о взыскании 299 288 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Роста" - Дмитриенко Н.А. по доверенности от 07.02.2022;

закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Левобережье" - Зелинской Н.Н. по доверенности от 10.01.2022 N 5;

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Левобережье" (далее - ЗАО "УК "Левобережье", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Роста" (далее - ООО "Роста", ответчик) о взыскании 299 288 руб. задолженности.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.09.2022 по делу N А46-596/2022 с ответчика в пользу истца взыскано 123 506 руб. задолженности, а также 3 708 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ЗАО "УК "Левобережье" в пользу ООО "Роста" взыскано 14 388 руб. 85 коп. судебных издержек, понесенных в связи с оплатой экспертизы.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Роста" (далее - заявитель) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что находящийся в управлении ЗАО "УК "Левобережье" многоквартирный дом (далее - МКД) и принадлежащее ООО "Роста" помещение, пристроенное к указанному дому, являются отдельными объектами, ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию данного помещения.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указал на недоказанность истцом факта надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества, в то время как в подтверждение осуществления ООО "Роста" содержания имущества пристроя соответствующие доказательства представлены.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, истец представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Роста" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЗАО "УК "Левобережье" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

С учетом части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приведенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснений и отсутствия возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы, обжалуемое решение проверено лишь в части удовлетворения исковых требований. В остальной части обжалуемое решение не проверяется.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение по настоящему делу подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, управляющей организацией, оказывающей услуги по ремонту и содержанию общего имущества МКД, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, на основании договора управления от 01.03.2015 N 60/1 в порядке статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) является ЗАО "УК "Левобережье".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ООО "Роста" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1П, общей площадью 358 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55.

Как указывает истец, ООО "Роста" не исполняются обязательства по оплате оказанных услуг по содержанию (техническому обслуживанию) и ремонту общего имущества в МКД, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность за период с 01.05.2018 по май 2021 года в размере 299 288 руб.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца о погашении указанной задолженности послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания 123 506 руб. за период с декабря 2019 года по май 2021 года, суд первой инстанции исходил из доказанности того, что нежилое помещение ООО "Роста" является пристроенным к МКД, в связи с чем ответчик как собственник данного помещения в силу прямого указания закона обязан нести бремя содержания и обслуживания общего имущества в этом доме.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает ошибочными выводы суда первой инстанции.

В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (статья 244 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Аналогичное требование закреплено в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В статье 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

В силу пунктов 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг и отсутствие заключенного с управляющей компанией договора не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Сторонами не оспаривается, что фактически содержанием общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, занимается ЗАО "УК "Левобережье".

В опровержение наличия у ООО "Роста" обязанности по оплате бремя содержания и обслуживания общего имущества в указанном МКД ответчик ссылается на то, что принадлежащее ему помещение и указанный МКД являются отдельными зданиями.

Из материалов настоящего дела следует, что спорное помещение приобретено правопредшественником ООО "Роста" - товариществом с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Роста" (далее - ТОО "ТП "Роста") в результате приватизации, условия которой определены с учетом решения Арбитражного суда Омской области от 15.11.1995 по делу N 2-44 (т. 2, л. 100 - 102), из которого не следует, что помещение имело встроенно-пристроенный характер.

Предметом договора купли-продажи предприятия (активов предприятия) от 22.01.1993 (т. 2, л. 105 - 107) является государственное (муниципальное) предприятие (активы предприятия): магазин N 2, имущественный комплекс и право аренды занимаемого помещения сроком на 15 лет, ул. Суровцева, 55 (объект приватизации), которое Фонд имущества Омской области (продавец) передает в собственность, ТОО "ТП "Роста" (покупатель) надлежащим образом принимает, оплачивает и использует в соответствии с условиями настоящего договора объект приватизации.

По условиям договора купли-продажи нежилого помещения (строения) от 01.04.1995 (т. 2, л. 97 - 99) Фонд имущества Омской области (продавец) продает, а ТОО "ТП "Роста" (покупатель) принимает и оплачивает нежилое встроенное-пристроенное помещение общей площадью 400,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суровцева, 55.

На основании договора от 22.01.93 N 244 и решения Арбитражного суда Омской области от 15.11.1995 зарегистрировано 108/1000 доли строения, состоящего из 5-тиэтаженого панельного здания размером 69,1х12.1 и одноэтажной кирпичной пристройки размером 19,75х1967х13,06х2,72 по праву собственности за ТОО "ТП "Роста", что подтверждается регистрационным удостоверением от 01.07.1996 N 4361 (т. 2, л. 103).

На основании договора купли-продажи предприятия (активов предприятия) от 22.01.1993 N 244, договора купли-продажи помещения (строения) от 01.04.1995, решения Арбитражного суда Омской области от 15.11.1995 N 2-44 зарегистрировано право собственности ООО "Роста" на нежилое помещение 1П, назначение: нежилое, площадь: общая 346,2 кв.м, номера на поэтажном плане 1-6, 11-15, 17, 19-23, этаж 1, литер А1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 55АВ 915484 (т. 3, л. 7).

Таким образом, встроенно-пристроенный характер спорного помещения отражен лишь в договоре купли-продажи нежилого помещения (строения) от 01.04.1995 (т. 2, л. 97 - 99).

Согласно справке от 16.02.2016 N 680744 (т. 3, л. 14) площадь нежилых помещений МКД составляет 358 кв.м, что, по неоспоренному утверждению истца, включает в себя площадь спорного помещения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по существу представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (статьи 8.1, 131 ГК РФ, часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Соответствующее значение указанному понятию придано правовым регулированием, принятым и вступившим в силу после приобретения ТОО "ТП "Роста" права собственности на спорное помещение, которое в регистрационном удостоверении от 01.07.1996 N 4361 отражено не в соответствии с правоустанавливающими документами.

Также из материалов настоящего дела не следует факт определения условий договора купли-продажи помещения (строения) от 01.04.1995 в части встроенно-пристроенного характера помещения в соответствии с какими-либо правоустанавливающими документами.

При таких обстоятельствах характер спорного помещения для целей определения наличия или отсутствия на стороне ответчика обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества управляемого истцом МКД входило в перечень обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежало исследованию судом.

В соответствии с приложением N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 (далее - Инструкция N 37), признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Из технического паспорта нежилого помещения N 1П (т. 2, л. 43 - 48) данные обстоятельства не следуют.

В подтверждение встроенно-пристроенного характера спорного помещения в материалы настоящего дела представлен акт обследования жилого дома и встроенно-пристроенных (пристроенных) помещений от 02.09.2021, составленный комиссией в составе главного и старшего инженеров ООО "Кировец", начальника участка (т. 3, л. 18), согласно которому в результате обследования установлено: пристроенное помещение 1П (собственник ООО "Роста"), общая стена и фундамент пристроенного помещения первого этажа бокового фасада, ХВС подключен общедомовому розливу МКД, ГВС не подключен общедомовому разливу МКД, канализация не подключена к общедомовому выпуску МКД, электроэнергия не подключена к сетям МКД, отопление подключено к сетям МКД.

В подтверждение обоснованности заявленных возражений ООО "Роста" представлено заключение строительно-технической экспертизы от 08.02.2022 N 004-02/2022, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Абсолют-эксперт" (т. 1, л. 77 - 91), согласно которому вышеуказанный МКД 1975 года постройки и нежилое помещение N 1П 1976 года постройки с технической точки зрения не являются единым объектом движимости, а имеют все признаки отдельно стоящих зданий с отдельными входными группами с правом присвоения отдельного адреса для каждого из объектов недвижимости.

Указанный вывод сделан на основании следующих обстоятельств:

- между нежилыми помещениями N 1П и жилыми помещениями МКД, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, отсутствуют общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие/наружные стены, плиты перекрытий, несущие колоны) и иные ограждающие несущие конструкции;

- нежилое строение пристроя N 1П, и многоквартирный жилой дом, расположенный по общему адресу: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, не имеют общую объемную, плоскостную или линейную строительную систему; а являются отдельно стоящими зданиями, не входящими в общую модульную пространственную координационную систему МКД;

- зафиксированы обязательные противопожарные разрывы и просветы между соседними краями наружных стен объектов недвижимости, что регламентировано противопожарными требованиями для отдельно стоящих зданий;

- имеется техническая возможность использования соседнего здания в случае повреждения или сноса одного из объектов капитального строительства без значительного, несоразмерного ущерба смежным конструктивным элементам, общему каркасу другого здания, его функциональному назначению, а также прочностным, и теплозащитным параметрам соседнего объекта капитального строительства;

- основные несущие конструктивные элементы, объемно-метрические характеристики объектов экспертизы (фундаментное поле, планировка, площадь застройки, этажность и наружные стены) выполнены в разных ключах, без общего проекта, с использованием различных строительных материалов, разноплановой геометрической перспективой застройки, с несоблюдением общего единого архитектурно-планировочного решения;

- исследуемые объекты капитального строительства нежилое помещение N 1П и МКД, расположенные по общему: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, относятся к отдельно стоящим объектам недвижимости, с разными параметрами, независимыми коммуникациями, с различным статусом/целями использования (квартиры для постоянного проживания граждан в МКД и коммерческие помещения под услуги/общественное питание) и функционального назначения (жилое/нежилое) с правом присвоения отдельного адреса для каждого из строений.

Инженерное оборудование, обслуживающее нежилое помещение 1П, не отвечает признакам общего имущества многоквартирного дома по причине того, что предназначено для обслуживания исключительно нежилого строения, снабжение строения осуществляется на основании отдельных договоров, заключенных собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями, нежилое помещение N 1П оборудовано всеми индивидуальными приборами учета, при этом часть сетей полностью независима от многоквартирного дома, часть носит исключительно транзитный характер, свойственный советской системе застройки.

На основании анализа действующих градостроительных, строительно-технических и нормативных регламентов Российской Федерации, установлено, что объект экспертизы - объекты капитального строительства нежилое помещение N 1П и МКД, расположенные по общему; г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, не имеют признаков принадлежности к встроенно-пристроенным зданиями строениями, помещениями, входящими в состав единого жилого комплекса МКД с общим адресом: г. Омск, ЦАО, ул. Суровцева, д. 55.

Характерных признаков единства объектов (многоквартирного дома и нежилого помещения N 1П), определяемых согласно Инструкции N 37, а также в соответствии с иным законодательством Российской Федерации на момент исследования не установлено.

Оценив представленное ответчиком внесудебное заключение от 08.02.2022 N 004-02/2022, суд первой инстанции указал, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные заключения, рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Вместе с тем, указанные выводы, по существу, касаются внесудебных заключений, которые представлены в опровержение проведенной в рамках дела судебной экспертизы и характер которых заключается в исследовании и оценке правильности выполнения экспертом исследования и оформления его результатов, в то время как вышеуказанное заключение от 08.02.2022 N 004-02/2022 было представлено до проведения судебной экспертизы и содержит ответы по существу поставленных перед ним вопросов, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 23) заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В целях установления характера управляемого истцом МКД и принадлежащего ответчику помещения как объектов недвижимости судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой в материалы настоящего дела поступило заключение эксперта от 28.07.2021 N 05-06/22-СЭ (т. 3, л. 87 - 116).

Согласно выводам эксперта, изложенным в данном заключении, по результату визуального осмотра объектов экспертизы следует, что нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суровцева, д. 55, помещение 1П (строение), общей площадью 358 кв.м (далее - спорное помещение), не является частью МКД по ул. Суровцева, д. 55 в г. Омске, а является самостоятельным отдельно эксплуатируемым объектом, так как:

- объекты экспертизы расположены на разных земельных участках, поставленных на государственный кадастровый учет;

- конструктивные элементы не имеют признаков единства здания, так как нет фундамента и общей стены с сообщением между частями, различное назначение здания, нет однородности материала стен, отсутствуют общие лестничные клетки, разное архитектурное решение;

- инженерные коммуникации спорного помещения в части отопления и холодного водоснабжения имеют подключение к трубам МКД, при этом они идут до теплового и водомерного узлов, расположенных в границах спорного нежилого помещения и обслуживаются ресурсоснабжающими организациями.

Спорное помещение имеет связь со спорным МКД за счет подключения отопления к тепловому узлу МКД, полная автономность объекта (спорного помещения) при условии сохранения имеющегося уровня благоустройства (теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, иные) возможна посредством обеспечения самостоятельного отопления (как альтернатива электрический котел) либо документов, подтверждающих зону балансового разграничения и эксплуатационной ответственности.

При визуальном осмотре было установлено, что в доступ в подвал МКД обеспечен через 3-й подъезд, а в подвал спорного помещения можно попасть через люк, расположенный в помещении 20, входящем в состав спорного нежилого помещения (согласно экспликации из поэтажного плана), общих помещений между МКД и нежилым помещением не имеется.

При рассмотрении конструктивных элементов объектов исследования было обнаружено, что:

- фундамент МКД - сборные ж/б блоки, сваи, ж/б колонны, цокольные ж/б панели, в спорном помещении - ж/б блоки, кирпичная кладка, сваи.

При визуальном осмотре фундамента из подвальных помещений каждого объекта было обнаружено, что фундаменты разные, не взаимосвязаны между собой;

- стены МКД - панельные, а спорного помещения - кирпичные, при визуальном осмотре мест примыкания, было обнаружено, что стены выполнены вплотную, но без перевязки, также при исследовании помещений спорного объекта было обнаружено, что сообщений с МКД не имеется. При измерении расстояния в помещении 14, входящего в состав нежилого помещения (согласно экспликации из поэтажного плана), ширина составляет 2,85 м, а не 2,99 м, как указано, следовательно, стены разные по материалу, объекты экспертизы не имеют между собой сообщений и не имеют общих стен.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установлено, что в представленном заключении даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, экспертное заключение от 28.07.2021 N 05-06/22-СЭ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, следовательно, является надлежащим доказательством.

Возражений относительно указанного обстоятельства лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ, приведенным в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ N 23, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Таким образом, как по результатам проведения внесудебного эксперта, так и по результатам внесудебной экспертизы установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что управляемый ЗАО "УК "Левобережье" МКД и принадлежащее ООО "Роста" помещение являются самостоятельными объектами недвижимости.

Ввиду отсутствия противоречий между выводами, изложенными во внесудебном заключении от 08.02.2022 N 004-02/2022 и в заключении судебной экспертизы от 28.07.2021 N 05-06/22-СЭ, а также отсутствия опровергающих данные выводы доказательств, у суда первой инстанции отсутствовали основания не принимать их во внимание.

Вывод суда первой инстанции о пристроенном характере принадлежащего ответчику помещения к управляемому истцом дому сделан на основании исключительно того, что через систему отопления и холодного водоснабжения спорного МКД запитано спорное нежилое помещение, то есть инженерные коммуникации спорного помещения в части отопления и холодного водоснабжения имеют подключение к трубам МКД.

Вместе с тем, факт наличия технологического присоединения спорного помещения из всей совокупности элементов, образующих общее имущество многоквартирного дома (конструктивные элементы самого здания, инженерные коммуникации, земельный участок), лишь в части двух видов инженерных сетей - холодное водоснабжение и теплоснабжение, достаточным образом о пристроенном характере данного помещения не свидетельствует.

Как указано ответчиком и материалами дела не опровергается, присоединение к инженерным сетям холодного водоснабжения и отопления МКД имеет транзитный характер, за счет которого обеспечено снабжение ресурсами исключительно помещения ответчика, и не участвует в отопительной и водоснабжающей системах квартир МКД.

Правовые основы экономических отношений, возникающих в связи с производством, передачей, потреблением тепловой энергии, права и обязанности потребителей тепловой энергии, теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций установлены Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (далее - Закон о теплоснабжении).

Отношения в сфере водоснабжения и водоотведения регулирует Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Закон о водоснабжении).

Пунктом 1 статьи 17 Закона о теплоснабжении установлено, что передача тепловой энергии, теплоносителя осуществляется на основании договора оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, заключенного теплосетевой организацией с теплоснабжающей организацией.

В соответствии с частью 6 статьи 17 Закона о теплоснабжении собственники или иные законные владельцы тепловых сетей не вправе препятствовать передаче по их тепловым сетям тепловой энергии потребителям, теплопотребляющие установки которых присоединены к таким тепловым сетям, а также требовать от потребителей или теплоснабжающих организаций возмещения затрат на эксплуатацию таких тепловых сетей до установления тарифа на услуги по передаче тепловой энергии по таким тепловым сетям

Аналогичное правило содержится в пункте 3 статьи 11 Закона о водоснабжении, согласно которому собственники и иные законные владельцы водопроводных и (или) канализационных сетей не вправе препятствовать транспортировке по их водопроводным и (или) канализационным сетям воды (сточных вод) в целях обеспечения горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения абонентов, объекты капитального строительства которых подключены (технологически присоединены) к таким сетям, а также до установления тарифов на транспортировку воды по таким водопроводным сетям и (или) на транспортировку сточных вод по таким канализационным сетям требовать возмещения затрат на эксплуатацию этих водопроводных и (или) канализационных сетей.

Исходя из перечисленных норм законодательства и обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что законный владелец тепловых и водопроводных сетей МКД в соответствии с вышеприведенными нормами Закона о теплоснабжении и Закона о водоснабжении не вправе препятствовать передаче по указанным сетям жилого дома ресурсов ООО "Роста", ресурсопотребляющие установки которого присоединены к этим сетям, а также требовать от ответчика возмещения затрат на эксплуатацию таких сетей.

Тот факт, что система холодного водоснабжения и отопления вышеуказанных МКД и спорного помещения изначально являлось единой и цельной, из материалов настоящего дела не следует и с учетом разных годов постройки данных объектов недвижимости судом апелляционной инстанции не усматривается.

При этом судом первой инстанции не учтены указанные в заключении эксперта от 28.07.2021 N 05-06/22-СЭ обстоятельства фактического присоединения инженерных коммуникаций спорного помещения к коммуникациям МКД лишь в части холодного водоснабжения и теплоснабжения и возможность полной автономности объектов при условии сохранения имеющегося уровня благоустройства посредством обеспечения самостоятельного отопления.

Таким образом, само по себе присоединение инженерных коммуникаций спорного помещения с коммуникациями МКД достаточным образом не свидетельствует о том, что указанные объекты недвижимости фактически составляют единую конструкцию, эксплуатация одной части которой невозможна без эксплуатации другой части.

Само по себе наличие у нежилых помещений ответчика и многоквартирного жилого дома одного адреса, вопреки выводу суда первой инстанции, не подтверждает наличие обстоятельств, установленных статьей 36 ЖК РФ для целей возложения на него обязанности по содержанию и ремонту общего имущества дома, предусмотренной статьей 39 ЖК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что управляемый истцом МКД и спорное помещение ответчика расположены на различных земельных участках.

Так нежилое помещение 1П, назначение нежилое; площадь общая 346,2 кв.м, номера на поэтажном плане 1-6, 11-15, 17, 19-23; этаж 1, литер А1, принадлежащее ответчику на праве собственности, расположено на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:140106:11, местоположение которого установлена: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суровцева, д. 55, используемый под магазин, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 831 кв.м, который приобретен ООО "Роста" по договору от 21.08.2009 купли-продажи земельного участка N 3360/4687-2009 (т. 3, л. 8 - 12).

ООО "Роста" в подтверждение осуществления им содержания спорного помещения представлены договоры с третьими лицами (т. 1, л. 115 - 155), в частности:

- договор от 07.08.20519 N РГ0001064/Р-2019/ТКО на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами;

- договоры от 15.01.2018, от 15.01.2019, от 15.01.2020, от 15.01.2021 оказания услуг по уборке придомовой территории, очистке урн, уборке контейнерной площадки, озеленения прилегающей территории, покосу газона, побелки деревьев и бордюров;

- договоры от 04.03.2018, от 25.02.2019, от 01.03.2020, от 26.02.2021 оказания услуг по удалению снега и наледи с кровли, скалыванию сосулек;

- договор от 02.06.2019 оказания услуг по монтажу плоской односкатной кровли из профнастила;

- договор от 18.06.2019 оказания услуг по ремонту отмасток фундамента, санитарно-гигиенической очистке подвала от мусора, проведения дератизации подвала;

- договор от 12.09.2019 оказания услуг по замене отдельных участков трубопровода отопления в подвале, утеплению труб в подвале, восстановлению разрушенной изоляции труб в подвале, закрепления труб отопления в подвале;

- договор от 14.10.2019 оказания услуг по укреплению козырьков, ограждений, перил крылец, расширению крылец, согласно пожарным требованиям, установке перил, смена покрытия козырька;

- договор от 25.04.2020 оказания услуг по устранению неполадок в системе вентиляции, проверке и прочистке вентиляционных каналов, ликвидации засоров, зачистке отложений, укреплению наружных частей вентиляции;

- договор от 17.06.2020 оказания услуг по ремонту системы освещения в подвале, монтажу дополнительной ветки освещения в подвале, замена перегоревших лампочек в подвале, ремонту уличного освещения (прожекторы), замене ламп уличного освещения;

- договор от 11.08.2020 оказания услуг по замене ветхого участка канализации в подвале, прочистке канализационных стояков от жировых отложений, ремонту канализационных выпусков, в том числе: отводов, переходов, патрубков, прочистке лежаков и стояков канализации в подвале, замене вентиля горячей воды на горячем водоснабжении в подвале, дератизации подвала;

- договор от 15.10.2020 оказания услуг по удалению облупившейся штукатурки фасадов, заделке образовавшихся трещин, утеплению промерзающих участков стен, грунтовке и окраске фасадов, ремонту и покраске урн, скамеек, заборов;

- договор от 28.05.2020 оказания услуг по удалению облупившейся штукатурки с фасадных частей здания, заделке образовавшихся трещин, покраске фасадов, укреплению и покраске перил, изгородей и забора, покраске скамеек и бордюров;

- договор от 17.06.2021 оказания услуг по ремонту и частичной замене элементов кровли, устранению неисправностей и ремонту элементов примыкания, промазке элементов кровли, устранению протечек, укреплению оголовок вентиляционных труб на крыш, очистке, ремонту и герметизации водостоков, частичной замене труб водостоков, укреплению водостоков.

Кроме того, акты приема-сдачи услуг, расписки в получении денег, акты выполненных работ, кассовые чеки в подтверждение приобретения цветов, ламп накаливания, лакокрасочных и иных расходных материалов, акты сезонного осмотра здания, дефектные ведомости, сметы на оказание услуг, объемы выполненных работ, акт проверки территориального отдела надзорной деятельности и профилактической работы Кировского АО г. Омска УНД и ПР ГУ МЧС России по Омской области от 07.10.2019 N 342, виды работ дворника (т. 1, л. 115 - 155, т. 2, л. 1 - 30, 37 - 74).

Из материалов настоящего дела не следует, что ЗАО "УК "Левобережье" осуществляло содержание и ремонт помещения ООО "Роста" в составе МКД.

С момента поступления МКД в 2015 году в управление ЗАО "УК "Левобережье" последнее никаких финансовых требований ООО "Роста" не предъявляло.

По результатам проведенной Государственной жилищной инспекцией (далее - ГЖИ) в отношении спорного МКД был составлен акт проверки от 26.12.2019 N 05-03-13/38, обусловленный необходимостью производить начисление платы за коммунальные ресурсы (ХВС), потребляемые на общедомовые нужды, с учетом общей площади МКД, выдано предписание от 26.12.2019 N 05-02-13/13 (т. 3, л. 130), в соответствии с которым истец обязан производить начисление платы за коммунальные ресурсы (ХВС), потребляемые на общедомовые нужды, с учетом общей площади МКД.

То есть, до указанной проверки ЗАО "УК "Левобережье" исходило из отсутствия у него оснований для осуществления управления МКД в части спорного помещения.

При этом из указанного предписания не следует, что оно выдано на основании обследования спорного помещения на предмет его встроенно-пристроенного характера к управляемому истцом МКД в рамках реализации возложенных на ГЖИ функций и предоставленных ей полномочий, а не на основании указанных в БТИ сведений о площади МКД и помещений в нем.

В письме от 13.10.2021 N 3019 (т. 3, л. 13) ЗАО "УК "Левобережье" подтвердило факт самостоятельного осуществления ООО "Роста" услуг по уборке придомовой территории, прилегающей к нежилому помещению и текущего ремонта общедомового инженерного оборудования и конструктивных элементов встроенно-пристроенного помещения.

Указанное обстоятельство влечет утрату истцом права ссылаться на обстоятельство осуществления управления МКД, в том числе, в части, приходящейся на помещение ответчика, в связи со сформированной в актуальной судебной практике правовой позиции относительно недопустимости попустительства в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности, и наличия оснований для применения признаваемого судами Российской Федерации при осуществлении правосудия принципа эстоппель, в силу которого никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

При этом суд апелляционной инстанции не усматривает непоследовательности поведения ООО "Роста", уплатившего ЗАО "УК "Левобережье" 19 425 руб. платежным поручением от 10.02.2022 N 1 (т. 2, л. 31).

Согласно назначению данного платежного поручения, ООО "Роста" произведена оплата за транзит тепло, ХВС/ГВС за период с февраля 2019 года по декабрь 2021 года, а не за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Вместе с тем, как было указано выше, в условиях недоказанности установления ЗАО "УК "Левобережье" тарифа на услуги по передаче тепловой энергии по тепловым сетям МКД у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что у истца имеется право на получение соответствующей платы в силу пункта 6 статьи 17 Закона о теплоснабжении.

Так как вопрос стоимости транспортировки тепловой энергии (теплоносителя) в предмет исследования в рамках настоящего дела не входит, обстоятельства соответствия стоимости транзита уплаченной сумме в размере 19 425 руб. не подлежат оценке судом апелляционной инстанции.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание разные годы постройки зданий (дом 1975 года, помещение ответчика 1976 года), отсутствие общего фундамента, отсутствие общей стены с сообщениями между частями, отсутствие сообщающихся помещений, неоднородный материал стен (дом панельный, пристрой кирпичный), различное архитектурное решение и функциональное назначение каждого из объектов капитального строительства, наличие разных подвальных помещений, самостоятельные (независимые) входы в подвальные помещения, обеспеченность помещения ответчика инженерными коммуникациями (горячее водоснабжение, электроснабжение, водоотведение), независимыми от МКД и расположенными за его контуром, самостоятельное осуществление ответчиком содержания и текущего ремонта помещения, его инженерной инфраструктуры и прилегающей территории, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что помещение ответчика являются самостоятельным отдельно стоящим зданиям, а не пристроенным к МКД помещением.

При таких обстоятельствах дела является ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика обязанности нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, так как не доказан и опровергается материалами дела сам факт наличия общего имущества для МКД и одноэтажного строения ответчика.

Поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не доказал обоснованность своих требований, то решение суда в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, исковые требования ЗАО "УК "Левобережье" удовлетворению не подлежат, апелляционная жалоба ООО "Роста" подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, расходы на оплату экспертизы по иску в связи с отказом в его удовлетворении и по апелляционной жалобе в связи с ее удовлетворением относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.09.2022 по делу N А46-596/2022 изменить, изложив его резолютивную часть следующим образом.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Левобережье" (ИНН 5503245214, ОГРН 1135543040742) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Роста" (ИНН 5507015807, ОГРН 1035513003460) 24 500 руб. судебных издержек, понесённых в связи с оплатой экспертизы, 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

М.М. Сафронов Н.В. Тетерина