Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2022 г. N 13АП-27234/22 по делу N А56-62534/2020

г. Санкт-Петербург

14 декабря 2022 г.

Дело N А56-62534/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Кротова С.М., Серебровой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 07.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27234/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2022 по делу N А56-62534/2020, принятое по иску: истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" ответчик: общество с ограниченной ответственностью "МАКС" о взыскании задолженности, расторжении договора, встречное требование о зачете задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МАКС" (далее - ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды от 23.10.2000 N 10-А242718 задолженности за период с 16.06.2018 по 31.03.2020 в размере 5 439 078,21 руб., пеней, начисленных по состоянию на 19.06.2020, в размере 2 731 185,96 руб.

Определением суда от 19.04.2022 настоящее дело объединено для совместного рассмотрения с делом N А56-112613/2021, в рамках которого Комитетом заявлено требование о взыскании с Общества 4.769.863,14 руб. задолженности по договору N 10- А242718 от 23.10.2000 за период с 01.04.2020 по 30.09.2021, 1 088 125,02 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 28.09.2021, и делом NА56-27730/2022, в рамках которого Обществом заявлено о взыскании с Комитета неосновательного обогащения путем зачета стоимости неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения N10-А242718 от 23.10.2000 в счет арендной платы.

В связи с объединением дел истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявил об увеличении исковых требований, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.09.2018 по 30.06.2022 в размере 12 027 951,77 руб., пени, начисленные по состоянию на 28.02.2022 в размере 3 117 576,37 руб., расторгнуть договор аренды от 23.10.2000 N 10-А242718. Судом увеличение исковых требований принято к рассмотрению.

Ответчик также уточнил формулировку заявленного требования, просил зачесть расходы ООО "МАКС" в размере 22 651 810,62 руб., понесенные в связи с выполнением работ по ремонту гидроизоляции подвала в счет арендных платежей по спорному договору.

Решением от 30.06.2022 суд признал подлежащими зачету в счет оплаты 12.027.951,77 руб. арендных платежей за период с 01.09.2018 по 30.06.2022 по договору от 23.10.2000 N 10-А242718 произведенные ООО "МАКС" расходы по выполнению работ по ремонту помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д.1-3, лит.А. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. В удовлетворении первоначального иска отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель Комитета доводы жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество занимает помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д.1-3, литера А, части помещения (далее - ч.п.) 5н (36-38, 40-50, 52-70 - подвал) 5Н (6, 7, 92, 93) общей площадью 743,7 кв. м), на основании договора аренды от 23.10.2000 N 10- А242718, заключенного с городом федерального значения Санкт-Петербург в лице Комитета по управлению городским имуществом (в настоящее время - Комитет).

Согласно пункту 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения N 14 от 25.06.2008 срок действия договора установлен до 16.06.2018.

Поскольку Общество продолжило пользоваться помещением по истечении указанного срока, договор на основании статьи 610 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

В условия договора сторонами неоднократно вносились изменения, в том числе, устанавливающие обязанность арендатора по проведению ремонта объекта с последующим зачетом проведенных затрат в счет арендной платы.

В особых условиях договора аренды от 23.10.2000 N 10-А242718 (пункт 6.10 в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2019 N 16) предусмотрены обязательства арендатора по выполнению капитального ремонта помещений в срок до 01.04.2019 по плану-графику, согласованному с КГИОП, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

В случае невыполнения особых условий, предусмотренных подпунктом 2.1 решения, предусмотрено право арендодателя на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

В постановлении суда апелляционной инстанции по делу N А56-117162/2020, в рамках которого Обществом оспаривался односторонний отказ Комитета от договора аренды, судом установлен факт уведомления письмом Комитета N 26864-32 от 19.04.2018 в адрес истца и в адрес Учреждения о рассмотрении на заседании Городской комиссии по распоряжению имуществом 23.03.2018 (протокол N 03) вопроса об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, литера А, и принятии решения о разрешении истцу выполнять работы по ремонту гидроизоляции подвала арендуемых помещений 5Н (6, 7, 92, 93) площадью 107,2 кв. м, вход - отдельный с улицы, 1 этаж, 5Н (36-38, 40-50, 52-70) площадью 636,5 кв. м, вход - отдельный с улицы, подвал с заглублением более 1,5 м, по адресу: Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, д. 1-3, литера А, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

Решением Городской комиссии по распоряжению имуществом от 19.03.2020 (протокол N 03) сроки производства работ по ремонту гидроизоляции в спорном помещении продлены до 02.12.2020, о чем истцу сообщено письмом Комитета N 05-15- 1050320-0-0 от 06.04.2020, в котором также указано, что соответствующий комплект документов направлен в Учреждение для дальнейшей работы. Календарный план график производства работ по ремонту гидроизоляции, согласованный с КГИОП, предусматривал работы по укладке керамической напольной плитки в спорном помещении в срок до 30.11.2020. На основании указанного календарного плана-графика КГИОП выдано разрешение N 01-53-34220-0-1 от 11.03.2020 на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия сроком действия до 30.12.2020, с учетом последнего продления до 12.04.2021.

Для выполнения строительных работ по капитальному ремонту объекта ответчик привлек подрядную организацию, что было согласовано с КГИОП (поскольку объект является объектом - памятником истории и культуры и все работы на нем в соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" согласовываются с КГИОП).

За счет ответчика, с участием привлеченной подрядной организацией выполнены работы по ремонту подавала на общую сумму 22 651 810,62 руб., что подтверждается актами по форме КС-2 и справкой о стоимости выполненных работ по форме КС-3.

Выполненные работы предъявлены к приемке КГИОП 30.04.2021 и приняты комиссией КГИОП 13.10.2021, что отражено в соответствующем акте от указанной даты.

Для проведения зачета расходов на ремонт в счет арендной платы Общество направило в Комитет комплект необходимых документов, в числе которых заявление о проведении зачета.

Письмом от 17.02.2022 КИО Санкт-Петербурга сообщило ответчику об отказе в проведении зачета, указав, что заявление направлено ответчиком с нарушением сроков, установленных Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", которым утверждено Положение о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, и принятии решения о сумме и периоде возмещения затрат на их производство (далее - Положение).

Ссылаясь на то, что Обществом не выполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.09.2018 по 30.06.2022 в размере 12 027 951,77 руб., и требования Комитета по оплате задолженности не исполнены, Комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности, начисленных на нее пеней в размере 3.117.576,37 руб. по состоянию на 28.02.2022, а также требованием о расторжении договора аренды от 23.10.2000 N 10-А242718.

Общество, в свою очередь, обратилось в суд с требованием о зачете затрат на выполнение работ по гидроизоляции подвала в счет задолженности по арендной плате.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 ГК РФ.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Применительно к настоящему спору это означает, что, заявляя о зачете понесенных на ремонт затрат в счет обязательств по арендной плате, ответчик обязан доказать не только факт и размер понесенных затрат, но и право на зачет с учетом норм действующего законодательства.

Судом установлено, что условиями заключенного между сторонами договора предусмотрена обязанность арендатора выполнить капитальный ремонт объекта в соответствии с планом-графиком. Поскольку объект аренды является памятником истории и культуры, план-график выполнения работ согласовывается арендатором также с КГИОП.

Из материалов дела следует, что Городской комиссией по распоряжению имуществом 23.03.2018 (протокол N 03) рассмотрен вопрос об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, литера А, и принято решение о разрешении истцу выполнять работы по ремонту гидроизоляции подвала арендуемых помещений 5Н (6, 7, 92, 93) площадью 107,2 кв. м, вход - отдельный с улицы, 1 этаж, 5Н (36-38, 40-50, 52-70) площадью 636,5 кв. м, вход - отдельный с улицы, подвал с заглублением более 1,5 м, по адресу: Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, д. 1-3, литера А, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

Решением Городской комиссии по распоряжению имуществом от 19.03.2020 (протокол N 03) сроки производства работ по ремонту гидроизоляции в спорном помещении продлены до 02.12.2020, о чем истцу сообщено письмом Комитета N 05-15- 1050320-0-0 от 06.04.2020, в котором также указано, что соответствующий комплект документов направлен в Учреждение для дальнейшей работы.

Пунктом 3 Решения Комиссии от 23.03.2018 в редакции решения Комиссии от 19.03.2020 установлено, что за период проведения капительного ремонта Обществу предоставляется отсрочка по внесению арендной платы с последующим перерасчетом арендной платы и оплатой данного периода по результатам компенсации.

Календарный план график производства работ по ремонту гидроизоляции, согласованный с КГИОП, предусматривал работы по укладке керамической напольной плитки в спорном помещении в срок до 30.11.2020.

На основании указанного календарного плана-графика КГИОП выдано разрешение N 01-53-34220-0-1 от 11.03.2020 на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия сроком действия до 30.12.2020, с учетом последнего продления до 12.04.2021.

30.03.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение N 17 к договору аренды, предусматривающее согласованные арендодателем выполнение арендатором работ по ремонту гидроизоляции подвала в срок до 01.12.2020 с зачетом затраченных средств в счет арендной платы, а также с предоставлением отсрочки по перечислению арендной платы на период выполнения работ, в связи с чем начисление истцом штрафных санкций за указанный период является неправомерным.

Таким образом, выполнение Обществом спорных работ согласовано Обществом с Комитетом и КГИОП в установленном законом порядке. На период производства работ по установленному графику Обществу предоставлена отсрочка по внесению арендной платы.

Результат выполненных работ по своей правовой природе является неотделимыми улучшениями. Согласно договору стоимость понесенных расходов на неотделимые улучшения подлежит зачету в счет арендных платежей по договору.

Факт выполнения ответчиком работ и их стоимость подтверждаются представленными в материалы дела актами, составленными по форме КС-2 и КС-3.

Работы в полном объеме и без замечаний приняты уполномоченным органом - КГИОП, в связи с чем затраты на выполненный ремонт подлежат зачету в счет арендной платы, как это предусмотрено положениями договора.

Довод о нарушении Обществом сроков выполнения работ, установленных календарным планом-графиком, отклонен судом. Как указано в разделе 4 Положения, арендатор вправе перенести окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев. Перенос срока производится арендатором путем направления в КИО письменного уведомления. В уведомлении должны быть указаны причины переноса срока и сведения об объеме произведенных ремонтных работ, подтвержденные актом проверки производства ремонтных работ, являющимся неотъемлемым приложением к уведомлению. Акт проверки производства ремонтных работ составляется эксплуатирующей организацией. Если объект является объектом (выявленным объектом) культурного наследия либо его частью, акт проверки производства ремонтных работ составляется с участием представителя КГИОП. Из материалов дела следует, что Обществом согласован перенос срока выполнения ремонтных работ с КГИОП, работы сданы указанной организации.

Как правильно указал суд в решении, ненаправление Обществом Комитету уведомления о переносе срока выполнения работ не может являться основанием для отказа в проведении процедуры согласования и зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы.

Суд обоснованно признал подлежащими зачету в счет оплаты 12 027 951,77 руб. арендных платежей за период с 01.09.2018 по 30.06.2022 по договору от 23.10.2000 N 10-А242718 произведенные ООО "МАКС" расходы по выполнению работ по ремонту помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зодчего России, д.1-3, лит.А.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2022 по делу N А56-62534/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.М. Кротов А.Ю. Сереброва