Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 19АП-6092/22 по делу N А64-6113/2021

г. Воронеж

05 декабря 2022 г.

Дело N А64-6113/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Песниной Н.А.,

судей Ушаковой И.В.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климентовым А.А.,

при участии:

от Администрации города Тамбова Тамбовской области: представитель не явился, извещена надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Калипсо": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Комитета архитектуры и градостроительства Администрации города Тамбова Тамбовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Тамбова Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.09.2022 по делу N А64-6113/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Калипсо" (ОГРН 1036888177116, ИНН 6820015252) к Администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 1056882343352, ИНН 6829015056) о признании недействительным постановления,

третье лицо: Комитет градостроительства и землепользования Администрации города Тамбова Тамбовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Калипсо" (далее - ООО "Калипсо", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Администрации города Тамбова Тамбовской области (далее - Администрация) о признании недействительным (незаконным) постановления от 12.07.2021 N 3231, обязании Администрации заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0214011:14 сроком на 3 года для завершения строительства 3-х этажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20 г. Тамбова (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Комитет градостроительства и землепользования Администрации города Тамбова Тамбовской области (с учетом произведенного изменения наименования, далее - Комитет градостроительства и землепользования), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.09.2022 по делу N А64-6113/2021 заявленные требования удовлетворены, постановление Администрации от 12.07.2021 N 3231 "Об отказе ООО "Калипсо" в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства 3-этажного магазина с офисом по ул.Носовская, 20" признано недействительным с обязанием Администрации повторно рассмотреть заявление Общества от 25.06.2021 о предоставлении муниципальной услуги "Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства" на территории городского округа - город Тамбов", в срок, не более 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; с Администрации в пользу Общества взыскано 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Тамбова Тамбовской области обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права с учетом разъяснений высших судебных инстанций применительно к фактическим обстоятельствам спора.

В возражении на апелляционную жалобу ООО "Калипсо" опровергает доводы апелляционной жалобы, поддерживая выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции, состоявшееся 29.11.2022, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения не явившихся участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением мэра города Тамбова от 23.05.2005 N 3126 ООО "Калипсо" предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 661 кв.м. под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20, согласно стройгенплану (л.д.7-8).

На основании указанного постановления 16.06.2005 между Комитетом по управлению земельными ресурсами г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Калипсо" (арендатор) заключен договор N 195 аренды земельного участка в г. Тамбове, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель поселений, находящийся по ул. Носовской, 20, под строительство 3-х этажного здания магазина с офисом, сроком по 23.04.2006, пунктом 2.2 установив, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д.12-15).

Судебными инстанциями по делу N А64-4945/2020 по иску ООО "Калипсо" к Администрации города Тамбова Тамбовской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства установлено, что договор аренды земельного участка от 16.06.2005 N 195 был продлен на неопределенный срок после истечения срока действия 23.04.2006 в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком, данное обстоятельство сторонами не оспорено.

Отделом строительного контроля мэрии города Тамбова ООО "Калипсо" было выдано разрешение на строительство от 23.09.2005 N 160 трехэтажного здания магазина с офисом, сроком действия до 23.08.2006; в ответ на заявление Общества о продлении срока действия разрешения на строительство было отказано. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.07.2008 по делу N А64-2043/08-16 признано недействительным решение Администрации N 1-8-40 от 29.01.2008 об отказе ООО "Калипсо" в продлении срока разрешения на строительство, на Администрацию возложена обязанность продлить Обществу срок разрешения на строительство трехэтажного здания магазина по ул. Носовской, 20 в г. Тамбове.

Согласно техническому паспорту от 15.01.2019, выданному ГУПТИ Тамбовской области, площадь объекта составляет 523,3 кв.м, готовность 30%. Техническим заключением ОАО "Тамбовкоммунпроект" подтверждено, что объект незавершенного строительства соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и дальнейшее строительство с последующей эксплуатацией здания магазина с офисом по ул. Носовской, возможно.

С учетом изложенного судебные инстанции пришли к выводу, что объект незавершенного строительства правомерно возведен Обществом в 2008 году на земельном участке, предоставленном в аренду по договору аренды земельного участка от 16.06.2005 N 195 для строительства в период его действия, при наличии возложенной судом на Администрацию обязанности продлить Обществу срок разрешения на строительство трехэтажного здания магазина.

Письмом от 21.07.2011 N 01-15-6606 Комитет по управлению земельными ресурсами города Тамбова уведомил ООО "Калипсо" о прекращении действия договора аренды земельного участка от 16.06.2005 N 195.

Из представленных в материалы настоящего дела доказательств усматривается, что 25.06.2021 Общество обратилось к главе города Тамбова Тамбовской области с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства" (л.д.10-11), по результатам рассмотрения которого постановлением Администрации города Тамбова Тамбовской области от 12.07.2021 N 3231 с учетом отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации права на объект незавершенного строительства Обществу отказано в заключении договора аренды земельного участка площадью 661 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0214011:14 для завершения строительства 3-этажного здания магазина с офисом по ул. Носовской, 20, сроком на три года (л.д.9).

Полагая указанное постановление незаконным, ООО "Калипсо" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Арбитражный суд Тамбовской области заявленные требования удовлетворил, усмотрев неправомерность отказа в предоставлении спорного земельного участка в аренду, выраженного в оспариваемом постановлении, с обязанием Администрации повторно рассмотреть заявление Общества о предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, в срок, не более 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта и исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

С учетом положений статьи 39.2 и статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации суд области верно не усмотрел нарушения компетенции при принятии оспариваемого постановления Администрацией города Тамбова Тамбовской области.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как разъяснено в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следуя правовой позиции, приведенной в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Из фактических обстоятельств дела, установленных с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам N А64-2043/08-16 и N А64-4945/2020, усматривается, что на спорном земельном участке ООО "Калипсо" в период действия продленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 16.06.2005 N 195 был частично возведен объект незавершенного строительства (готовность 30%), по судебному акту не изъятый муниципальным образованием как собственником земельного участка, что с учетом приведенной правовой позиции Верховного Суда РФ свидетельствует о недопустимости предоставления спорного земельного участка иным лицам, а также его предоставления как предмета аукциона.

При этом Обществом как лицом, возводившим объект незавершенного строительства на земельном участке, в соответствующих целях предоставленном до 01.03.2015 в аренду, не было реализовано право, предоставленное ему подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку Администрация как публичный собственник спорного земельного участка не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ООО "Калипсо" имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта, к обоснованному выводу о чем пришел суд первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы об обратном приведены без учета состоявшихся судебных актов по делам N А64-2043/08-16 и N А64-4945/2020, при этом ссылка заявителя на прежние редакции Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не имеют в рассматриваемом случае правового значения, поскольку самой Администрацией как собственником земельного участка не была инициирована процедура изъятия объекта незавершенного строительства (в этой связи фактически не было реализовано надлежащим образом право на отказ от договора аренды, пролонгированного на неопределенный срок), что в своей совокупности возлагает риски несовершения предоставленных действующим законодательством действий на указанное лицо.

При этом если участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок без торгов (определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Не сообразующийся с фактическими обстоятельствами отказ в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в аренду свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО "Калипсо", которое не получило ожидаемого правового результата согласующегося с действующим законодательством.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

Избранное судом области в качестве способа восстановления прав обязание Администрации повторно рассмотреть заявление Общества от 25.06.2021 о предоставлении муниципальной услуги "Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства" на территории городского округа - город Тамбов", в срок, не более 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, судебная коллегия полагает согласующимся с характером допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения судебного акта по доводам заявителей не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, и по мнению суда апелляционной инстанции им была дана надлежащая правовая оценка.

При этом, доводы апелляционной жалобы не опровергают окончательного вывода суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Администрация города Тамбова Тамбовской области от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы освобождена.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.09.2022 по делу N А64-6113/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.А. Песнина

Судьи

И.В. Ушакова Н.Д. Миронцева