Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2022 г. N 10АП-23736/22 по делу N А41-22756/2022

г. Москва

14 декабря 2022 г.

Дело N А41-22756/22

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Марковой А.С.,

при участии в заседании:

от ООО "Фея"- представитель Помазков В.В., по доверенности от 24.01.2022, паспорт, диплом;

от администрации городского округа Ступино Московской области - представитель Капустина А.В., по доверенности от 12.01.2021 N 150 ИСХ - 17/2-23, паспорт, диплом;

от комитета по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области - представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2022 года по делу N А41-22756/22, по иску ООО "Фея" к администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фея" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Ступино Московской области (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, по Договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа N 90/21 от 15.11.2021 г. - нежилое помещение общей площадью 239,4 кв. м., с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Бахарева дом 10а/39, корп. 2: - изложить пункт 4.1. договора в следующей редакции:: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 6 192 940 (шесть миллионов сто девяносто две тысячи сорок) рублей без учета НДС. - изложить пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: "Первый платеж составляет 309 647 (триста девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца"; - пункт 7.2.7 договора исключить.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 мая 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области (том 1 л.д.67).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2022 года по делу N А41-22756/22 урегулированы разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа N 90/21 от 15.11.2021, предмет договора - нежилое помещение общей площадью 239,4 кв. м., с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Бахарева дом 10а/39, корп. 2: пункт 4.1 договора принят в следующей редакции: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 6 192 940 (шесть миллионов сто девяносто две тысячи сорок) рублей без учета НДС."; пункт 4.3.1 договора принят в следующей редакции: "Первый платеж составляет 309 647 (триста девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета покупателя по платежному поручению в адрес продавца"; пункт 7.2.7 договора исключен (том 2 л.д.163-165).

Не согласившись с указанным судебным актом администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя комитета, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять спорные пункты договора в предложенной администрацией редакции.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела общество является арендатором нежилого помещения и реализовало право, предусмотренное Законом N 159-ФЗ, на приобретение в собственность арендованного имущества, обратившись с соответствующим заявлением в администрацию.

12.02.2021 ООО "Фея" обратилось в администрацию городского округа Ступино Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества общей площадью 337,90 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Бахарева, д.10а/39, корп.2.

Письмом от 02.03.2021 за N ИЗ-21/1183 администрация уведомила общество о принятии положительного решения о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества общей площадью 239,40 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Бахарева, д.10а/39, корп.2, и в связи с принятым решением о необходимости осуществления юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьей 9 ФЗ от 03.07.2018 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В указанном письме администрация также сообщила о том, указанное выше нежилое помещение является частью нежилого помещения общей площадью 337,9 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0000000:91474.

26.07.2021 года Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области заключил муниципальный контракт от 26.07.2021 N 92-А на определение рыночной стоимости объектов недвижимости с победителем аукциона - ООО "РР Групп".

Отчет подготовлен ООО "РР Групп" 05.08.2021.

15.11.2021 администрация городского округа Ступино Московской области издала постановление от 15.11.2021 N 3126-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, г.Ступино, ул.Бахарева, д.10а/39, корп.2", пунктом 1 которого на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области в установленном законом порядке возложена обязанность осуществить возмездное отчуждение в собственность ООО "Фея" муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 239,4 кв.м., которое является частью нежилого помещения общей площадью 337,9 кв.м., с кадастровым номером 50:33:0000000:91474, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Бахарева, д.10а/39, корп.2, рыночная стоимость которого согласно отчету N 1124-2/0821 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО "РР Групп" составляет 12 245 228 руб. 19 коп., без учета НДС.

Письмом от 31.01.2022 года за N 150 исх-И1-21/363 комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направил рес ООО "Фея" постановление об условиях приватизации от 15.11.2021 и проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

В связи с несогласием общества по некоторым пунктам, 24 февраля 2022 года ООО "Фея" направило администрации протокол разногласий и все имеющиеся оригиналы договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа N 90/21 от 15.11.2021.

Письмом N 150исх-ИЗ-21/1045 от 15.03.2022 комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направил в ООО "Фея" протокол согласования разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в 3-х экземплярах в сопроводительном письме сообщают следующее: протокол разногласий от 14.02.2022 к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 15.11.2021 N 90/21 рассмотрен.

Из содержания протокола следует, что фактически комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области отказал обществу в принятии протокола разногласий в редакции ООО "Фея".

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований с учетом результатов представленного экспертного заключения.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд в соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 АПК ПФ назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду наличия разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества, суд первой инстанции по ходатайству общества определением от 06.06.2022 по делу N А41-22756/22 назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения поручил эксперту АНО "МК Эксперт" Пановой Н.В.(том 1 л.д.140).

Согласно заключению эксперта от 14.07.2022 N 79/07-22 (том 2 л.д.2-175) рыночная стоимость выкупаемого помещения определена 6 192 940 руб. по состоянию на 12.02.2021 (том 2 л.д.89).

Оценив доводы заявителя жалобы и представленные им доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленное заключение является достоверным доказательством.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Подбор и анализ объектов-аналогов осуществлены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оценены судом как обоснованные.

Ссылка администрации на необоснованное отклонение судом первой инстанции замечания на заключение судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции учел, что доводы ответчиков не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Также при оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленное в материалы дела заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Само по себе несогласие ответчиков с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

Ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, либо отвод эксперту по результатам исследования судом заключения экспертизы не заявлялось.

При этом в силу части 2 статьи 9 АПК РФ именно на лицо, участвующее в деле возлагается риск совершения либо несовершения процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, а пункт 4.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 6 192 940 руб.

Суд апелляционной инстанции установил соответствие пункта 4.1 договора в редакции общества положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно принял вышеуказанный пункт договора в редакции общества.

Также судом первой инстанции обоснованно исключен пункт 7.2.7 в предложенной администрацией редакции, которым предусмотрена обязанность покупателя: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца-залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 4.4 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, пункт 7.2.7 правомерно исключен из текста договора.

Является обоснованной ссылка администрации на отсутствие правовых оснований для принятия пункта 4.3.1 в редакции общества.

В данном случае согласно представленной обществом редакции пункта 4.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества: "Первый платеж составляет 309 647 руб. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета покупателя по платежному поручению в адрес продавца".

В редакции администрации данный пункт договора предусматривает, что первый платеж составляет 612 261 руб. 41 коп. и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанность покупателя оплатить товар, предусмотрена статьями 486, 488, 516 ГК РФ.

Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца, в соответствии со статьей 316 ГК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии пункту 4.3.1 договора в следующей редакции: Первый платеж составляет 309 647 рублей. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение подлежит изменению в части урегулирования разногласий по пункту 4.3.1 договора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2022 года по делу N А41-22756/22 изменить в части урегулирования разногласий по пункту 4.3.1 договора. Принять данный пункт договора в следующей редакции: Первый платеж составляет 309 647 рублей. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца. В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Э.С. Миришов