Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 10АП-22898/22 по делу N А41-55277/2022

г. Москва

05 декабря 2022 г.

Дело N А41-55277/22

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметова Д.Д.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Балашиха - Ярхамова И.Х., представитель по доверенности N Д-208/21 от 29.12.2021, паспорт, диплом от 27.04.2007;

от ООО "Здоровое наследие"- Белогуров А.В., представитель по доверенности N 2 от 21.09.2022, паспорт, диплом от 07.06.2002;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2022 по делу N А41-55277/22 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "Здоровое наследие" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - Администрация го Балашиха, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Здоровое наследие" (далее - ООО "Здоровое наследие", общество, ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по договору аренды N 1575 за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 13962886,25 руб., пени за период с 16.03.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по 02.10.2022 в размере 1394892,34 руб., а также задолженность за 2 и 3 кварталы 2022 года в размере 5585154,50 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрации городского округа Балашиха обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение суда является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО "Здоровое наследие" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 1575 от 01.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010302:106 площадью 20168 кв. м по адресу Московская область г. Балашиха 21-й км автодороги М-7 "Волга" (левая сторона по ходу движения от г. Москва), у ОАО "345 механический завод", для строительства и размещения торгово-делового комплекса.

Срок договора установлен с 01.09.2013 по 30.08.2062 (п. 2.1).

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за участок определен в расчете арендной платы к договору.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2).

Истец установил, что в спорные периоды ответчиком не вносятся арендные платежи, возникла задолженность.

В претензии к ответчику истец потребовал погасить задолженность и начисленную на нее неустойку, а также досрочно оплатить арендную плату за 2 и 3 кварталы 2022 года, после чего обратился в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не исполнена обязанность по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик ссылается на то, что с момента заключения договора и до настоящего времени не может использовать земельный участок, а именно, осуществлять на нем строительство торгово-делового комплекса, поскольку участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Горенко", в границах которой запрещается строительство объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из материалов дела следует, что представленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в пределах 200 метров санитарной защитной зоны объекта наследия "Усадьба Горенки", на котором, согласно требованиям Федерального закона N 73-ФЗ от 25.06.2002 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", запрещается любое строительство и капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Данное обстоятельство было доведено до сведения общества письмом Главного управления культурного наследия Московской области от 04.08.2017 года исх. N 45Исх.-3771.

В письме от 14.09.2018 года N 32Исх.5996 на обращение ответчика Главное управление Культурного наследия Московской области, подтвердило, что весь спорный земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в 200 метровой зоне, защитной зоне объектов культурного наследия федерального значения "Усадьба Горенко XVIII в.". В границе защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменениями их параметров, (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

На основании Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 (Приложение 1) "Усадьба Горенки" признана памятником культуры. В его состав входит: главный Дом-дворец, флигель зимнего сада, минералогический и ботанический флигель, две галереи - колонны с павильоном, четыре домика-кордегардии, четыре служебных корпуса, оранжерея, парковая лестница к пруду, грот в парке, двое ворот с оградой.

В соответствии с требованиям Федерального закона от 25.06.2002 года N 73 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами культурного наследия, являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границы которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) за исключением строительств аи реконструкции линейных объектов (п. 1 ст. 34.1).

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию (п. 4 ст. 34.1).

Из вышеизложенного, а так же из условий договора аренды следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства и размещения торгово- делового комплекса, в том числе предполагающее возможность возведения капитальных зданий и строений.

Однако из материалов дела следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-98966/18, N А41-90680/19 по искам Администрации городского округа Балашиха Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Здоровое наследие" о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2013 года N 1575, и по делу N А41-4304/21 по иску ООО "Здоровое наследие" к Администрации го Балашиха о взыскании неосновательного обогащения путем возврата произведенных арендных платежей, имеющими преюдициальное значение для разрешения настоящего спора в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на ст. 612 ГК РФ, о том, что спорный земельный участок находится в пределах 200 метров санитарной защитной зоны объекта наследия "Усадьба Горенки", на котором согласно требованиям ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации" 73 - ФЗ, запрещается любое строительство и капитальный ремонт объектов капитального строительства, о чем письмом от 04.08.2017 года N 45Исх-3771 Главного управления Культурного наследия Московской области ответчик был уведомлен, апелляционным судом отклоняется по следующим основаниям.

В процессе разработки проектной документации и получения разрешения на строительство было выяснено, что предоставленный земельный участок, с кадастровым номером 50:15:0010302:106, был предоставлен в пределах 200 метровой санитарной защитной зоны объекта культурного наследия "Усадьба Горенки". На котором, согласно требований Федерального закона N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской федерации", запрещается любое строительство и капитальный ремонт объектов капитального строительства. Данные ограничения не были оговорены в договоре и препятствуют использованию земельного участка по его прямому назначению.

В письме от 04.08.2017 исх. N 45Исх-3771 также было указано о наличии проекта охранных зон объекта культурного наследия от 2014 г., который до настоящего времени не утвержден, что подтверждает факт исследования земельного участка на предмет его вхождения в охранную зону.

После повторного обращение в Главное управление Культурного наследия Московской области, ООО "Здоровое Наследие" был дан ответ от 14.09.2018 г. N 32Исх- 5996, согласно которого указывалось, что "весь земельный участок с кадастровым N 50:15:0010302:106 находится в 200 метровой зоне защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Горенко, XVШ в. ". В границах защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в установленном порядке проекта зон органы такого объекта культурного наследия."

На основании Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 (приложение 1) "Усадьба Горенки" была признана памятником культуры. Состав "Усадьбы Горенки": Главный дом-дворец, Флигель зимнего сада, Минералогический и ботанический флигель, Две галереи-колоннады с павильонами, Четыре домика- кордегардии, Четыре служебных корпуса. Оранжерея, Парковая лестница к пруду, Грот в парке, Двое ворот с оградой.

Согласно требований Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 21.02.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" "Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов, (п 1 Ст. 34.1.)

Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника (п.п. 1 п. 3 ст. 341);

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее информационное письмо N 66), по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Данной нормой предусмотрено (п. 3) Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

При этом не имеет значения момент возникновения препятствия в пользовании имуществом по назначению. (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 N 18АП-5007/2014 по делу N А07-16787/2013).

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Такой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

С учетом вышеизложенного следует, что Арендодателем, в спорный период, не выполнены обязанности по предоставлению земельного участка "для строительства и размещения торгово-делового комплекса" без ограничения в возможности строительства.

Следовательно, Арендатор вправе приостановить исполнение встречного обязательства по уплате арендной платы до момента устранения причин, препятствующих в пользовании имуществом по назначению.

Сведений об утверждении границ в установленном порядке по состоянию на дату судебного разбирательства не имеется, в связи с чем на настоящее время спорный земельный участок находится в 200 метровой защитной зоне объекта культурного наследия.

Доводы истца о том, что на участке ведется строительство, участок осваивается, что подтверждается актом осмотра от 14.09.2022, не имеют существенного значения для настоящего дела, поскольку истцом не подтверждено, что ведутся именно строительные работы по строительству торгово-делового комплекса.

Кроме того, администрацией не установлен период выполнения работ на участке.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2022 по делу N А41-55277/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев