Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2022 г. N 10АП-19378/22 по делу N А41-4476/2021

г. Москва

12 декабря 2022 г.

Дело N А41-4476/21

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от ИП Харлапов Д.В.: Зубков Д.А., по доверенности N 50АБ 4304410 от 15.01.2021,

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы: не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "РУМБ": не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации городского округа Люберцы МО: Смольянинов В.А., по доверенности от 24.10.2022 N 157/1-1-30,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2022 по делу N А41-4476/21, по иску ИП Харлапов Д.В. (ОГРНИП: 311502709600011, ИНН: 502715643092) к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН: 1025003213179, ИНН: 5027036758) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 1025005245055, ИНН: 7725131814), КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН: 1175027017076, ИНН: 5027254114,) ГКУ МО "МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ПРОТИВОПОЖАРНО-СПАСАТЕЛЬНАЯ СЛУЖБА" (ОГРН: 1075027017955, ИНН: 5027130077) о признании незаконным решения, по встречному иску Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области к ИП Харлапову Д.В. о признании отсутствующим права собственности на здание с кадастровым номером 50:22:0030205:487, об обязании ИП Харлапова Дмитрия Вячеславовича освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0030205:12, здания с кадастровым номером 50:22:0030205:487,

УСТАНОВИЛ:

ИП Харлапов Д.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (далее - Администрация) с требованием:

Признать незаконным решение Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области "Об отказе в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов" от 28.05.2020 г. N Р001-4748864866-35142483, обязать Администрацию муниципального образования городского округа Люберцы Московской области осуществить подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 50:22:0030205:12 в трех экземплярах и их подписание, а также направить экземпляры указанных проектов договора для подписания заявителю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области, ГКУ МО "МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ПРОТИВОПОЖАРНО-СПАСАТЕЛЬНАЯ СЛУЖБА" (далее - третьи лица)

В порядке ст. 132 АПК РФ к производству суда было принято встречное исковое заявление Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области к ИП Харлапову Д.В., в котором Администрация просила суд признать отсутствующим право собственности на здание с кадастровым номером 50:22:0030205:487; обязать ИП Харлапова Дмитрия Вячеславовича освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0030205:12, здания с кадастровым номером 50:22:0030205:487.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2022 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано, исковые требования ИП Харлапова Д.В. удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ИП Харлапова Д.В. возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником 1-этажного нежилого здания (магазина), 2016 года постройки.

Согласно выданному Администрацией решению о согласовании переустройства и (или) перепланировке помещений в здании N 27/2019-Ф от 23.05.2019, Акту приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировке помещений в здании от 17.06.2019 в указанном здании проведено его переустройство, площадь после согласованных работ составила 173,8 кв. м.

Принадлежащее Заявителю здание находится на земельном участке с кадастровым номером: 50:22:0030205:12 площадью 300 кв. м, вид разрешенного строительства: для общественно-делового и гражданского строительства (под строительство магазина). Земельный участок предоставлен Заявителю на праве аренды по договору аренды земельного участка N 27 от 30.12.2002, Соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.06.2014 (замена арендатора), а также дополнительному соглашению N 1611/18 от 16.01.2018 (замена арендодателя).

Заявитель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка КН: 50:22:0030205:12.

Решением от 28.05.2020 N Р001-4748864866-35142483 Администрация отказала Заявителю в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов" в связи с тем, что, по мнению заместителя главы Администрации, "Отсутствует разрешительная документация на объект капитального строительства (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию). Согласно акту осмотра земельного участка 50:22:0030205:12 выявлены признаки нарушения ст. 7.1. КоАП РФ "Самовольное занятие территории".

Полагая, что отказ является незаконным и нарушающим его права, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно совместному постановлению Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 названного Кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 названного Кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 названного Кодекса). Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказывая в предоставлении участка в собственность, Администрация сослалась на отсутствие у заявителя разрешительной документации и наличие признаков административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1. КоАП РФ.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказывая в предоставлении земельного участка в собственность заявителю Администрация округа руководствовалась распоряжением имущественных отношений Московской области от 26.12.2018 N 15ВР-1814 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов".

В частности, в соответствии с п. 13.4.18 Регламента дополнительным основанием для отказа в предоствлении Государственной услуги является в случае обращения по основаниям, указанным в пункте 6.1.4, является если установлено, что на испрашиваемом в собственность за плату земельном участке расположен объект капитального строительства, зарегистрированный в ЕГРН без разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию (в случаях, если законом прямо предусмотрено получение таких разрешений)/зарегистрированный в ЕГРН на основании декларации (в случаях, если законом прямо не предусмотрена такая регистрация).

На испрашиваемом земельном участке расположен торговый павильон с кадастровым номером 50:22:0030205:487 площадью 173,8 кв. м, в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности как на объект недвижимости.

Полагая, что торговый павильон является некапитальным объектом, несмотря на зарегистрированное право собственности заявителя на такой объект, администрация настаивает, что заявитель не обладает исключительным правом на приватизацию испрашиваемого земельного участка по смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса.

Учитывая изложенное, администрация обратилась со встречным исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на здание с кадастровым номером 50:22:0030205:487, об обязании ИП Харлапова Дмитрия Вячеславовича освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0030205:12, здания с кадастровым номером 50:22:0030205:487.

В обоснование встречных требований администрация указала, что строительство спорного объекта недвижимости осуществлено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведение на нем объектов капитального строительства и объектов недвижимости, Администрация не изъявляла воли строительства на земельном участке объекта капитального строительства.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).

Разъяснениями, изложенными в разделе "Споры о правах на недвижимое имущество" Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", определены способы защиты нарушенных прав при разрешении споров о правах на недвижимое имущество.

Пунктом 52 постановления N 10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно части 4 этого пункта Постановления N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ) (пункт 29 Постановления N 10/22).

Таким образом, рассматривая такой иск, суд, прежде всего, должен определить, является ли спорный объект движимым или недвижимым имуществом.

Исходя из пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Руководствуясь положениями ст. 82 АПК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" суд первой инстанции определением от 24.12.2021 назначил по делу судебную экспертизу и поручил ее проведение экспертам ООО "РУМБ" Владиславлеву Денису Николаевичу, Кузнецкому Евгению Ивановичу; Федоренковой Наталие Генриховне.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Определить есть ли у объекта исследования фундамент, отвечающий требованиям, установленным строительными и техническими нормативами к фундаментам зданий, строений, сооружений (объектов капитального строительства), площадь объекта, соблюдены ли при возведении вышеуказанных построек (постройки) требования охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно-эпидемиологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных, градостроительных и иных норм и правил.

2. Обладают ли объекты, указанные в п. 1 прочной связью с землей и возможно ли их перемещение без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

3. Определить функциональное назначение строения и точное местоположение (геоданные) вышеуказанной постройки в привязке к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0030205:12 и не расположен ли объект за пределами указанного земельного участка, с указанием площади, расположенной за пределами указанного земельного участка в случае обнаружения таковой.

4. Определить на местности, на каких земельных участках фактически расположен объект с кадастровым номером 50:22:0030205:487. Представить картографический материал.

5. Определить возведен ли спорный объект в соответствии с выданной исходно-разрешительной документацией, в случае выявления отклонений от разрешительной документации, установить в чем заключается такое отклонение.

6. Определить, осуществлялись ли работы по реконструкции объекта с кадастровым номером 50:22:0030205:487 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0030205:12. В случае если такие работы производились, указать, какие уникальные характеристики объекта (объектов) были изменены в результате такой реконструкции (перепланировки).

7. Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации в соответствии с заявленным целевым назначением.

8. Является ли здание магазина площадью 173,8 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0030205:487, расположенного по адресу: Московская обл., городской округ Люберцы, рабочий поселок Малаховка, ул. Карла Либкнехта, д. 2/1 на земельном участке с кадастровым номером: 50:22:0030205:12 объектом капитального строительства.

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперты пришли к следующим выводам.

По вопросу N 1: Мелкозаглубленный ленточный фундамент исследуемого строения отвечает требованиям, установленным строительными и техническими нормативами к фундаментам зданий, строений, сооружений (объектов капитального строительства).

Площадь исследуемого здания магазина соответствует площади, указанной в сведениях ЕГРН и в техническом паспорте нежилого помещения по состоянию на 16.06.2019 г., и составляет 173.8 кв. м.

При возведении здания магазина соблюдены требования охраны окружающей среды, экологических, санитарно-эпидемиологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил.

Здание магазина не нарушает разрешенное использование земельного участка, установленное правилами землепользования и застройки г.о. Любрецы. Земельный участок и расположенное на нем здание магазина не соответствуют градостроительным требованиям в части обеспечения территорией, минимально необходимой для эксплуатации магазина.

По вопросу N 2: Каркасная конструкция строения установлена на монолитную железобетонную плиту, работающую в комплексе с мелкозаглубленным ленточным фундаментом, и закреплена на ней. Наличие монолитного массивного фундамента и крепления к нему стального каркаса с помощью сварных соединений к закладным деталям, обуславливает прочную связь исследуемого строения с землей и не допускает перенос строения на новое место без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

По вопросу N 3: Исследуемое строение фактически используется как продовольственный магазин с кулинарией. Основное здание магазина полностью расположено внутри кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером 50:22:0030205:12.

За пределами земельного участка с кадастровым номером 50:22:0030205:12 находится часть навеса, пристроенного с тыльной стороны здания магазина.

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:22:0000000:65, над которой расположен навес, составляет 76 кв. м.

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:22:0030205:476, над которой расположен навес, составляет 3 кв. м.

По вопросу N 4: Основное здание магазина с кадастровым номером 50:22:0030205:487 полностью расположено внутри кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером 50:22:0030205:12.

Навес, пристроенный с тыльной стороны здания магазина, выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 50:22:0030205:12 с южной стороны и частично расположен над земельными участками с кадастровыми номерами 50:22:0000000:65 и 50:22:0030205:476.

По вопросу N 5: Ответ на данный вопрос носит вероятностный характер.

Невозможно определить, соответствует ли спорный объект исходно-разрешительной документации, так как указанная документация отсутствует в материалах дела. Однако факт постановки спорного объекта на кадастровый учет и регистрация прав на него указывают на то, что здание было введено в эксплуатацию, а значит, должно было соответствовать проектной документации по строительству.

По вопросу N 6: В 2019 году в здании магазина проходили работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:22:0030205:487, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0030205:12. В результате работ по перепланировке и переустройству не произошло изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, объема), за исключением площади объекта, которая уменьшилась на 6 м за счет возведения внутренних перегородок.

В 2020-2021 гг. были проведены работы, попадающие под понятие реконструкции. В результате возведения навеса и установки ворот с тыльной стороны здания были изменены технико-экономические показатели, такие как площадь застройки и объем здания.

По вопросу N 7: Здание магазина не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации с точки зрения специальных строительно-технических знаний.

По вопросу N 8: Здание магазина площадью 173,8 кв. м с кадастровым номером 50:22:0030205:487, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, рабочий поселок Малаховка, ул. Карла Либкнехта, участок 2/1 на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0030205:12, является объектом капитального строительства.

Повторно исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение эксперта основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 АПК РФ, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно принято экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании отсутствующим права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из материалов дела следует, что Распоряжением Главы Люберецкого района Московской области от 13.06.2001 N 914-РГ утвержден акт выбора земельного участка, ООО "Элькор" разрешено проектирование магазина на земельном участке площадью 300 кв. м по адресу: п. Малаховка, у развилки Кореневского шоссе и ул. Толстого.

Постановлением Главы муниципального образования поселок Малаховка Люберецкого района Московской области от 20.12.2002 N 1-2/801 ПГ ООО "Элькор" предоставлен земельный участок площадью 300 кв. м под строительство магазина сроком на 5 лет.

На основании Постановления от 20.12.2002 N 1-2/801 ПГ между администрацией поселок Малаховка Люберецкого района Московской области и ООО "Элькор" заключен договор аренды от 30.12.2002 N 27 в отношении земельного участка площадью 300 кв. м под строительство магазина по адресу: п. Малаховка, на пересечении ул. Льва Толстого и Б. Кореневского шоссе сроком с 30.12.2002 по 30.12.2007.

Пунктом 9 договора установлено, что договор подлежит государственной регистрации.

Соглашением от 22.06.2006, заключенного между администрацией поселок Малаховка Люберецкого района Московской области и ООО "Элькор", внесены изменения в договор аренды от 30.12.2002 N 27 в части изменения срока действия договора - с 22.06.2006 по 22.06.2026.

При этом указанное соглашение заключено в отсутствие ненормативного акта органов местного самоуправления поселка Малаховка в виде постановления или распоряжения.

Согласно оттиску печати на указанном соглашении, оно зарегистрировано 26.06.2017, то есть по истечении более 10 лет.

Между ООО "Элькор" и ИП Харлаповым Д.В. заключено соглашение от 10.06.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно п. 1.1. указанного соглашения арендатор с согласия администрации муниципального образования поселок Малаховка Люберецкого района Московской области передает все свои права и обязанности по договору аренды от 30.12.2002 N 27, однако в деле отсутствует само согласие Администрации.

Соглашение о цессии зарегистрировано также 26.06.2017.

Согласно п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции на момент возникновения правоотношений) если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В силу требований п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ (в редакции на момент возникновения правоотношений от 25.10.2001) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 2 указанного закона императивно установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент возникновения правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу прямого указания п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 ст. 26 закона о регистрации).

Администрация настаивает, что Заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды от 30.12.2002 N 57 был зарегистрирован в установленном порядке и что права в отношении земельного участка у ООО "Элькор" возникли надлежащим образом.

Из этого Администрация делает вывод о том, что и соглашение от 22.06.2006 к указанному договору об изменении срока действия договора с 22.06.2006 по 22.06.2026 г. (зарегистрировано 26.06.2017 г.) является ничтожным.

Администрация округа считает, что настоящее соглашение является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом в связи со следующими обстоятельствами.

Поскольку отсутствуют надлежащие доказательства о регистрации самого договора аренды, следовательно, соглашение от 22.06.2006 является ничтожным независимо от признания его таковым судом в силу требований п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним существенным обстоятельством по делу является то, что соглашение от 22.06.2006 заключено между администрацией муниципального образования поселок Малаховка Люберецкого района Московской области и ООО "Элькор".

Однако, на момент заключения соглашения от 22.06.2006 такого муниципального образования "поселок Малаховка" в 2006 году не существовало в связи с принятием Закона Московской области от 28.02.2005 г. N 81/2005-ОЗ "О статусе и границах Люберецкого муниципального района, вновь образованного в его составе городского поселения и существующих на территории Люберецкого района Московской области муниципальных образований".

Пунктом 1 ст. 1 Закона Московской области от 28.02.2005 N 81/2005-ОЗ муниципальное образование "Люберецкий район Московской области" наделен статусом муниципального района.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Закона Московской области от 28.02.2005 N 81/2005 "О статусе и границах Люберецкого муниципального района.." поселок Малаховка был наделен статусом городского поселения.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона Московской области от 28.02.2005 г. N 81/2005-ОЗ "О статусе и границах Люберецкого муниципального района..." в состав Люберецкого муниципального района входят следующие муниципальные образования: городское поселение Красково; городское поселение Люберцы; городское поселение Малаховка; городское поселение Октябрьский; городское поселение Томилино.

Регистрация соответствующих изменений о статусе муниципальных образований была осуществлена Министерством юстиции и соответствующие изменения были внесены в налоговый орган, о чем Глава городского поселения Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области как должностное лицо не мог не знать, следовательно он не мог подписать какой-либо документ, тем более сделку, от лица не существующего муниципального образования.

Таким образом, в соглашении от 22.06.2006 арендодателем выступило не существующее муниципальное образование.

Кроме того, администрация поселка Малаховка (а в 2006 году администрация городского поселения Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области) не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 17.04.2006) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, ни Глава городского поселения Малаховка, ни другие органы местного самоуправления поселения не обладали правом на заключение соглашения от 22.06.2006 г., поскольку такими полномочиями в силу вышеуказанных требований закона были наделены органы местного самоуправления Люберецкого муниципального района Московской области, но никак не городские поселения, входящие в состав данного муниципального образования.

С учетом изложенного администрация полагает, что соглашение от 22.06.2006 является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом в силу требований ст. 166 Гражданского кодекса РФ, а потому в силу требований ст. ст. 67, 68 АПК РФ не относятся к относимым и допустимым доказательствам.

Возражая в данной части, общество указало, что ни договор аренды, ни дополнительное соглашение к нему не только не оспаривались, но и было заключено дополнительное соглашение от 16 января 2018 г., которым были внесены изменения в части указания арендодателя земельного участка, а также платежных реквизитов. Из пункта 2 соглашения следует, что оно является неотъемлемой частью договора аренды.

Таким образом, даже если признать, что договор аренды был заключен неуполномоченным лицом, впоследствии в соответствии с ч. 1 ст. 183 ГК РФ фактически был одобрен Администрацией.

В соответствии с ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает для него гражданские права и обязанности по ней с момента ее совершения.

Заявитель обращает внимание суда на противоречивое поведение Администрации, которая в течение длительного срока принимала исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендной платы по предоставленным в дополнительном соглашении от 16.01.2018 г. Какая-либо задолженность по договору аренды у заявителя не возникала.

Подтверждение признания условий договора аренды, в том числе в части его срока действия содержится, в том числе, в оспариваемом решении, так нем указано: "Дополнительно информируем: На вышеуказанный земельный участок заключен долгосрочный договор аренды, администрация городского округа Люберцы МО рекомендует Вам оставаться на этом виде права до 2026 г."

В соответствии с ч. 3 ст. 432 ГК РФ Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с ч. 5 ст. 166 ГК РФ Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, Администрация, приводя доводы о незаключенности и недействительности договоров, стороной которых она являлась и подтверждала их условия своим поведением, действует недобросовестно и противоречиво, что является основанием для утраты ею права заявлять такие возражения.

Также предприниматель заявил о пропуске срока исковой давности в отношении довода Администрации о ничтожности сделки.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, довод Администрации о ничтожности сделки находится за пределами срока исковой давности.

В дело представлены материалы регистрационного дела в отношении спорного объекта, из которых следует, что регистрация была осуществлена по упрощенной процедуре, а основанием возникновения права послужила декларация об объекте, то есть право собственности было зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" ("дачная амнистия") и 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.

В обоснование своей позиции, Администрация указала, что согласно выводам экспертов, спорный объект в 2020-2021 гг. был реконструирован (стр. 25-26 заключения) также в отсутствие разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию.

При реконструкции были изменены технико-экономические показатели, такие как площадь застройки и объем здания.

Кроме того, экспертами установлено, что часть здания расположено также на муниципальных землях - с кадастровыми номерами 50:22:0000000:65 и 50:22:0030205:476, которые в установленном порядке не предоставлялись предпринимателю.

Эксперты пришли к выводу о том, что земельный участок и расположенное на нем здание не соответствуют градостроительным требованиям в части обеспечения территорией, минимально необходимой для эксплуатации магазина (стр. 23 заключения).

Как было отмечено выше, спорный объект был реконструирован в 2020-2021 году, то есть в период действия Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Люберцы, утвержденные решением Совета депутатов от 20.12.2017 N 194/18.

Согласно ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 50:22:0030205:12 расположен в территориальной зоне Ж-2 (Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами).

Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами Ж-2 установлена для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. В состав зоны Ж-2 могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Территориальная зона Ж-2 включает в себя основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды разрешенного использования.

Экспертизой определено функциональное назначение спорного объекта - магазин и кулинария (общественное питание).

Вместе с тем, основные и вспомогательные виды разрешенного использования территориальной зоны Ж-2 не предусматривают такие виды как "магазины" и "общественное питание".

Виды разрешенного использования "магазины" и "общественное питание" входят в условно-разрешенный вид разрешенного использования.

При этом следует отметить, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

Статьей 28 Правил землепользования и застройки установлены градостроительные регламенты для жилых зон - минимальный размер земельного участка составляет 500 кв. м, (составляет 300 кв. м); максимальный процент застройки - 50% (процент застройки здания составляет 66%); отступы от границ земельного участка - 3 м (отступы составляют 0,62; 0,49; 0,46 метров).

Таким образом, осуществляя незаконно реконструкцию здания, по мнению Администрации, предприниматель в силу требований градостроительного законодательства был обязан обратиться в уполномоченные органы не только за разрешением на реконструкцию, но и за разрешением на условно-разрешенное использование земельного участка, спорный объект возведен с нарушениями градостроительных норм и правил.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2015 N 18-КГ15-65 постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Заявитель пояснил, что, несмотря на то, что здание магазина было возведено в отсутствие разрешения на строительство, в последующем в здании было произведено переустройство и перепланировка, для чего заявитель обратился к Администрации за выдачей соответствующего разрешения. Решением о согласовании переустройства и перепланировки помещений в здании от 23.05.2019 г. N 27/2019-Ф на проведение данных строительных работ было предоставлено согласие.

По результатам переустройства и перепланировки был составлен акт приемочной комиссии от 17.06.2019 в составе представителя Управления градостроительного регулирования Администрации и представителя Управления строительства, которым подтверждено, что работы по перепланировке и переустройству были произведены в соответствии с проектом и ранее выданным разрешением.

Таким образом, Администрацией была выдана разрешительная документация, которой было зафиксировано состояние здания, существующее на дату обращения Заявителя за государственной услугой.

Еще ранее Постановлением Администрации от 18.06.2018 г. N 2266-ПА зданию магазина был присвоен почтовый адрес.

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что данные действия следует оценивать с точки зрения применения принципа "эстоппель".

Принцип эстоппель (estoppel) означает лишение стороны в споре права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, применение которой означает утрату права на защиту посредством лишения стороны права на возражение.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некоей хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

Переменчивое поведение хоть и не является гражданским правонарушением, но это явление небезразлично праву, так как лицо, изменив выбранный ранее порядок поведения, получает преимущество по сравнению с теми лицами, которые следуют своему предшествующему поведению и отношению к юридическим фактам. А в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Для эстоппеля характерен анализ сложившейся ситуации и обоснованности действий лица, которое полагалось на заверения своего контрагента. При этом совершенно не важно, понимало ли лицо, что оно своими действиями вводит в заблуждение своего контрагента, а также сознавало ли оно возможные последствия своих действий. В случае с эстоппелем значение имеют лишь фактические действия стороны, а не ее намерения.

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Таким образом, основу принципа эстоппель составляет двуединство принципов справедливости и добросовестности при приоритете последнего. К поведению, противоречащему добросовестности и честной деловой практике, относится поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона, действуя себе в ущерб, разумно положилась на них.

Таким образом, утверждение о том, что здание магазина является самовольной постройкой, возведенной без разрешительной документации, противоречит ненормативным актам, изданным самой Администрацией.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что первоначальные заявленные требования подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2022 по делу N А41-4476/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина