Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2022 г. N 01АП-363/22 по делу N А11-5167/2020

город Владимир

7 декабря 2022 г.

Дело N А11-5167/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 декабря 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волгиной О.А.,

судей Кузьминой С.Г., Сарри Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Завьяловой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Трифонова Игоря Владимировича

на определение Арбитражного суда Владимирской области от 29.06.2022 по делу N А11-5167/2020, принятое по заявлению финансового управляющего Мельниковой Светланы Сергеевны о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019, заключенного между Лясохой Алексеем Григорьевичем и гражданином Трифоновым Игорем Валерьевичем, и применении последствий недействительности сделки,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина Лясохи Алексея Григорьевича в Арбитражный суд Владимирской области обратился финансовый управляющий должника Мельникова Светлана Сергеевна (далее - финансовый управляющий) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019, заключенного между гражданином Трифоновым Игорем Валерьевичем и должником и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу земельного участка площадью 261 кв.м, кадастровый номер: 33:25:000003:2548, расположенного по адресу: Владимирская область, муниципальное образование города Гусь-Хрустальный (городской округ), город Гусь-Хрустальный, улица Транспортная, дом 41 (далее - спорный земельный участок).

Требования финансового управляющего основаны на пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Арбитражный суд Владимирской области определением от 29.06.2022 признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019, заключенный между должником и гражданином Трифоновым И.В.; применил последствия недействительности сделки, обязав гражданина Трифонова И.В. возвратить в конкурсную массу должника спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым судебным актом, Трифонов И.В. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое определение и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства. Оспариваемая сделка совершена в силу наличия у должника обязанности на основании статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанное лицо ошибочно получило спорный земельный участок без выкупа находящегося на нем строения с кадастровым номером 33:25:000003:2411.

Заявитель отмечает, что сделка с обществом с ограниченной ответственностью "Стеклострой" (предшествующий владел строения и земельного участка, далее - ООО "Стеклострой") совершена должником с нарушением принципа единства передачи земельного участка с расположенным на нем строением, в связи чем ответчик обратился за реализацией своего права, предусмотренного пунктами 1 и 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в ином случае он вынужден был бы понуждать ООО "Стеклострой" и Лясоху А.Г. к совершению обязательной сделки с целью устранения нарушения собственных прав через суд.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции проигнорировал общедоступную информацию из ЕГРИП о месте положения земельного участка с кадастровым номером 33:25:000003:2411, доступную в частности на публичных кадастровых картах (к примеру egrp365.org) и наличии на нем обременения в виде расположенного здания с кадастровым номером 33:25:000003:2411.

Кроме того, Трифонов И.В. считает, что обжалуемое определение не содержит причин отказа в квалификации оспариваемой сделки согласно пункта 6 отзыва Трифонова И.В., что в свою очередь вело к отказу в удовлетворении требований финансового управляющего в связи с пропуском срока обращения за применение последствий оспоримой сделки.

С точки зрения заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о безвозмездности оспариваемой сделки противоречит собранным по делу доказательствам в виде договора купли-продажи содержащего указания на цену реализации и факт оплаты. При этом отмечает, что по общему правилу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду связанности перехода здания и земельного участка внесение дополнительной платы за земельный участок не предполагается, если это не оговорено договором.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и письменных пояснениях конкурсного управляющего.

Финансовый управляющий в отзыве указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы; просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного заседания в порядке статей 121 (части 6) и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу определения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Лясохой А.Г. (продавцом) и Трифоновым И.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил земельный участок общей площадью 261 кв.м с кадастровым (условным) номером 33:25:000003:2548, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: Владимирская область, муниципальное образование Гусь-Хрустальный (городской округ), город Гусь-Хрустальный, улица Транспортная, дом 41. Земельный участок в соответствии с пунктами 1.1.1 и 1.2.1 договора принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2018 N 165/2018-СТ. Цена на приобретаемое недвижимое имущество определена в сумме 15 000 руб.

По условиям пункта 1.3 договора земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, фактически передан покупателю в момент подписания настоящего договора.

Сведения о переходе права собственности на земельный участок внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.10.2019.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 19.08.2020 гражданин Лясоха А.Г. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена Мельникова Светлана Сергеевна.

Предметом рассматриваемого заявления является требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019 и применении последствий недействительности сделки.

Арбитражный суд Владимирской области, оценив представленные в материалы дела доказательства, а также доводы сторон, пришел к выводу о доказанности финансовым управляющим обстоятельств, необходимых для признания оспариваемого договора недействительным, в связи с чем признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019, заключенный между должником и гражданином Трифоновым И.В.; применил последствия недействительности сделки, обязав гражданина Трифонова И.В. возвратить в конкурсную массу должника земельный участок площадью 261 кв.м, кадастровый номер: 33:25:000003:2548, расположенный по адресу: Владимирская область, муниципальное образование города Гусь-Хрустальный (городской округ), город Гусь-Хрустальный, улица Транспортная, дом 41.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции лиц, участвующих в рассмотрении настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи (разъяснения, приведенные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63).

Оспоренная сделка совершена 15.09.2019, то есть в течение одного года до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве (01.06.2020), в связи с чем может быть оспорена по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В обоснование неравноценного встречного предоставления финансовый управляющий ссылается на то обстоятельство, что кадастровая стоимостью спорного земельного участка составляет 111 266 руб. 91 коп. При этом, из общедоступных интернет-сервисов по размещению объявлений по продаже товаров, недвижимости, земельных участков рыночная стоимость одной сотки земли промназначения в муниципальном образовании города Гусь-Хрустальный (городской округ) составляет в среднем от 40 000 руб. до 165 750 руб., тогда как при продаже спорного земельного участка стоимость одной сотки земли составила 5747 руб. 13 коп.

По условиям оспариваемого договора стоимость имущества составляет 15 000 руб.

По условиям пункта 1.2 оспариваемого договора, земельный участок никому не продан, в споре, под арестом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц, за исключением нахождения на участке недвижимого имущества (здания), принадлежащего покупателю и имеющего кадастровый (условный) номер 33:25:000003:1092.

Факт принадлежности недвижимого имущества (здания), принадлежащего покупателю и имеющего кадастровый (условный) номер 33:25:000003:1092 Трифонову И.В. (1/2 доля в праве собственности) подтвержден представленными в материалы дела договором купли-продажи от 02.10.2018, выпиской из ЕГРП.

Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера Гераськиной Т.А. от 14.10.2022, нежилое здание с кадастровым номером 33:25:000003:1092, площадью 1755,2 кв.м по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, улица Транспортная, дом 41 расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 33:25:000003:2202, 33:25:000003:2272, 33:25:000003:2271, 33:25:000003:2548. При этом земельные участки с кадастровыми номерами 33:25:000003:2272, 33:25:000003:2548 полностью расположен под вышеназванным нежилым зданием. Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами 33:25:000003:2272, 33:25:000003:2548 могут быть использованы лишь для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 33:25:000003:1092.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

При этом сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11).

По смыслу пунктов 13, 14 Постановления N 11, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав лишь на тот земельный участок, который занят переданной по договору недвижимостью и необходим для ее использования.

Таким образом, в силу прямого указания закона право владения землей под объектом недвижимости, необходимой для его обслуживания, должно принадлежать тому лицу, кто фактически занимает эту землю собственным объектом.

Следовательно, с момента регистрации прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 33:25:000003:2548, расположенном по адресу: Владимирская область, муниципальное образование города Гусь-Хрустальный (городской округ), город Гусь-Хрустальный, улица Транспортная, дом 41, Трифонов И.В. приобрел право пользования той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, независимо от наличия оформленных в установленном порядке соответствующих договоров.

Вместе с тем, в результате совершения оспариваемой сделки должником от ответчика получено 15 000 руб. в счет оплаты земельного участка, который фактически принадлежит самому ответчику.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив по правилам статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, в том числе регистрационное дело 33:25:000003:2548, выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества на земельный участок и на нежилое помещение, а также заключение кадастрового инженера, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что земельный участок, переданный по оспариваемому договору Трифонову И.В., расположен под нежилым зданием, принадлежащим последнему на праве собственности, а также учитывая, что с момента регистрации прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 33:25:000003:2548, Трифонов И.В. приобрел право пользования спорным земельным участком, спорный земельный участок может быть использован исключительно для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего Трифонову И.В., при этом должником за спорный земельный участок получена оплата по договору в размере 15 000 руб., суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора от 15.09.2019 недействительной сделкой на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Выводы суда первой инстанции об обратном противоречат представленным в материалы дела доказательствам и установленным судом апелляционной инстанции обстоятельствам.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, апелляционная жалоба Трифонова И.В. подлежит удовлетворению, а определение Арбитражного суда Владимирской области от 29.06.2022 по делу N А11-5167/2020 подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. за рассмотрение заявления о признании сделки недействительной и 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на должника.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Владимирской области от 29.06.2022 по делу N А11-5167/2020 отменить, апелляционную жалобу Трифонова Игоря Владимировича - удовлетворить.

В удовлетворении заявления финансового управляющего Мельниковой Светланы Сергеевны о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 15.09.2019, заключенного Лясохой Алексеем Григорьевичем и гражданином Трифоновым Игорем Валерьевичем, и применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с Лясохи Алексея Григорьевича в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции.

Взыскать с Лясохи Алексея Григорьевича в пользу Трифонова Игоря Валерьевича 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Владимирской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий судья

О.А. Волгина

Судьи

С.Г. Кузьмина Д.В. Сарри