Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2022 г. N 13АП-29480/22 по делу N А56-29179/2022

г. Санкт-Петербург

08 декабря 2022 г.

Дело N А56-29179/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от истца: Заугольников И.В. - по доверенности от 08.04.2021, Арутюнян М.Н. - по доверенности от 12.04.2021;

от ответчика: Малачилаев Д.С. - по доверенности от 19.09.2022;

от третьих лиц: 1, 2 - не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29480/2022) Общества с ограниченной ответственностью "РемСтройРеконструкция" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2022 по делу N А56-29179/2022 (судья Геворкян Д.С.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "РемСтройРеконструкция"

к Федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности"

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

о признании незаконным отказа от исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РемСтройРеконструкция" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности" (далее - ответчик, Предприятие) о признании действий по досрочному одностороннему расторжению договора аренды от 01.04.2013 N 3/ДА/18032013 во внесудебном порядке в виде уведомления о досрочном расторжении договора от 10.12.2021 N исх-2825/2021, повторного уведомления о досрочном расторжении договора от 18.02.2022 N 415/2022, а также действий по самовольному захвату спорного здания 21.03.2022 незаконными и об обязании Предприятия отозвать оспариваемые уведомления о досрочном расторжении договора и вернуть самовольно захваченное спорное здание с направлением в адрес Общества соответствующего письма (акта о возврате здания) и не производить процедуру выставления здания на торги для поиска нового арендатора здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - МТУ Росимущества).

Решением суда от 20.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 20.07.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции по смыслу положений пункта 6.4 договора основанием для расторжения договора является не факт неуплаты или просрочки внесения арендной платы в течение двух месяцев, а сумма образовавшегося по договору долга, в то время как у Общества задолженность за два неоплаченных месяца подряд отсутствовала. Кроме того, истец указал, что выездная проверка 24.12.2020 и осмотр помещения проводились без заблаговременного оповещения истца и без его участия. Общество также полагает, что условия пунктов 3.3.9, 3.3.10 договора арендатором не нарушались.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприятие просило решение суда оставить без изменения, а жалобу истца - без удовлетворения.

Определением апелляционного суда от 25.10.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено, сторонам предложено представить дополнительные пояснения относительно обстоятельств дела.

Во исполнение определения суда 15.11.2022 от ответчика поступили письменные пояснения с приложением дополнительных документов в обоснование правовой позиции, которые приобщены в материалы дела, поскольку ранее были запрошены судом.

Кроме того, 28.11.2022 в апелляционный суд поступили дополнительные пояснения истца, в которых последний также указал, что со стороны арендодателя имело место злоупотребление правом, выраженное в виде увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке без предварительного уведомления арендатора.

В судебном заседании 29.11.2022 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 01.04.2013 N 3/ДА/18032013 (далее - договор), по условиям которого арендатору было передано во временное владение и пользование (в аренду) объект недвижимости: нежилое 1-этажное производственное здание общей площадью 8 885,1 кв.м, находящееся по адресу: Санкт - Петербург, Петровский проспект, дом 20, лит. Я; кадастровый номер 78:7:3212:0:138 (далее - объект).

Пунктом 2.1 договора установлено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 01.06.2028.

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить ежемесячную арендную плату за объект (пункт 3.3.8 договора).

В пункте 6.4 договора стороны согласовали случаи, при которых арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, в том числе при неуплате (пункт 3.3.8 договора) или просрочке внесения арендатором ежемесячной платы по договору, установленной разделом 4 договора, в течение двух месяцев вне зависимости от последующей оплаты.

В случае одностороннего расторжения договора арендодателем договор считается расторгнутым через 20 календарных дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления (пункт 6.5 договора).

В силу пункта 3.1.5 договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о необходимости освобождения объекта.

В соответствии с пунктом 2.8 договора в случае прекращения договора в соответствии с пунктом 6.4 арендатор обязан освободить объект и передать его по акту приема-передачи арендодателю в течение 20 дней с момента получения соответствующего уведомления. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора.

В обоснование исковых требований Общество указало, что 21.12.2021 арендатором было получено уведомление Предприятия от 10.12.2021 N исх-2825/2021, в котором арендодатель, ссылаясь на нарушение арендатором порядка оплаты арендной платы, а также то, что по состоянию на 07.12.2021 сумма задолженности последнего составила 600 604 руб. 00 коп., сообщило о досрочном расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке через 20 календарных дней с момента получения уведомления на основании пунктов 6.4, 6.5 договора, а также пригласил арендатора 10.01.2022 для подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Уведомлением о расторжении договора от 18.02.2022 N 415/2022, полученным арендатором 03.03.2022, арендодатель повторно потребовал передать (вернуть) ему здание 18.03.2022 в связи с односторонним расторжением договора.

Кроме того, истец указал, что 21.03.2022 сотрудники Предприятия самовольно в отсутствие Общества осуществили захват арендуемого объекта с применением силового метода с помощью охранной структуры, заблокировав все входные двери в названное здание, а также вход и пользование субарендатором находящимися в здании помещениями.

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, полагая, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у Предприятия не имелось, действия арендодателя носят незаконный характер, нарушают условия договора и наносят ущерб Обществу и иным лицам, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, оснований для удовлетворения исковых требований не усмотрел.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае пунктом 6.4 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при неуплате (пункт 3.3.8 договора) или просрочке внесения арендатором ежемесячной платы по договору, установленной разделом 4 договора, в течение двух месяцев.

Вопреки позиции подателя жалобы по смыслу данного пункта имеет значение факт неуплаты или просрочки внесения платы в течение двух месяцев (статья 431 ГК РФ).

Направляя Обществу уведомление об одностороннем отказе от договора, Предприятие, ссылаясь на систематическое нарушение арендатором денежных обязательств по договору, указало, что у последнего образовалась задолженность по договору в общей сумме 600 604 руб. 00 коп.

При этом вопреки позиции подателя жалобы в соответствии с пунктом 6.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, в том числе в случае просрочки внесения арендной платы в течение двух месяцев вне зависимости от последующей оплаты, что и имело место в рассматриваемом случае по состоянию на дату направления получения истцом уведомления Предприятия от 10.12.2021.

Факт систематического нарушения Обществом обязательств по внесению арендной платы также подтверждается представленной в материалы дела претензией Предприятия от 20.10.2021 исх. 2120/2021, в которой арендодатель указал, что в период с 30.04.2021 по 19.10.2021 арендная плата Обществом не вносилась, а также представленными ответчиком сведениями о совершенных истцом платежах по договору, которые не оспорены последним.

Доказательств обратного, в том числе доказательств, подтверждающих своевременное внесение арендной платы в означенный период истцом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик правомерно реализовал предусмотренное договором право арендатора на односторонний отказ от договора путем надлежащего уведомления истца о таком отказе.

Кроме того, в уведомлении от 10.12.2021 Предприятие в порядке пункта 3.15 договора уведомило Общество о необходимости освобождения арендуемого помещения и его возврата 10.01.2022 путем подписания акта возврата помещения.

Вместе с тем, Обществом для участия в процедуре возврата объекта арендодателю не явилось, акт приема-передачи не подписало, в связи с чем Предприятием был составлен односторонний акт приема-передачи объекта, который явился основанием для направления 14.01.2022 документов в Управление Росреестра с целью регистрации прекращения права аренды.

Предприятие также указало, что им были выявлены и иные нарушения условий договора со стороны арендатора в период действия договора.

Так, в соответствии с пунктом 3.3.9 договора арендатор обязан соблюдать на объекте правила противопожарной безопасности в соответствии с требованиями Правил пожарной безопасности.

Арендатор обязан не производить без предварительного письменного согласия арендодателя текущий ремонт Объекта (прокладку либо замену скрытых и открытых проводок коммуникаций: электро-, водо-, теплосетей, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также перепланировки и переоборудование капитального характера (пункт 3.3.10 договора).

Однако, как установлено арендодателем в ходе осмотра объекта 24.12.2020 Обществом положения пунктов 3.3.9 и 3.3.10 договора были нарушены, что подтверждается актом осмотра от 24.12.2020. Предписание об устранении нарушений от 19.01.2021 направлено в адрес истца, однако по состоянию на 10.01.2022 выявленные нарушения устранены не были.

При этом, нарушение условий, изложенных в пункте 3.3.10 договора, само по себе является основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке.

Доводы Общества о том, что проверка 24.12.2020 проводилась без заблаговременного уведомления истца, в связи с чем акт осмотра от 24.12.2020 неправомерно составлен ответчиком, отклоняются апелляционным судом, поскольку в данном случае был произведен не контроль со стороны государственного органа, а проверка в рамках гражданских правоотношений сторон по договору аренды.

Кроме того, материалами дела подтверждается и судом первой инстанции правильно установлено, что 18.02.2022 с целью оформления фактического приема-передачи Объекта ответчик направил истцу повторное уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с просьбой явиться на подписание акта приема-передачи, в котором было указано на то, что спорный договор расторгнут, в том числе ввиду несоблюдения истцом пунктов 3.3.9 и 3.3.10 договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции на основании оценки фактических обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком условий договора в виде просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд до направления претензии, а потому основания для признания незаконным оспариваемого Обществом уведомления об отказе от договора у суда первой инстанциине имелось.

Относительно довода Общества о том, что размер арендной платы неправомерно изменялся Предприятием в одностороннем порядке, апелляционный суд отмечает, что вопрос повышения арендной платы мог являться предметом самостоятельного спора, при этом, ранее названный довод Обществом не заявлялся и не был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в связи с чем не может быть принят апелляционным судом во внимание, равно как и с учетом положений пункта 4.6 договора, а также положений пункта 5 статьи 166 и пункта 3 статьи 432 ГК РФ, поскольку после означенного увеличения арендной платы Общество хоть и с просрочкой, но вносило её ежемесячно в соответствующем размере.

На основании изложенного при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального и процессуального права, в том числе являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем у апелляционного суда не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы истца и отмены или изменения принятого по делу решения.

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на Общество.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2022 по делу N А56-29179/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина В. В. Черемошкина