Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 20АП-7752/22 по делу N А23-3011/2022

г. Тула

6 декабря 2022 г.

Дело N А23-3011/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.12.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Луневой Д.А., при участии представителя заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Констар" (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1124025005642, ИНН 4025433839) - Трусова В.В. (доверенность от 31.03.2022), в отсутствие ответчика - администрации городского округа "Город Обнинск" (Калужская область, г. Обнинск ОГРН 1024000937927 ИНН 4025001211), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Констар" на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.09.2022 (судья Масенкова О.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Констар" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" (далее - заинтересованное лицо, администрация) об отказе в выкупе земельного участка, расположенного по адресу ориентира: Калужская область, г. Обнинск, ул. Красных Зорь, уч. 36, с кадастровым N 40:27:030803:1419, площадью 13 457 кв.м., содержащегося в письме от 31.01.2022 N 01-14/151-22.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. Заявитель жалобы считает, что ответчиком не доказаны обстоятельства, которые суд считал установленными. Полагает, что оспариваемое решение основано на документах, не являющихся нормативно-правовыми актами, которые не могут носить обязательный характер, а не на доказательствах, имеющихся в материалах дела. Полагает, что нарушен основной принцип землевладения, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5, ст.1 ЗК РФ).

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени его проведения, не явилась, своих представителей не направила, ходатайствовала о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав выступление представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок, площадью 13 457 кв.м., почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Обнинск, ул. Красных Зорь, уч. 36 с кадастровым N 40:27:030803:1419, предоставлялся Администрацией (исполнительно-распорядительным органом) городского округа "Город Обнинск" в аренду на основании конкурса открытого по составу участников, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, для строительства объектов административного, производственного-складского назначения безопасного производства наукоемкой продукции, на основании постановления Администрации города Обнинска от 16.09.2014 N 1734-п, с целью осуществления инновационной деятельности.

Победителем конкурса признано ООО "Производственно-конструкторский Центр "Констар", согласно инновационному проекту которого предусмотрено использование земельного участка для строительства объектов с целью производства инновационного продукта: на 2015-2017 г.г. - строительство производственного здания площадью 1 400 кв.м. со сборочным цехом, затем здание офиса площадью 3 000 кв.м.

Между администрацией и ООО "Производственно-конструкторский Центр "Констар" заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2014 N А92-2014 на срок три года с условием продления срока на срок, установленный в проекте строительства.

Соглашением от 30.04.2015 между ООО "Производственно-конструкторский Центр "Констар" и ООО "Констар" все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.11.2014 N А92-2014 перешли к последнему.

Администрацией истцу было выдано разрешение на строительство объекта: "Завод по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования. 1 этап - главный корпус, 2 этап - заготовительный цех" от 14.06.2017 N 40-302000-58-2017, на основании проектной документации инв. N 11- 16-01, разработанной ООО "Современные строительные технологии", г. Калуга.

19.12.2017 между Администрацией (исполнительно-распорядительным органом) городского округа "Город Обнинск" и ООО "Констар" без проведения аукциона был заключен договор аренды земельного участка N А-69-2017, которым ООО "Констар" предоставлен в аренду спорный земельный участок площадью 13 457 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке имеются объекты незавершенного строительства: нежилое здание (главный корпус завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования), степень готовности объекта составляет 90% и нежилое здание (заготовительный цех завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования), степень готовности объекта составляет 90%, принадлежащие арендатору на праве собственности.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор использует земельный участок для завершения строительства объектов указанных в пункте 1.2 договора аренды.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.02.2021 N 40-302000-8-2021 объект введен в эксплуатацию.

Обществом было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости - главный корпус и заготовительный цех завода по производству нестандартного металлообрабатывающего оборудования, в установленном законом порядке.

Письмом от 16.12.2021 N 01-14/6848-21 на заявление ООО "Констар" о выкупе вышеуказанного земельного участка на льготных условиях, администрация указала на необходимость предоставления документов в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

30.12.2021 общество повторно обратилось в адрес администрации с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка без проведения торгов.

Письмом от 31.01.2022 N 01-14/151-22 администрация отказала обществу в выкупе испрашиваемого земельного участка, поскольку земельный участок, площадью 13 457 кв.м., предоставленный обществу в аренду, освоен не в полном объеме и подлежит разделу с целью исключения из границ землеотвода неосвоенной территории.

При этом, администрация направила в адрес общества схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории для рассмотрения.

Земельный участок площадью 6 200 кв.м., необходимой для эксплуатации завода, образован путем деления земельного участка с кадастровым N 40:27:030803:1419 и исключения из границ землеотвода неосвоенной территории.

Кроме того, администрация указала, что после утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выполнения кадастровых работ в отношении вновь образуемого земельного участка и постановки его на кадастровый учет ООО "Констар" вправе обратиться с заявлением на выкуп этого участка.

Полагая незаконным решение администрации общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая исковые требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводам о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта, действия (бездействия) по закону возлагается на орган, принявший акт, совершивший действие; обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за признанием акта недействительным, действия (бездействия) незаконным.

В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, в целях предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, заинтересованным в участке лицом подается соответствующее заявление. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ, в т.ч. документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Согласно пунктам 14, 25 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из содержания оспариваемого решения, следует, что основанием для его вынесения явился тот факт, что земельный участок освоен не в полном объеме и подлежит разделу с целью исключения из границ землеотвода неосвоенной территории.

Вместе с тем, решением от 12.03.2007 N 01-40 Обнинского городского собрания утверждены "Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Обнинск"".

В соответствии со статьей 27 Правил предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне ПК-3, устанавливаются проектной документацией на каждый объект.

Согласно разделу 2 проектной документации "Завод по производству металлообрабатывающего оборудования". инв. N 11-16-01-ПЗУ.2017, изготовленной ООО "Современные строительные технологии", площадь земельного участка под 1 и 2 этапом строительства планировалась - 4 300 кв.м. (3 858 кв.м. и 442 кв.м.), то есть не вся площадь предоставленного под строительство земельного участка (13 457 кв.м).

В соответствии с приложением А "Правила подсчета коэффициента застройки земельного участка" свода правил СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий). СНиП П-89-80*" и исполнительной топографической съемке площадь застройки завода фактически составляет ориентировочно 3 720 кв.м. (из них площадь застройки зданий, согласно акту ввода в эксплуатацию, составляет 1 357,96 кв.м.), то есть 27,6% от площади всего земельного участка.

В соответствии с таблицей 1 "Нормы расчета земельных участков зданий промышленных предприятий" статьи 27 вышеуказанных Правил среднее значение минимальной плотности застройки промышленных предприятий составляет 41,5%.

В соответствии с таблицей 1 статьи 23.1 "Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства" вышеуказанных Правил максимальный процент застройки земельного участка в научно-производственной зоне должен составлять 60%.

Согласно исполнительной топографической съемке площадь застройки земельного участка с кадастровым N 40:27:030803:1419 после ввода объекта в эксплуатацию составляет 3 720 кв.м.

Таким образом, нормативная площадь земельного участка для эксплуатации завода, введенного в эксплуатацию, с учетом возможности увеличения его застройки до 60% составляет 6 200 кв.м., при этом фактическая площадь испрашиваемого земельного участка составляет 13 457 кв.м.

Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при обращении с заявлением о приобретении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 года N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, площадь принадлежащих заявителю объектов недвижимости значительно меньше площади испрашиваемого земельного участка, при этом заявителем не приведено обоснований и не представлено доказательств, подтверждающих, что для эксплуатации указанных объектов ему необходим весь земельный участок площадью 13 457 кв.м.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ни в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в рамках рассмотрения апелляционной жалобы истцом не заявлялось ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы для определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Кроме того, администрацией прямо указано, что она не имеет возражений относительно предоставления заявителю в собственность земельного участка, образованного под принадлежащими ему зданиями и необходимых для их использования.

Таким образом, установив, что обществом не представлено доказательств необходимости предоставления ему земельного участка площадью 13 457 кв.м. для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, приняв во внимание, что размер земельного участка, на выкуп которого претендует заявитель, существенно больше участка, занятого принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, с учетом того, что заинтересованным лицом доказано, что под объектами заявителя возможно сформировать земельные участки, которые будут достаточны для функционального использования указанных объектов, и при этом общая площадь таких участков более чем в три раза меньше площади земельного участка, испрашиваемого заявителем, арбитражный суд правомерно исходил из того, что оснований для предоставления земельного участка в собственность обществу в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации у администрации не имелось.

Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истцу о признании незаконным решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

Доказательств обратного заявителем в материалы дела представлено не было.

Ссылки апеллянта на то, что положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не установлено такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих порядок предоставления земельных участков собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемое решение основано на документах, не являющихся нормативно-правовыми актами, которые не могут носить обязательный характер, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку не соответствует материалам дела.

Довод о нарушении основного принципа землевладения, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Вопреки доводу жалобы, нарушения принципа единства судьбы земельных участок и объектов недвижимости, расположенных на них, не допущено. То обстоятельство, что истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не влияет на вывод суда об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о том, что для использования зданий необходим земельный участок площадью именно 13 457 кв.м.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 20.09.2022 по делу N А23-3011/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина