Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 09АП-80013/22 по делу N А40-259779/2021

г. Москва

06 декабря 2022 г.

Дело N А40-259779/21

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2022 года по делу N А40-259779/21, принятое судьёй Чекмаревой Н.А. (64-1741),

по иску ООО "Связьпроект" (ИНН 7727256696, ОГРН 1037727039789)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7704515009, ОГРН 1037739510423)

третьи лица: 1) Правительство Москвы; 2) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы

о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды

при участии в судебном заседании представителей от истца: Куликова Ю.С. по довереености от 15.11.2022, диплом БВС 0942280 от 21.06.2000; от ответчика и Правительства Москвы: Апрелов С.А. по доверенностям от 13.12.2021 и от 21.07.2022, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001; от третьих лиц: Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Связьпроект" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды земельного участка от 03.03.2009 N M-06-030628, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: 77:06:0012006:1001, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б, оформленной уведомлением от 30.08.2021 N ДГИ-И-59661/21, применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРН записи государственной регистрации аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 03.03.2009 N М-06-030628, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2022 года по делу N А40-259779/21 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик и третье лицо (Правительство Москвы) обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между ООО "Связьпроект" (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 03.03.2009 N М-06-030628, площадью 1300 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б, предоставленный для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина "шаговой доступности"( п.1.1.).

Согласно п. 2.1. договора аренды срок договора до 03 июля 2057 года.

В соответствии с п.4.1. договора аренды истцом в полном объеме была оплачена стоимость права аренды в размере 10 756 853 рубля.

Департаментом было направлено в адрес истца уведомление от 30.08.2021 N ДГИ-И-59661/21 об отказе от спорного договора аренды.

Указанное уведомление было направлено по всем известным адресам истца, в том числе по юридическому адресу, а также по адресу, указанному в договоре.

Направление данных писем подтверждается почтовыми идентификаторами: 12599360171871, 12599360171895,12599360171918.

Истец не согласен с одностороннем отказом Департамента от договора аренды, считает, что данным отказом нарушены права и законные интересы ООО "Связьпроект" как субъекта экономической деятельности на осуществление строительства объекта и получения экономической выгоды; отказ не соответствует п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, ст. 310, ст. 450 ГК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что Москомархитектурой был выпущен Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства, реконструкции от 16.01.2007 N А-3072/03, предусматривающий возможность нового строительства по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б, на площади 0,13 га, капитального объекта категории III для использования под объект торговли и бытового обслуживания максимальной общей площади 1000 кв.м., двух этажного с техподпольем, высотой 11-м.

В п. 4.5. договора аренды указано, что арендатор осуществляет проект строительства в соответствии с проектом, разработанным на основании Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства, реконструкции от 16.01.2007 N А-3072/03.

На момент заключения Договора аренды годичный срок действия указанного Акта разрешенного использования истек.

Пунктом 4 ст. 5 Закона г. Москвы от 09.07.2003 г. N 50 (ред. от 05.07.2006) "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" предусматривалось, что оформленный в установленном порядке акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции, утверждается в составе решения о строительстве, реконструкции.

В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Между тем до разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.

Для устранения данной неопределенности относительно наличия правовой возможности использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства ответчик 07.08.2012 г. обратился в Москомархитектуру с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка ответчик.

В силу ст. 44 ГрадК РФ на разработку градостроительного плана земельного участка отводится 30 дней.

В нарушении действующего законодательства Градостроительный план земельного участка N RU77-220000-006599 по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б, кадастровый номер 77:06:0012006:1001 был выдан только в октябре 2013 года. При этом, выданный истцу градостроительный план земельного участка N RU77-220000-006599 не предусматривал возможности строительства, в связи с чем ООО "Связьпроект" был вынужден обратиться в суд с иском об оспаривании приказа от 11.10.13 N 2503, в части утверждения ГПЗУ в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс "Б" и обязании Москомархитектуры подготовить ГПЗУ с указанием вида разрешенного использования, указанием предельного количества этажей здания, а также указанием предельной плотности застройки.

В соответствии с Проектом Правил землепользования и застройки города Москвы на рассматриваемую территорию установлены следующие показатели и основные виды разрешенного использования земельного участка: индекс территориальной зоны 10-1004 (зона торгово-бытовых объектов); предельная плотность застройки - 15 тыс. кв. м/га; высота застройки - 15 м; основной вид разрешенного использования земельного участка - "участок размещения торгово-бытовых объектов".

С учетом положений пункта 3 ст. 44 ГрК РФ градостроительный план земельного участка по своему содержанию является документом, содержащим информацию об уже установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2015 по делу N А40-181163/2013, вступившем в законную силу, суд признал незаконным приказ Москомархитектуры от 11.10.13 N 2503 в части утверждения градостроительного плана земельного участка N RU77-220000-006599 по адресу - г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс "Б" и обязал Москомархитектуру подготовить и утвердить градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012006:1001 с параметрами, позволяющими осуществить строительство объекта.

Во исполнение указанного решения суда приказом Москомархитектуры от 03.03.2016 года N 483 утвержден Градостроительный план земельного участка N RU77-220000-019235, согласно которому основным видом разрешенного использования земельного участка установлено: размещение торгово-бытовых объектов, предельное количество этажей и предельная высота зданий -15 м, предельная плотность застройки - 15 тыс. кв.м.

Поскольку до марта 2016 года Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы арендатору не был выдан градостроительный план арендуемого земельного участка, оснований полагать, что арендатор имел какие-либо правовые способы осуществить строительство, не имеется.

Поскольку за период судебных разбирательств на спорном земельном участке было выполнено благоустройство, то на совещании в Префектуре ЮЗАО от 21.06.2016 истцу было предложено взамен спорного участка получить альтернативный земельный участок по адресу: г. Москва, бульвар Дмитрия Донского, д. 9, корп. 1.

Градостроительной земельной комиссией (протокол N 42 п.35 от 08.12.2016) было принято решение о предоставлении альтернативного земельного участка по адресу: бульвар Дмитрия Донского вл. 9 корп.1, взамен земельного участка ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б.

Во исполнение решения ГЗК от 08.12.2016 ДГИ города Москвы 31.08.2017 направил проект договора аренды земельного участка по адресу: бульвар Дмитрия Донского вл. 9 корп. 1. При этом согласно данному проекту договора аренды истец должен был повторно заплатить выкупную стоимость права аренды.

Истец письмом от 31.10.2017 направил в адрес ДГИ города Москвы протокол разногласий к указанному договору, указав, что выкупная стоимость права аренды была выплачена в полном объеме по ранее заключенному договору аренды земельного участка от 03.03.2009 N М-06-030628, фактически ДГИ города Москвы требует повторно оплатить денежные средства по новому договору, и просил зачесть ранее уплаченную стоимость права аренды по старому договору в счет оплаты по новому договору.

Письмом от 27.11.2017 Департамент указал на необходимость дополнительно проработки данного вопроса.

Поскольку стороны не смогли урегулировать вопрос замены спорного участка на альтернативный, было принято решение об аннулировании ранее вынесенного решения ГЗК о замене участков.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции признал недействительной одностороннюю сделку по досрочному расторжению в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды земельного участка от 03.03.2009 N M-06-030628, площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером: 77:06:0012006:1001, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б, оформленную уведомлением от 30.08.2021 N ДГИ-И-59661/21.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Оспариваемый отказ вынесен на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", таким образом, ответчик реализовал право на односторонний отказ от договора, предусмотренное законом.

Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит закрытый перечень существенных нарушений арендатором договора аренды земельного участка, предоставляющих органу местного самоуправления право расторжения долгосрочного договора аренды земли.

Исходя из п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, приступить с проектированию и строительству объекта арендатор мог не ранее, чем с даты получения нового ГПЗУ.

Как указано выше, градостроительный план земельного участка с параметрами необходимыми для строительства был получен по результату судебного разбирательства только в 2016 году.

При этом в связи с обращением к истцу органов исполнительной власти, стороны несколько лет совместно пытались согласовать замену спорного участка на альтернативный, но так и не смогли.

В силу п. п. 2 п. 1 ст. 7 ГрК РФ, при обращении за разрешением на строительство необходимо представить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

Таким образом, градостроительный план земельного участка, выданный 03.03.2016 г., мог быть использован в целях обращения за разрешением на строительство до 03.03.2019 г. В связи с чем, истец в 2019 году был вынужден заново обратиться за градостроительным планом земельного участка. 03.12.2019 истцу был выдан градостроительный план земельного участка N RU77220000-048665.

С учетом изложенного, нарушение сроков проектирования и строительства объекта имело место в отсутствие нарушения обязательств со стороны истца, что исключает признание указанных ответчиком оснований отказа в данной части соответствующими закону.

Решением Градостроительной земельной комиссией (протокол N 42 п.35 от 08.12.2016) было принято решение о предоставлении альтернативного земельного участка по адресу: бульвар Дмитрия Донского вл. 9 корп.1, взамен земельного участка ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс Б.

Данным решением (п. п. 3.1., 3.2., 3.3, 3.4.) руководителю Департамента земельных ресурсов города Москвы предписано обеспечить подготовку, согласование с арендатором и подписание договора аренды альтернативного земельного участка, после чего расторгнуть по соглашению сторон договор аренды спорного участка по адресу: ул. Адмирала Лазарева, корпус 31, комплекс Б. (15 и 30 дней соответственно) с 8.12.2016.

С учетом изложенного, обязанность по оформлению договора аренды на альтернативный участок Решением ГЗК от 08.12.2016 была полностью возложена на ДГИ города Москвы.

Однако, ДГИ города Москвы не совершил действий по исполнению решения постоянно действующего рабочего органа Правительства Москвы - ГЗК от 08.12.2016.

В силу п. 1 ст. 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Таким образом, ответственность за нарушение установленного договором срока на проектирование и строительство объекта не может быть возложена на истца.

Истец представил доказательства, свидетельствующие об освоении спорного земельного участка: в 2019 году повторно получено ГПЗУ, повторно получены технические условия, заключен договор с проектной организацией и разработан проект.

При таких обстоятельствах нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка произошло из-за существенного нарушения договора арендатором.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что освоению земельного участка по адресу - г. Москва, ул. Адмирала Лазарева, корп. 31, комплекс "Б" препятствовали отказы Москомархитектуры, которая указывала на нецелесообразность в таких согласованиях в виду того, что подобран альтернативный участок по адресу: г. Москва, бульвар Дмитрия Донского, д. 9, корп. 1.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2022 года по делу N А40-259779/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков