Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2022 г. N 06АП-6220/22 по делу N А16-356/2022

г. Хабаровск

14 декабря 2022 г.

А16-356/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Иноземцева И.В., Сапрыкиной Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Добробабиной Д.Д.,

при участии в заседании:

от ООО "Парус-2": Николаева Л.Н., представитель по доверенности от 21.03.2022,

от МАУ "Центр культуры и досуга": Стахив Т.В., представитель по доверенности от 20.09.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парус-2"

на решение от 13.09.2022

по делу N А16-356/2022

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Парус-2" (ОГРН 1127901001128, г. Биробиджан Еврейской автономной области)

к муниципальному автономному учреждению "Центр культуры и досуга" ОГРН 1037900047240, г. Биробиджан Еврейской автономной области)

о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 24.04.2021 N 2,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парус-2" (Общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному автономному учреждению "Центр культуры и досуга" (Учреждение) о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 24.04.2021 N 2.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.09.2022 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в апелляционном порядке, решение суда первой инстанции просил отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что отказ в доступе истцу и посетителям кафе к туалетной комнате влечет несоответствие переданных истцу помещений требованиям для использования их по назначению. При этом ссылается, что переоборудование части помещений под туалетную комнату является реконструкцией и относится к капитальному ремонту, обязанность проведения которого возложена на арендодателя.

Поскольку наличие туалета для помещения кафе обязательно в силу закона, требование к посетителям о внесении платы за пользование туалетом будет являться навязыванием услуги, что недопустимо.

Ответчик в отзыве на доводы апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании представители сторон поддержали свою позицию, дав соответствующие пояснения.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения представителей в судебном заседании, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Учреждением (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества от 24.04.2021 N 2, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения N 17, N 19, N 20, общей площадью 155,5 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Октябрьская, 7 (здание кинотеатра "Родина"), с целью использования под магазин, ресторан, кафе, предприятие общественного питания.

Срок аренды согласован сторонами в пункте 2.1 договора - с 24.04.2021 по 24.04.2026.

26.10.2021 истец вручил ответчику письмо N 24, в котором указал, что в арендуемых помещениях Обществом размещено кафе. Имущество, переданное арендатору, не имеет оборудованных туалетов. Туалеты имеются в иных помещениях кинотеатра "Родина". Помещения, переданные арендатору, имеют общую входную группу с помещениями, используемыми арендодателем и расположенными в здании кинотеатра "Родина", которая позволяет пройти из помещений, предоставленных арендатору, в туалетные комнаты кинотеатра "Родина", однако указанная входная группа закрыта арендодателем, в связи с чем работники и посетители кафе для пользования туалетом вынуждены выходить из кафе на улицу и заходить в здание кинотеатра через центральный вход, что вызывает затруднения в работе кафе и неудобства для посетителей. Кроме того, в устной форме арендодатель сообщил, что со следующего месяца пользование туалетом для сотрудников и посетителей кафе будет платным. Данные обстоятельства свидетельствуют о прекращении доступа арендатору и его посетителям к туалету, что влечет несоответствие помещений, переданных арендатору по договору аренды, требованиям ГОСТа 30389-2013 и для использования их под кафе. В этом же письме Общество просило решить вопрос бесплатного свободного доступа работникам и посетителям кафе к туалету.

В ответ на указанное письмо Учреждение сообщило, что туалетная комната не предусмотрена договором аренды, объектом аренды не является и не входит в общую площадь арендуемого помещения, предложив Обществу самостоятельно оборудовать туалетную комнату в арендуемых помещениях.

20.12.2021 истец вручил ответчику письмо за N 124 с просьбой подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Письмом от 30.12.2021 Учреждение отказалось от подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства стали основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

По общему правилу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). Прекращение обязательств по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с положениями статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Согласно условиям спорного договора Учреждение предоставило Обществу во временное владение и пользование нежилые помещения N 17, N 19, N 20, общей площадью 155,5 кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Октябрьская, 7 (здание кинотеатра "Родина"), с целью использования под магазин, ресторан, кафе, предприятие общественного питания.

Условия о предоставлении работникам истца и посетителя кафе доступа к туалетным комнатам спорный договор не содержит.

При этом, осмотрев помещения перед подписанием договора аренды и подписав его, Общество согласилось со всеми его условиями.

Кроме того, как верно указано судом первой инстанции, планируя разместить в арендуемых помещениях кафе, арендатор должен был знать о предъявляемых к таким помещениям санитарных требованиях и неукоснительно соблюдать их при осуществлении деятельности, поскольку именно на арендатора возлагается ответственность за нарушения санитарных норм при осуществлении деятельности.

Скрытым недостатком имущества отсутствие туалета непосредственно в арендуемых помещениях не являлось и могло быть установлено до заключения договора аренды и передачи имущества.

Следовательно, арендуемые помещения приняты Обществом без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации помещений в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды.

При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что на территории кинотеатра "Родина" находится туалетная комната, вход в туалет платный, в то время как наличие туалетных комнат для объектов общественного питания, размещенных при образовательных и производственных организациях, в общественных местах (гостиницы, вокзалы, кинотеатры, театры, стадионы и другие спортивные и зрелищные комплексы, центры и комплексы отдыха) необязательно.

Таким образом, оценив предоставленные доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы об обратном, с учетом установленных по делу обстоятельств, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

В этой связи решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.09.2022 по делу N А16-356/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев Е.И. Сапрыкина