Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 09АП-77056/22 по делу N А40-111458/2022

г. Москва

05 декабря 2022 г.

Дело N А40-111458/22

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05.12.2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Бондарева А.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2022 по делу N А40-111458/22-85-846, принятое судьей Федоровой Д.Н.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "АВРОРА" (ОГРН 5077746762957, ИНН 7709738383) в лице конкурсного управляющего Чебышева С.А.,

третье лицо - Правительство Москвы,

о расторжении договоров аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании представителей: от истца и третьего лица: Апрелов С.А. по доверенностям от 13.12.2021 и 21.07.2022, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001; от ответчика: Варданян А.А. по доверенности от 31.10.2022, диплом 107705 0140985 от 30.03.2015;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратилось в суд с иском к ООО "АВРОРА" о расторжении договоров аренды земельных участков от 28.06.2012 N N М-12-038649, М-12-038498, М-12-038500, М-12-038504, М-12-038505, М-12-038506, М-12-038507, М-12-038539, М-12-038541, М-12-038567, М-12-038571, М-12- 038628, М-12-038630, М-12-038638, М-12-038643, М-12-038644, М-12-038678, М-12- 038501, М-12-038502, М-12-038646, М-12-038647, М-12-038640, М-12-038645.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 23.09.2022, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца, третьего лица, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы (далее - истец, арендодатель)) и ООО "Альянс" заключены Договоры аренды земельных участков с почтовым ориентиром: г. Москва, пер. Лагерный, дом 4 (ранее Московская область, г. Троицк, пер. Лагерный, д. 4 от 28.06.2012 N N М-12-038649, М-12-038498, М12-038500, М-12-038504, М-12-038505, М-12-038506, М-12-038507, М-12-038539, М12-038541, М-12-038567, М-12-038571, М-12-038628, М-12-038630, М-12-038638, М12-038643, М-12-038644, М-12-038678, М-12-038501, М-12-038502, М-12-038646, М-12- 038647, М-12-038640, М-12-038645 (далее - Договоры аренды).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), полученным в рамках межведомственного взаимодействия, по части договоров право аренды земельных участков перешло от ООО "Альянс" к ООО "АВРОРА".

Дополнительными соглашениями от 01.07.2012 права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - арендодатель, истец).

В соответствии с п. 1.1 договора аренды предметом договора являются земельные участки:

1) М-12-038498 площадью 45 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:7, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 98 м. по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

2) М-12-038500 площадью 16 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:12 расположенный на землях населенных пунктов: примерное 110 м. по направлению на северо-запад относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

3) М-12-038501 площадью 230 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:13 расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 112 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

4) М-12-038502 площадью 483 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:14 расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 115 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

5) М-12-038504 площадью 2018 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:34, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 163 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного |участка;

6) М-12-038505 площадью 249 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:35, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 165 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

7) М-12-038505 площадью 249 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:35, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 165 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

8) М-12-038506 площадью 133 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:73, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 330 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

9) М-12-038507 площадью 171 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:74, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 335 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

10) М-12-038539 площадью 144 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:80, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 365 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

11) М-12-038541 площадью 1600 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:105, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 490 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

12) М-12-038567 площадью 318 кв.м. с кадастровым: номером 50:54:0020205:103, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 480 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

13) М-12-038571 площадью 333 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:92, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 430 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

14) М-12-038628 площадью 340 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:130, сложенный на землях населенных пунктов: примерно в 630 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

15) М-12-038630 площадью 329 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:132, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 640 м. по направлению северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

16) М-12-038638 площадью 211 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:142, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 695 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

17) М-12-038640 площадью 499 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:144, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 705 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

18) М-12-038643 площадью 4328 кв.м с кадастровым номером 50:54:0020205:147, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 770 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

19) М-12-038644 площадью 2331 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:148, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 800 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

20) М-12-038645 площадью 2965 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:149, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 905 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

21) M-12-038646 площадью 6228 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:150, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 900 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

22) М-12-038647 площадью 6228 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:151, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 950 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

23) М-12-038649 площадью 12089 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:20, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 955 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

24) М-12-038678 площадью 1444 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0020205:102, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 475 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка;

почтовый адрес ориентира для всех земельных участков: г" Троицк, пер. Лагерный, д. 4, разрешенное использование: под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

Согласно п. 2.1 договоры аренды заключены сроком до 09.09.2051.

В силу п. 3.2 договоров аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно п. 4.4.7 договоры аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату размере и сроки, установленные договором.

В силу п. 4.1.1 договоров аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно п. 6.2 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1., 4.1.5 договора аренды.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, в том числе в связи с неправильным исчисление арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В исковом заявлении истец указывает, что ответчиком допущена задолженность по Договорам аренды по арендной плате и пени за период со 2 квартала 2015 года по 4 квартал 2021 года и не оплачены пени.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2015 по делу N А40- 153989/2014 ООО "Аврора" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Аврора" открыто конкурсное производство.

В адрес конкурсного управляющего ООО "Аврора" направлены письма от 24.03.2022 N N ДГИ-И-19168/22, ДГИ-И-19470/22, от 23.03.2022 NN ДГИ-И-18993/22, NNДГИ-И18992/22, ДГИ-И-18724/22, ДГИ-И-18985/22, ДГИ-И-18698/22, от 22.03.2022 NN ДГИ-И18407/22, ДГИ-И-18412/22, ДГИ-И-18413/22, ДГИ-И-18410/22, ДГИ-И-18408/22, ДГИ-И-18409/22, ДГИ-И-18582/22, от 21.03.2022 NNДГИ-И-18012/22, ДГИ-й-18005/22, ДГИ-И-18006/22, ДГИ-И-18009/22, ДГИ-И-18010/22, от 18.03.2022, N ДГИ-И-17846/22, от 17.03.2022 ДГИ-И-17368/22, ДГИ-И-17369/22, от 16.03.2022 N ДГИ-И-17013/22 о необходимости погашения допущенной задолженности и предложением расторгнуть договоры аренды земельных участков.

Поскольку задолженность по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы арендатором не погашена, дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды не подписаны, истцом заявлены настоящие исковые требования.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

В п. 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ)).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В связи с чем, как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01.03.2005, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

Таким образом, в данном случае право распоряжения земельным участком утрачено уполномоченным органом с момента регистрации права собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2011 введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка;

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2011 введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных домов: N 39, 39Л, 39Б, 39В, 40, 40А, 40Б, 40Г, 40Д, 43,43А, 43Б, 43В, 43Г, 44, 44А, 44Б, 45, 45Б;

Разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2012 введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18, 19;

Разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2014 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки;

Разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21.12.2012 введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N 52,53, 64,57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственной собственников помещений до начала заявленного истцом периода взыскания арендной платы, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, на момент начала спорного периода договор аренды земельного участка прекращен в силу положений ст. 413 ГК РФ, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований о расторжении договоров аренды.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2022 по делу N А40-111458/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев