Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 21АП-2317/22 по делу N А83-5522/2022

06 декабря 2022 г.

Дело N А83-5522/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2022 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судей

Приваловой А.В., Кравченко В.Е., Яковлева А.С.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи до перерыва секретарем судебного заседания Волковой О.Л., после перерыва - секретарем судебного заседания Голышкиной Ю.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Южная Аркадия" - Сергеев В.А., представитель по доверенности от 13.04.2022 б/н, представлено удостоверение адвоката;

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - Товт Н.Б., представитель по доверенности от 17.06.2022 N 07/01/1354, представлен диплом;

в отсутствие Любич Ольги Васильевны, надлежаще извещенной о месте и времени судебного разбирательства;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 мая 2022 года по делу N А83-5522/2022, рассмотренному по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Южная Аркадия" к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Любич Ольги Васильевны, об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Южная Аркадия" (далее - заявитель, общество, ООО "СЗ "Южная Аркадия") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным уведомления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) от 11.03.2022 N КУВД-001/2022-8198094/2 о приостановлении государственной регистрации прав и возложении на регистрирующий орган обязанности в порядке статьи 201 АПК РФ произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 02.12.2021 N 1/7/2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Любич Ольга Васильевна.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.05.2022 заявление удовлетворено, оспоренное уведомление признано незаконным, на регистрирующий орган возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 02.12.2021 N 1/7/2.

Не согласившись с принятым решением, Госкомрегистр обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, при рассмотрении спора судом нарушены нормы материального права, поскольку не учтено, что на государственную регистрацию заявителем был представлен первый договор участия в долевом строительстве без приложения необходимых для регистрации такого договора документов, предусмотренных статьей 48 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), в связи с чем регистратором обоснованно было принято решение о приостановлении государственной регистрации договора и предложено представить недостающие документы. Кроме того указывает, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган в Ялтинском городском суде Республики Крым рассматривался судебный спор по иску прокурора города Ялты о признании незаконным выданного обществу разрешения на строительство.

В отзыве на апелляционную жалобу общество не согласилось с приведенными в ней доводами, считает решение суда законным и не подлежащим отмене.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 22.11.2022 был объявлен перерыв, судебное заседание продолжено 29.11.2022.

Представитель Госкомрегистра в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила жалобу удовлетворить. Пояснила, что в настоящее время действия по регистрации приостановлены до 02.12.2022 по заявлению самого общества от 02.06.2022, решение Ялтинского городского суда не вступило в законную силу, следовательно, произвести регистрационные действия невозможно.

Представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве, просил судебное решение оставить без изменений. Представил письменное ходатайство об оставлении без рассмотрения поданного ранее ходатайства от 24.10.2022 о приостановлении производства по делу и просил его не рассматривать.

Учитывая, что ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу от 24.10.2022 отозвано лицом его заявившим, апелляционная коллегия судей оставляет это ходатайство без рассмотрения.

Любич Ольга Васильевна в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, своего представителя не направила, отзыв не представила, о дате времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии с частью 5 статьи 156 и частью 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие неявившегося лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией по правилам статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, выслушав пояснения представителей, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене с учетом следующего.

Как следует из материалов дела, 02.03.2022 общество обратилось в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 02.12.2021 N 1/7/2, заключенного между застройщиком ООО "СЗ "Южная аркадия" и первым участником долевого строительства Любич О.В., в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения (апартаменты) в строящемся рекреационном комплексе на земельном участке площадью 1 600 кв.м. с кадастровым номером 90:25:050601:92, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Курпаты, Алупкинское шоссе, 10.

В качестве документа основания к заявлению был представлен только договор участия в долевом строительстве от 02.12.2021 N 1/7/2.

Данный факт не оспаривался заявителем в суде первой инстанции, документально не опровергнут и сторонами по делу признается, что в силу положений части 5 статьи 70 АПК РФ не требует дополнительной проверки на стадии апелляционного рассмотрения дела.

Уведомлением от 11.03.2022 N КУВД-001/2022-8198094/2 Госкомрегистр на срок до 14.06.2022 приостановил государственную регистрацию со ссылкой на пункты 5, 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, указав в качестве основания для приостановления на то обстоятельство, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества жилых и нежилых помещений, планируемой площади каждого из указанных помещений, проектная декларация). Кроме того, регистратором в уведомлении указано, что направлен запрос в Прокуратуру Республики Крым в целях получения сведений о возможном устранении нарушений строительных и градостроительных норм при возведении объекта недвижимости, поскольку в регистрирующий орган поступила информация от Прокуратуры Республики Крым о включении данного объекта недвижимости в перечень самовольных построек.

Общество заявлением от 22.03.2022 представило в регистрирующий орган дополнительные документы: разрешение на строительство от 01.04.2021 N 91-RU93311000-0606-2021 и договор аренды земельного участка от 11.01.2021.

Госкомрегистр уведомлением от 31.03.2022 сообщил заявителю, что причины приостановления государственной регистрации прав им не устранены, поскольку не представлен в орган регистрации план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из них. В уведомлении регистратор указал, что после предоставления необходимых документов в течение срока приостановления до 14.06.2022 и получения ответа из прокуратуры орган регистрации вернется к рассмотрению вопроса о государственной регистрации договора долевого участия с первым участником долевого строительства.

Предоставив в регистрирующий орган дополнительные документы и не получив отказа в осуществлении регистрационных действий, общество одновременно 23.03.2022 обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с требованием о признании решения о приостановлении государственной регистрации договора незаконным.

Общество не оспаривало в суде первой инстанции и не оспаривает в суде второй инстанции того обстоятельства, что не представило регистрирующему органу необходимый документ - план создаваемого объекта недвижимости, а приводит доводы о том, что в полномочия регистратора в рамках проведения правовой экспертизы не входит проверка законности выдачи разрешения на строительство, а также проверка сведений проектной документации, в связи с чем полагает, что регистратор не вправе был направлять межведомственный запрос в Прокуратуру Республики Крым и по этому основанию приостанавливать государственную регистрацию договора.

Позиция общества сводится к тому, что превышение регистрирующим органом предоставленных ему законом полномочий влечет признание незаконным в целом решения о приостановлении государственной регистрации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции согласился с позицией общества и пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в связи с чем счел соразмерным способом устранения допущенного нарушения прав заявителя возложение на регистрирующий орган образности произвести государственную регистрацию договора.

Судебная коллегия не может согласиться с таким разрешением спора и считает выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неверной оценке обстоятельств дела и толковании норм права.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При отсутствии указанной совокупности обстоятельств не подлежат удовлетворению требования о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе, факта нарушенных оспариваемыми актом (действиями, бездействием) законных прав, лежит на лице, оспаривающем акт (действия, бездействие).

Проверяя наличие совокупности обязательных условий для удовлетворения требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено наличие таковых.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.

Согласно части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, в том числе:

1) разрешение на строительство. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы;

2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

3) проектная декларация, получаемая органом регистрации прав путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства.

Частью 3.2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, план создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и проектная декларация проверяются государственным регистратором прав исключительно:

1) на наличие в таких плане и декларации сведений об объекте долевого строительства, являющемся предметом данного договора;

2) на соответствие содержащихся в таких плане и декларации сведений о виде объекта долевого строительства, назначении такого объекта, об этаже, на котором он расположен, об общей площади такого объекта (для жилого помещения) или его площади (для нежилого помещения или машино-места) сведениям, указанным в данном договоре.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, проверка законности выдачи уполномоченным органом разрешения на строительство, а также проверка соответствия сведений, содержащихся в проектной декларации и (или) плане создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, сведениям, указанным в проектной документации, государственным регистратором прав не осуществляется (часть 3.3 статьи 48 Закона N 218-ФЗ).

Орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело (часть 4 статьи 48 Закона N 218-ФЗ).

В представленном на государственную регистрацию договоре N 1/7/2 участия в долевом строительстве многоэтажного рекреационного комплекса от 02.12.2021, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, имеется приложение N 2, в котором отображено только одно нежилое помещение апартаментов с условными обозначениями, которые, как в приложении указано, могут отличаться от обозначений указанных в пункте 3.2 договора долевого участия.

План создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоэтажного рекреационного комплекса жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест представлен не был.

Отсутствие необходимых документов для регистрации договора с первым участником долевого строительства не позволило регистратору идентифицировать заявленные на регистрацию права собственности объект недвижимости и объекты, указанные в договоре долевого участия, что являлось самостоятельным основанием в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ для приостановления государственной регистрации.

Таким образом, государственным регистратором был сделан обоснованный вывод о невозможности осуществления государственной регистрации на основании представленных документов и наличия оснований для приостановления государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства.

Указанным обстоятельствам суд первой инстанции оценки не дал, не учел, что отсутствие перечисленных в части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, в силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации.

Что касается выводов суда относительно неправомерного приостановления государственной регистрации договора ввиду направления запроса в Прокуратуру Республики Крым, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, в программном комплексе ФГИС ЕГРН в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в поступившем от Прокуратуры Республики Крым по результатам проведенной прокурорской проверки перечне объектов с признаками самовольного строительства, был установлен информационный сигнал с целью недопущения нарушений действующего законодательства при осуществлении регистрационных действий с таким объектами недвижимого имущества, в числе которых указан строящийся объект в пгт. Курпаты по ул. Алупкинское шоссе, 10, что явилось основанием для направления регистратором соответствующего межведомственного запроса в Прокуратуру Республики Крым.

Из материалов дела следует, что 25.02.2022 прокурором города Ялты был подан в Ялтинский городской суд иск о признании незаконным и отмене разрешения на строительство от 01.04.2021 N 91-RU93311000-0606-2021, выданного застройщику ООО "СЗ "Южная Аркадия" на строительство многоэтажного рекреационного комплекса на земельном участке 90:25:050601:92, расположенном по адресу: г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Курпаты, Алупкинское шоссе, 10.

Решениям Ялтинского городского суда от 16.11.2022 по делу N 2а-1788/2022 в удовлетворении административного искового заявления отказано, решение не вступило в законную силу.

При обстоятельствах настоящего спора, апелляционный суд исходит из наличия у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов полномочий по направлению в порядке межведомственного взаимодействия запроса о предоставлении документов и информации, в них обозначенных и касающихся сведений о спорном объекте недвижимости.

Ссылка суда на часть 3.3 статьи 48 Закона N 218-ФЗ в данном случае ошибочна, поскольку Госкомрегистром не установлено оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, при наличии которых предусмотрено, что проверка законности выдачи уполномоченным органом разрешения на строительство, а также соответствия сведений, содержащихся в проектной декларации и (или) плане создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, сведениям, указанным в проектной документации, государственным регистратором прав не осуществляется при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в рамках проведения правовой экспертизы.

Вопреки выводам суда проверка законности выдачи обществу уполномоченным органом разрешения на строительство Госкомрегистром не осуществлялась, а лишь был направлен запрос с учетом наличия судебного спора.

Как следует из правовой позиции, сформированной в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, непредставление органом или организацией в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, запрошенных органом кадастрового учета, само по себе не может повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета.

Таким образом, у регистрирующего органа имелись основания для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вследствие непредставления заявителем всех необходимых документов для государственной регистрации такого договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. Дополнительно к этому основанию направление регистратором запроса в Прокуратуру Республики Крым прав заявителя не нарушает, поскольку само по себе не влечет для него негативных последствий и не может служить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Принимая во внимание, что осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено Госкомрегистром до 02.12.2022, общество не лишено возможности устранить причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, в течение срока приостановления.

При таких обстоятельствах признание судом уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации незаконным в соответствии с требованиями заявителя не соответствует нормам права и фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, суд первой инстанции, возлагая на регистрирующий орган обязанность произвести государственную регистрацию договора, избрал несоразмерную восстановительную меру, фактически осуществив вместо регистрирующего органа правовую экспертизу документов, подменяя тем самым функцию регистрирующего органа, не принимавшего решения об отказе в осуществлении государственной регистрации заявленного права.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе заявителю в удовлетворении требования.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 19 мая 2022 года по делу N А83-5522/2022 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Южная Аркадия" отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Привалова

Судьи

В.Е. Кравченко