Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 г. N 15АП-20504/22 по делу N А32-9570/2022

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2022 г.

дело N А32-9570/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20 октября 2022 года по делу N А32-9570/2022

по иску администрации муниципального образования города-курорта Сочи

к потребительскому кооперативу "Лодочный кооператив "Солтех"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому кооперативу "Лодочный кооператив "Солтех" (далее - кооператив, ответчик) о расторжении договора аренды от 14.10.2010 N 4900006070 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 3 381 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0112001:108, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Волконка, с указанием в решении на то, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи об обременении в виде договора аренды от 14.10.2010 N М4900006070 в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды от 14.10.2010 N 4900006070 и в отсутствие разрешения арендодателя на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0112001:108 возведены объекты недвижимости переменной этажности, что является основанием для расторжения договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0112001:108 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:1008 на основании постановления администрации г. Сочи от 09.08.2010 N 1204. Находящиеся на арендуемом земельном участке объекты недвижимости являются единым комплексом блокированного типа под единой крышей и находятся в том же состоянии, в каком они были до издания постановления администрации г. Сочи от 09.08.2010 N 1204 и заключения договора аренды от 14.10.2010 N 4900006070, в связи с чем администрацией не доказан факт нарушения кооперативом договора аренды.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления и сводятся к тому, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды от 14.10.2010 N 4900006070, являющиеся основанием для расторжения договора в судебном порядке.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и кооперативом "Рыболов-Любитель N 3" согласно постановлению администрации г. Сочи от 09.08.2010 N 1204 заключен договор от 14.10.2010 N 4900006070 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:108, площадью 3381 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-он, п. Волконка, с видом разрешенного использования - лодочные гаражи (эллинги) гидротехнические сооружения. Срок действия договора установлен до 01.08.2035.

Договором о передаче прав и обязанностей от 20.12.2012 все права и обязанности по договору переданы ответчику.

01.06.2021 Управлением муниципального земельного контроля администрации проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-он, п. Волконка, с кадастровым номером 23:49:0112001:108, на основании которого установлено, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах: "Р-1" - пляжная зона общего пользования, "ИТ" - зона инженерной и транспортной инфраструктур.

По сведениям ГИСОГД земельный участок расположен в зоне округа горно-санитарной охраны курорта и в зоне с особыми условиями использования территорий, часть водоохранной зоны Черного моря.

С выездом на место установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены объекты недвижимости переменной этажности. Информация о выданном разрешении на строительства в Управлении муниципального земельного контроля администрации отсутствуют. По мнению администрации, спорные объекты имеют признаки самовольных построек.

Пунктом 5.2.16 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Истом в адрес кооператива направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды. В установленный претензией срок арендатор для подписания соглашения о расторжении договора не явился.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специального отраслевого законодательства.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Из материалов следует, что истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением заключить соглашение о расторжении договора аренды. Таким образом, администрацией соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве основания для расторжения договора истцом указано на нарушение пункта 5.2.16 договора, т.к. в предполагаемых границах земельного участка расположены объекты недвижимости переменной этажности в отсутствие разрешения арендодателя и разрешительной документации. По мнению администрации, спорные объекты имеют признаки самовольных построек.

Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления администрации г. Сочи от 09.08.2010 N 1204 арендуемый кооперативом земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:1008, площадью 9 152 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Волконка.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 указанного постановления был образован земельный участок, являющейся предметом спора, площадью 3 381 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0112001:108 в п. Волконка Лазаревского района г. Сочи, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для эксплуатации существующих лодочных гаражей (эллингов), проектирования и строительства гидротехнических сооружений и лодочных гаражей (эллингов)".

На момент принятия постановления N 1204 на образованном земельном участке площадью 3381 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0112001:108 были расположены объекты недвижимости - незавершенные строительством лодочные ангары, право собственности на которые были зарегистрированы за членами кооператива в установленном законом порядке, что подтверждается видом разрешенного использования "для эксплуатации существующих лодочных гаражей (эллингов), проектирования и строительства гидротехнических сооружений и лодочных гаражей (эллинов)".

Также факт существования объектов недвижимости, право собственности на которые были зарегистрированы, отражен в межевом плане от 15.08.2012, подготовленном кадастровым инженером Гетало С.С. при выполнении кадастровых работ по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:108, в результате которых была устранена кадастровая ошибка в определении координат характерных точек границ.

Вышеуказанный межевой план был согласован в установленном порядке, в том числе Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи.

Суд первой инстанции принял во внимание доводы ответчика о том, что на момент осмотра 01.06.2021 Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края земельного участка самовольное строительство членами кооператива не осуществлялось.

Все объекты недвижимости являются единым комплексом блокированного типа под единой крышей и находятся в том же состоянии, в каком они были до издания постановления администрации г. Сочи от 09.08.2010 N 1204 и заключения договора аренды от 14.10.2010 N 4900006070.

Ответчик указал на то, что из акта осмотра от 01.06.2021 следует, что объекты недвижимости в стадии строительства расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:107, а не в границах спорного земельного участка. Кооператив в полном объеме выполняет обязательства по договору аренды, а именно: соблюдает разрешенное использование земельного участка, своевременно оплачивает предусмотренную договором арендную плату, самовольное строительство на земельном участке не осуществляет, строго выполняет иные обязанности арендатора, предусмотренные пунктом 5.2 договора аренды, а также статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация уклонилась от исполнения определения суда первой инстанции о проведении совместного осмотра, что является процессуальным упущением истца по несению бремени доказывания обстоятельств дела.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств нарушения арендатором существенных условий договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и досрочного принудительного возврата земельного участка администрации.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, по существу, сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 октября 2022 года по делу N А32-9570/2022 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко