Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2022 г. N 17АП-12353/22 по делу N А50-7769/2022

г. Пермь

07 декабря 2022 г.

Дело N А50-7769/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии в судебном заседании 23.11.2022 представителей истца: Шпехт Т.В., паспорт, диплом, доверенность от 11.07.2022, Захаровой Д.Н., удостоверение адвоката, доверенность от 14.02.2022,

представителя ответчика: Королевой О.А., паспорт, диплом, доверенность от 23.11.2021,

в судебном заседании 23.11.2022 в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 30.11.2022 до 09 час. 45 мин.

После перерыва в судебное заседание явились: от истца: Шпехт Т.В., паспорт, диплом, доверенность от 11.07.2022,

от ответчика: Королева О.А., паспорт, диплом, доверенность от 23.11.2021,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 05 августа 2022 года

по делу N А50-7769/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Бизнес-Стратегия" (ОГРН 1095902001953, ИНН 5902853969)

к Администрации города Перми (ОГРН 1025900532460, ИНН 5902290635)

третьи лица: Управление жилищных отношений Администрации города Перми (ОГРН 1065902057605, ИНН 5902293393), Департамент финансов администрации города Перми (ОГРН 1025900523406; ИНН 5902290610),

о возложении обязанности по выкупу объекта недвижимого имущества, о взыскании расходов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Бизнес-Стратегия" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрация города Перми (далее - администрация, ответчик) о возложении обязанности по выкупу объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 104,9 кв.м, с кадастровым номером 59:01:4410048:271, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Советская, д. 75, по цене 9 907 000 руб., о взыскании расходов на изготовление отчета об оценке в размере 40 000 руб.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов администрации города Перми.

Решением суда от 05.08.2022 заявленные требования удовлетворены.

Ответчик с решением не согласен, в апелляционной жалобе просит его изменить в части определения размера возмещения, исключив из общего размера 1 243 017 руб. - убытки в виде упущенной выгоды и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, возложив обязанность по изъятию у общества объекта с денежной компенсации в размере 8 663 983 руб. Считает, что убытки в виде упущенной выгоды подлежат исключению, поскольку их размер не доказан и они фактически истцом не понесены, а также рассчитанные на основании документа, не утвержденного и не вступившего в законную силу. Также администрация не согласна с убытками в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку администрация не являлась наймодателем по отношению к данному нежилому помещению, в собственность не передавала.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец с доводами жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, и приведенным в судебном заседании.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 02.10.2013 общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 59:01:4410048:271, общей площадью 104,9 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Пермский край, город Пермь, ул. Советская, дом 75, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410048:19 площадью 498 кв.м, на котором расположен данный жилой дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в собственности истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2022.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Ленинского района города Перми от 23.09.2019 N 275 были выявлены основания для признания многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 75 аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от 08.10.2019 N СЭД-059-11-01-04-440 в редакции распоряжения от 10.12.2020 N059-11-01-04-622 многоквартирный дом, расположенный по адресу: Пермский край, город Пермь, ул. Советская, д. 75, был признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным Распоряжением поручено принять меры, связанные с переселением граждан из жилого дома.

Распоряжением заместителя главы администрации города Перми - начальника Департамента земельных отношений от 26.02.2020 N 21-01-03-291 земельный участок под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 59:01:4410048:19 изъят для муниципальных нужд.

21.05.2020 обществом было получено уведомление Управления жилищных отношений администрации города Перми об изъятии жилых помещений в доме в связи с признанием дома аварийным, а также об изъятии земельного участка, жилого помещения. Нежилые помещения не были указаны в перечне изымаемых помещений.

19.02.2021 от Управления был получен ответ от 18.02.2021 N 059-11-01-10/2-465 на обращение истца о расселении дома по ул. Советская, 75, в котором указано, что многоквартирный дом по адресу: город Пермь, ул. Советская, д. 75 включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2023 года, утвержденную постановлением от 28.03.2018 N 184.

19.08.2021 истцом получено письмо Управления от 03.08.2021 N 059-11-01-1 Оп-2070 о расселении дома по ул. Советской, 75, в котором предлагалось собственникам жилых помещений самостоятельно обратиться в оценочные организации для изготовления отчетов об оценке рыночной стоимости собственного имущества, получить положительное заключение экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков и представить указанные документы в Управление.

В связи с этим истец обратился в оценочную компанию ООО "МВМ-оценка", которой была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения и размер убытков, причиненных изъятием объекта недвижимого имущества, по состоянию на 29.11.2021. По результатам оценки составлен отчет N 288.8/Н-21 от 08.12.2021 (далее - Отчет), согласно которому общий размер возмещения составил 9 907 000 руб. Указанный размер возмещения, определенный оценщиком в Отчете, подтвержден положительным экспертным заключением Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" N ЭП-101121/8-П от 21.12.2021.

23.12.2021 истец направил в адрес Управления письмо исх.N 55, в котором просил выкупить принадлежащее истцу нежилое помещение в доме по ул. Советская, 75, а также возместить расходы по оценке в размере 40 000 рублей. К письму приложены в том числе оригинал Отчета об оценке N 288.8/Н-21 от 08.12.2021 и копия положительного экспертного заключения N ЭП-101121/8-П от 21.12.2021.

14.01.2022 истцом получен ответ от 12.01.2022 N 059-11-01-19/2-7 о том, что выплата выкупной стоимости за нежилое помещение не предусмотрена статьей 32 ЖК РФ.

Ссылаясь на то, что истцу отказано в выкупе и выплате денежной компенсации в виду признания дома аварийным и подлежащим сносу, ответчиком не устранены нарушения прав и законных интересов истца, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, требуя возложить обязанности по выкупу объекта недвижимого имущества, взыскать рыночную стоимость изымаемых помещений в сумме 8 431 000 руб., иные расходы в сумме 1 008 000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 468 000 руб., а также расходы на оценку в сумме 40 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также указано на наличие у собственника недвижимого имущества оснований для защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе права на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного.

Согласно пункту 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов осуществляются одновременно.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Администрацией требования в части обязательства по выкупу и выплате признаются. Разногласия сторон касаются исключительно размера стоимости спорного нежилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В целях определения суммы возмещения за изымаемое помещение истец произвел оценку принадлежащих ему помещений, находящихся в многоквартирном доме N 75 по улице Советской. В соответствии с отчетом ООО "МВМ-оценка" N288.8/Н-21 от 08.12.2021 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 104,9 кв.м, с кадастровым номером 59:01:4410048:271, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Советская, д. 75 составляет 8 431 000 руб., иные расходы, в том числе упущенная выгода составляет 1 008 000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 468 000 руб.

Ответчик доказательств иного размера убытков, которые в силу действующего законодательства могут быть возмещены лицу, у которого изымается имущество для муниципальных нужд, не представил.

Доводы ответчика о том, что упущенная выгода не подлежит включению в стоимость убытков нельзя признать обоснованными в силу следующего.

Из отчета оценщика следует, что при определении упущенной выгоды оценщик определял как потерю годового дохода. Действительно в отсутствие доказательств того, что имущество истцом сдавалось в аренду и при изъятии имущества и вынужденного расторжения договоров аренды, у общества возникнут убытки в виде потери годового дохода, данный вид убытков взыскан быть не может.

Однако исходя из того, что в состав убытков, которые подлежат компенсации обществу, включаются в том числе, убытки, которые оно понесет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, а изымаемое помещение использовалось обществом под офис и являлось юридическим адресом общества, иные объекты недвижимости в собственности общества отсутствуют, и на момент рассмотрения спора общество арендует иные помещения для своего места размещения и несет соответствующие расходы, суд апелляционной инстанции в отсутствие доказательств иного размера данных убытков, приходит к выводу, что убытки в размере 775 018 руб. компенсируют обществу расходы, которые оно несет в связи с изъятием нежилых помещений, расположенных в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Доказательств того, что данный размер убытков больше, чем расходы общества, которые оно уже несет, арендуя иные помещения, и еще будет нести, до получения денежных средств за изымаемое помещение и приобретения в собственность иных помещений взамен изымаемых, администрация не представила. От проведения экспертизы ответчик в суде апелляционной инстанции отказался.

С учетом изложенного и в целях процессуальной экономии (при отказе в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды у общества сохранится право на взыскание убытков в виде расходов в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом), а также в отсутствие доказательств наличия у истца убытков изъятием помещения в размере, меньшем, чем предъявленная ко взысканию сумма, апелляционный суд полагает возможным оставить решение суда в этой части без изменения.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены как необоснованные на основании следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником помещения требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из отчета ООО "МВМ-оценка" N 288.8/Н-21 от 08.12.2021 следует, что исходя из износа здания на дату оценки, капитальный ремонт по состоянию на 1992 год (начало приватизации) в доме не производился. Доказательств иного не представлено. При таких обстоятельствах требование о взыскании убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт правомерно удовлетворено.

Таким образом, суд правомерно удовлетворил заявленные обществом требования, определив цену выкупа на основании отчета ООО "МВМ-оценка" N 288.8/Н-21 от 08.12.2021.

Доводы администрации об обратном отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы оценщика, сторонами не представлено. От проведения экспертизы стороны отказались.

Оснований, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения решения не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 августа 2022 года по делу N А50-7769/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

О.Г. Дружинина М.А. Полякова