Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 10АП-22858/22 по делу N А41-31314/2021

г. Москва

06 декабря 2022 г.

Дело N А41-31314/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Автопредприятие "Транссвязь" на решение Арбитражного суда Московской области от 28.09.2022 по делу N А41-31314/2021.

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области - Осипов Ю.С. по доверенности от 15.04.2022,

Администрации городского округа Люберцы Московской области - Осипов Ю.С. по доверенности от 24.10.2022.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Автопредприятие "Транссвязь" (далее - ответчик, ООО АП "Транссвязь", общество) с требованиями о расторжении договора аренды от 31.12.2014 N 316/14 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:26396, о расторжении договора аренды от 31.12.2014 N 317/14 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:26397, о расторжении договора аренды от 31.12.2014 N 318/14 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:98335, обязании возвратить администрации городского округа Люберцы Московской области земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335.

ООО АП "Транссвязь" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к комитету с требованиями обязать комитет направить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335, по адресу: Московская область, г. Люберцы, о продлении срока действия договоров на 3 года (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.03.2022 по делу N А41-66856/21 дела N А41-31314/21 и N А41-66856/21 объединены в одно производство с присвоением номера дела N А41-31314/21.

Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено частично. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Ответчик с вынесенным решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на обоснованности встречного иска.

В судебном заседании представитель комитета и Администрации городского округа Люберцы Московской области (третьего лица) против доводов апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 31.12.2014 N 4188-ПА между Администрацией люберецкого муниципального района Московской области (правопредшественник КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области в области предоставления земельных участков в аренду, выступает арендодателем имущества) и ООО "РФСК" заключены договоры аренды от 31.12.2014 N 316/14 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:26396, N 317/14 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:26397, N 318/14 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:98335 категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под линейные объекты.

Срок договоров - до 29.09.2021.

По договорам от 01.08.2017 права арендатора по договорам аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14 переданы в пользу ООО Автопредприятие "Транссвязь", о чем арендодатель уведомлен в установленном законом порядке.

Договоры аренды и обременение прав на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 в виде аренды в пользу ООО Автопредприятие "Транссвязь" зарегистрированы в ЕГРН.

Как указывается КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области и подтверждается актами осмотра земельных участков от 30.11.2020 N N 544/2020, 545/2020, 546/2020, от 18.03.2021 NN 81/2021, 82/2021, от 05.08.2021 N 331/2021, земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 стоят на кадастровом учете с отнесением к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования. Земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397 объединены в единую территорию и используются под автомобильную парковку с пунктом охраны, объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком, отсутствуют, территория отсыпана асфальтовой крошкой. Земельный участок с кадастровым номером 50:22:0000000:98335 используется под автомобильную парковку, доступ к территории осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:26397, объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком, отсутствуют. В границах территории сформировано и зарегистрировано сооружение с кадастровым номером 50:22:0010109:36999 - площадка для обслуживания жилой застройки, территория отсыпана асфальтовой крошкой.

Поскольку фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 не соответствует целям, указанным в договорах аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14, в адрес ООО Автопредприятие "Транссвязь" направлено уведомление от 02.03.2021 исх N 125/1-1-22 об устранении нарушений в срок до 15.03.2021, а также о намерении обратиться в суд с требованиями о досрочном расторжении договоров.

В связи с тем, что целевое назначение земельных участков не соответствует условиям договора, ООО Автопредприятие "Транссвязь" использует земельные участки не по целевому назначению, КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения первоначальных требований и в обоснование встречного иска ООО АП "Транссвязь" указывает, что в порядке пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" обратилось к главе Администрации городского округа Люберцы с заявлениями от 15.12.2020 о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды от 31.12.2014 NN 316/14, 317/18, 318/14 о продлении срока договоров на три года.

Письмом от 11.01.2021 Администрация городского округа Люберцы Московской области отказала в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14 о продлении срока, сообщила, что после 29.09.2021 договоры будут расторгнуты. Кроме того, сообщено, что земельные участки в дальнейшем планируется использовать под дорогу общего пользования - проектируемого проезда N 263 в рамках реализации проекта планировки территории микрорайона 7-8 (кварталы 7, 7а, 8, 8а) района "Красная горка" города Люберцы, утвержденного постановлением Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 27.12.2011 N 1904-ПА.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, при этом оснований для удовлетворения встречного иска суд не усмотрел.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 620 названного Кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Также пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции") предусмотрено, что до 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 имеют вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, земельные участки фактически используются под размещение автостоянки.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 01.12.2021 N 011221-1, подготовленное АНО экспертного управления судебных и внесудебных исследований и оценки "МК Эксперт", в котором эксперт Коваленко В.С. пришла к выводам, что фактическим использованием земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 является организованная платная открытая стоянка автомобилей. Фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 соответствует градостроительным регламентам и параметрам застройки зон Ж-1, О-1 и не противоречит разрешенному использованию, установленному в сведениях ЕГРН в отношении указанных участков. В границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397 расположены линейные объекты - газопровод, ливневая канализация, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:98335 - подземный газопровод.

Кадастровыми паспортами от 21.01.2014 подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 образованы в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:188 категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для иных видов жилой застройки.

В договорах аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14 цель предоставления земельных участков - под линейные объекты.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, в материалах дела не имеется доказательств того, что ООО АП "Транссвязь" является собственником газопроводов и ливневой канализации, равно как и организаций, обеспечивающей газоснабжение и (или) водоотведение в жилой застройки, суду такие доказательства также не представлены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт, что общество получило право аренды по договору цессии, и предыдущий арендатор также не размещал на участках никаких линейных объектов правового значения не имеет, поскольку цедент - ООО "РФСК" уже не является участником спорных правоотношений и его действия правовой оценке в рамках настоящего спора не подлежат.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2021 по делу N А41-7615/21 признано отсутствующим право собственности ООО АП "Транссвязь" на сооружение с кадастровым номером 50:22:0010109:36999 - площадка для обслуживания жилой застройки, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:98335.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14, заключенные с ООО "РФСК", являются целевыми, в связи с чем такие договоры прекратились в связи с достижением цели - с момента окончания строительства линейных объектов.

Пунктами 4.3.5 договоров аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14 предусмотрено право арендатора на преобразование, в том числе на перераспределение, земельных участков по целевому назначению и разрешенному виду использования.

Вместе с тем, в период действия договоров юридически значимые действия по изменению вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:26396, 50:22:0010109:26397, 50:22:0000000:98335 в установленном законом порядке арендатором не предприняты, вид разрешенного использования не приведен в соответствие с фактическим использованием.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что к моменту обращения общества с заявлениями о заключении дополнительных соглашений о продлении действия спорных договоров аренды договоры от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14 являлись недействующими в связи с истечением срока.

Кроме того, как указано ранее, арендодателем выявлен факт нецелевого использования арендатором земельных участков, о чем было сообщено ответчику письмом от 02.03.2021 N исх 125/1-1-22 (т. 1 л.д. 10). В данном письме администрация сослалась на акты осмотра земельных участков от 30.11.2020.

Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для продления срока договоров аренды от 31.12.2014 N N 316/14, 317/18, 318/14, равно как и для расторжения таких договоров, не имеется.

В этой связи исковые требования ООО АП "Транссвязь" и комитета в части расторжения договоров верно не были удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.09.2022 по делу N А41-31314/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Автопредприятие "Транссвязь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова