Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2022 г. N 09АП-78750/22 по делу N А40-119945/2022

город Москва

13 декабря 2022 г.

дело N А40-119945/22

Резолютивная часть постановления от 07.12.2022.

Полный текст постановления изготовлен 13.12.2022.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Кочешкова М.В., Лепихин Д.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2022 по делу N А40-119945/22

по заявлению АО "Российский сельскохозяйственный банк"

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии - МВА имени К.И. Скрябина", (ФГБОУ ВО "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии - МВА имени К.И. Скрябина")

о признании незаконными решений;

при участии:

от заявителя - не явился, извещен;

от заинтересованного лица - Власов Д.Е. по доверенности от 17.01.2022;

от третьего лица - не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2022 признаны незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о приостановлении государственной регистрации договора от 13.12.2021 N 17/21-2 аренды помещений здании, находящихся в оперативном управлении Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии - МВА имени К.И. Скрябина" N КУВД001/2021-55877635/1 от 11.01.2022 и об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-55877635/4 от 11.04.2022 и на регистрирующий орган возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО "Российский сельскохозяйственный банк" в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации договора аренды помещений в здании, находящихся в оперативном управлении Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии - МВА имени К.И. Скрябина" от 13.12.2021 N17/21-2 на основании заявления N КУВД001/2021-55877635 от 27.12.2021.

Регистрирующий орган не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе, представитель в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

В качестве третьего лица в деле участвует Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии - МВА имени К.И. Скрябина", (ФГБОУ ВО "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии - МВА имени К.И. Скрябина").

Представители общества и третьего лица в судебное заседание не явились, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте суда и в картотеке арбитражных дел в сети Интернет в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между АО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице регионального филиала - "Центр розничного и малого бизнеса" и Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии-MBЛ имени К. И. Скрябина" 13.12.2021 заключен договор N 17/21-2 аренды помещений в здании, находящемся в оперативном управлении учреждения.

По условиям п. 1.1 договора аренды его предметом является часть помещения в здании с кадастровым номером 77:01:0001008:3795 по адресу: Москва, улица Скрябина Академика, дом 23, стр. 1, 1 этаж, помещение 1, комната 35 для размещения двух банкоматов.

На графической схеме, являющейся неотъемлемой частью договора аренды определены площади помещения, передаваемые в аренду (слева и справа от центрального входа на схеме обозначены квадратами).

Таким образом, сторонами определены в графической и описательной части договора аренды, передаваемые в аренду площади/части помещения, т.е. предмет аренды сторонами по договору аренды согласован/определен с необходимой точностью, позволяющей ею идентифицировать.

Договор аренды и иные документы с целью государственной регистрации 27.12.2021 направлены в регистрирующий орган.

Уведомлением от 11.01.2022 управлением приостановлено действие по государственной регистрации договора аренды.

В связи с тем, что причины, препятствующие государственной регистрации, не устранены уведомлением от 11.04.2022 N КУВД-001/2021-55877635/4 в государственной регистрации прав отказано.

Рассмотрев повторно материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции во взаимосвязи с представленными в материалы дела доказательствами не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. п. 1 - 3 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно ч. 5 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (п. 3).

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно: согласно графической части представленного договора передаваемая часть комната 35, общей площадью 2 кв.м. не обособлена.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В данном случае объект недвижимости (здание), расположенный по адресу: Москва, улица Академика Скрябина, дом 23, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0001008:3795 закреплен на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО МГАВМиБ-МВА имени К. И. Скрябин.

Представленный на регистрацию договор аренды от 13.12.2021 N 17/21-2 содержит существенные условия договора.

На графической схеме, являющейся неотъемлемой частью договора аренды определены площади помещения, передаваемые в аренду (слева и справа от центрального входа на схеме обозначены квадратами).

Соответствующая часть здания индивидуализирована сторонами путем нанесения графической схемы на поэтажном плане здания, являющемся неотъемлемой частью договора.

Из указанного следует, что договор содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, таким образом, предмет договора сторонами согласован.

Срок договора более одного года, следовательно, он подлежал государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 следует, что допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Федерального закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке ч. 5 ст. 44 Федерального закона N 218-ФЗ осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Вместе с тем согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 с учетом положений пунктов 3, 5 ст. 44 Федерального закона N 218-ФЗ, кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Кроме того, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2019 N 306-ЭС19-839).

Таким образом, между заявителем и третьим лицом отсутствовали разногласия по поводу предмета аренды и его точного расположения.

Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания как для приостановления, так и для последующего отказа в государственной регистрации указанного договора.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2022 по делу N А40-119945/22

оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

М.В. Кочешкова Д.Е. Лепихин