Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 г. N 10АП-7749/21 по делу N А41-61226/2020

г. Москва

15 декабря 2022 г.

Дело N А41-61226/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ломовской Д.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хариной Веры Владимировны на решение Арбитражного суда Московской области от 04.03.2021 по делу N А41-61226/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Хариной Веры Владимировны:

Баширова Е.В. по доверенности от 06.10.2022;

индивидуального предпринимателя Овинникова Сергея Михайловича:

Якупов А.И. по доверенности от 16.10.2020;

индивидуального предпринимателя Ситниковой Матроны Васильевны:

Якупов А.И. по доверенности от 16.10.2020.

Индивидуальный предприниматель Харина Вера Владимировна (далее - ИП Харина, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Овинникову Сергею Михайловичу (далее - ИП Овинников, ответчик 1), индивидуальному предпринимателю Ситниковой Матроне Васильевне (далее - ИП Ситникова, ответчик 2) с исковыми требованиями о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2019, заключенному между ответчиками, признав ИП Харину покупателем земельного участка площадью 1269 кв. м, с кадастровым номером 50:16:0302009:7181, расположенного по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г. Ногинск, на землях населенных пунктов, предоставленного для размещения многофункционального торгового комплекса, исключении из ЕГРН записи о праве собственности ИП Ситниковой на указанный земельный участок, регистрации права собственности на участок за ИП Хариной.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют индивидуальный предприниматель Жданов Виталий Викторович (далее - ИП Жданов), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра), Министерство жилищной политики Московской области, Администрация Богородского городского округа Московской области (далее также - третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 04.03.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Харина (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на нарушении преимущественного права истца на приобретение земельного участка под принадлежащим истцу зданием многофункционального торгового комплекса. Считает, что судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство истца об отложении судебного разбирательства.

Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указано на законность обжалуемого судебного акта.

Определением от 01.07.2021 суд апелляционной инстанции приостановил производство по делу до рассмотрения дела N 2-2653/2021 Ногинского городского суда Московской области.

Определением от 18.10.2022 суд апелляционной инстанции возобновил производство по делу.

В судебных заседаниях представитель подателя жалобы на доводах жалобы настаивал, представители ответчиков против доводов жалобы возражали.

Также представители ответчиков заявили ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения кассационной жалобы по делу N 2-2653/2021 Ногинского городского суда Московской области, а также до рассмотрения дела N А41-15870/2022 Арбитражного суда Московской области.

Представитель подателя жалобы возражал против указанных ходатайств.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении указанных ходатайств ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, в том числе в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Для приостановления производства по делу по указанному выше основанию необходимо установить, что другое дело связано с настоящим делом. При этом связь между делами должна носить правовой характер. Как правило, при взаимной связи дел речь идет о том, что решение суда по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по рассматриваемому делу.

Также обязательным условием приостановления производства по делу по данному основанию является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения другого дела. Такая невозможность означает, что, если производство по рассматриваемому делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или даже к вынесению противоречащих судебных актов.

Между тем, суд апелляционной инстанции определением от 01.07.2021 приостанавливал производство по настоящему делу до рассмотрения дела N 2-2653/2021 Ногинского городского суда Московской области. Решение Ногинского городского суда Московской области от 03.12.2021 по указанному делу вступило в законную силу, оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Ввиду указанного производство по настоящему делу было возобновлено определением суда апелляционной инстанции от 18.10.2022.

Процессуальные основания для вторичного приостановления производства по делу до рассмотрения кассационной жалобы на указанное решение суда общей юрисдикции отсутствуют.

Также суд апелляционной инстанции не нашел оснований для приостановления производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А41-15870/2022 Арбитражного суда Московской области, в рамках которого ИП Ситникова обратилась с иском к ИП Хариной о признании самовольной постройкой нежилого здания (многофункциональный торговый комплекс) с кадастровым номером 50:16:0302009:7234, площадью 481,9 кв. м, расположенное по адресу на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0302009:7181, Московская обл., г. Ногинск, обязании ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда осуществить снос самовольной постройки.

Так, вопрос о наличии оснований для признания принадлежащего истцу здания уже рассмотрен в рамках спора по делу N 2-2653/2021 Ногинского городского суда Московской области.

Кроме того, с иском в рамках дела N А41-15870/2022 ИП Ситникова обратилась после вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу. Соответственно, обстоятельства указанного дела не могли быть известны суду первой инстанции при рассмотрении настоящего спора.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.09.2016 между ИП Овинниковым (арендодатель) и ИП Ждановым (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка площадью 1269 кв. м, с кадастровым номером 50:16:0302009:7181, расположенного по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г. Ногинск, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - здание многофункционального использования, сочетающее в себе предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и зрелищного и развлекательного назначения.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.10.2007.

В соответствии с пунктом 1.3 договора объект передается в аренду для строительства коммерческих помещений с последующей сдачей в аренду, благоустройства территории.

На земельном участке возведен объект недвижимости - многофункциональный торговый комплекс с кадастровым номером 50:16:0302009:7234, площадью 481,9 кв. м.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2017 данный торговый комплекс принадлежит на праве собственности Жданову В.В. (запись регистрации от 19.12.2017 N 50:16:0302009:7234-50/016/2017-1).

В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 28.04.2018, заключенного между ИП Ждановым (продавец) и ИП Хариной (покупатель), многофункциональный торговый комплекс с кадастровым номером 50:16:0302009:7234, площадью 481,9 кв. м продан в собственность ИП Хариной.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.05.2018 данный торговый комплекс принадлежит на праве собственности ИП Хариной (запись регистрации от 15.05.2018 N 50:16:0302009:7234-50/016/2018-3).

На основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30.06.2020, заключенному между ИП Ждановым (арендатор) и ИП Хариной (новый арендатор), к ИП Хариной перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.09.2016.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.07.2020 новым собственником земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302009:7181 является Ситникова М.В. (запись регистрации от 08.10.2019 N 50:16:0302009:7181-50/016/2019-3).

ИП Ситникова приобрела в собственность спорный земельный участок на основании спорного договора купли-продажи от 20.09.2019, заключенного с ИП Овинниковым.

В силу пункта 3 указанного договора стоимость земельного участка по договору составила 3 600 000 руб.

Уведомлением от 20.08.2020 ИП Ситникова сообщила ИП Жданову о том, что намерена расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с допущенными арендатором нарушениями условий договора, а именно, строительство торгового комплекса без согласования с собственником участка.

Письмом от 10.09.2020 ИП Жданов сообщил ИП Ситниковой о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на ИП Харину.

Истец, считая продажу земельного участка ИП Ситниковой незаконной, нарушающей преимущественное право истца на приобретение участка, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства возведения торгового комплекса на спорном земельном участке в соответствии с градостроительным законодательством, а также что право истца на использование спорного земельного участка не нарушено.

Изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 названного Кодекса собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

В абзаце 2 пункта 91 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) и в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из содержания определения ВАС РФ N ВАС-2704/13, продажа ответчику всего спорного земельного участка, если на нем располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, что подтверждено сведениями из ЕГРН (запись регистрации от 15.05.2018 N 50:16:0302009:7234-50/016/2018-3).

В рамках дела N 2-2653/2021 Ногинского городского суда Московской области Администрация Богородского городского округа Московской области обратилась к Хариной В.В. с иском о признании указанного здания самовольной постройкой и его сносе.

Решением от 03.12.2021 Ногинский городской суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда оставила решение без изменения.

Кроме того решением Ногинского городского суда от 09.02.2022 было отказано в признании отсутствующим права собственности ИП Хариной на здание. Решение также было проверено в апелляционном порядке и оставлено без изменения (определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда N 33-25489/22).

Указание суда первой инстанции в обжалуемом решении на то, что в материалы дела истцом не представлено доказательств возведения многофункционального торгового комплекса с кадастровым номером 50:16:0302009:7234, площадью 481,9 кв. м в соответствии с нормами градостроительного законодательства, что не позволяет сделать вывод об исключительном праве у истца на спорный земельный участок, является неверным в силу того, что зарегистрированное право собственности истца на указанное здание на момент вынесения решения не было оспорено в установленном порядке.

При этом в соответствии с положениями части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности истца на здание возникло до совершения ответчиками спорной продажи земельного участка под зданием истца.

Овинников С.М. как продавец земельного участка, на котором находится недвижимое имущества истца, обязан был в силу пункта 3 статьи 35 ЗК РФ известить последнего о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его.

В связи с изложенным, учитывая, что отчуждение земельного участка в пользу Ситниковой М.В. произведено с нарушением установленного подпунктом 5 части 1 статьи 1, пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Суд первой инстанции отметил, что на основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30.06.2020 истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302009:7181, на котором расположен объект - многофункциональный торговый комплекс с кадастровым номером 50:16:0302009:7234, площадью 481,9 кв. м. Таким образом, право истца на использование земельного участка под принадлежим ему объектом недвижимости, не нарушено.

Данное указание суда нельзя признать обоснованным, так как наличие у истца права аренды на земельный участок не восстанавливает нарушенное право истца на выкуп этого земельного участка.

Суд апелляционной инстанции предложит истцу представить обоснование того, что площадь спорного земельного участка является нормативно необходимой именно для эксплуатации принадлежащего истцу здания, ввиду того, что судом первой инстанции данный вопрос исследован не был.

Истец представил в материалы дела заключение специалиста от 22.06.2022 N 148-2021, согласно которому для эксплуатации принадлежащего истцу объекта необходим спорный земельный участок.

Кроме того, представители ответчиков пояснили, что на спорном земельном участке кроме здания, принадлежащего истцу, имеется и иной объект недвижимости - сооружение коммунального назначения - тепловые сети, принадлежащий на праве общей долевой собственности шестерым физическим лицам, в доказательство чего представили выписку из ЕГРН от 02.09.2022 на указанный объект с кадастровым номером 50:16:0302009:7885.

Между тем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное не является основанием для отказа в восстановлении права истца ввиду следующего.

В соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

В частности, в силу пункта 1 статьи 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является размещение, в том числе, линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии с пунктом 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, наличие указанного объекта - тепловых сетей в границах спорного земельного участка не свидетельствует об отсутствии у истца права пользования всем участком.

Кроме того, истец представил в материалы дела совместное заявление сособственников указанных тепловых сетей о том, что они не возражают против перехода права собственности на спорный земельный участок к ИП Хариной.

Ввиду изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по делу в части перевода прав и обязанностей покупателя по спорному договору на истца.

Между тем, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требований об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ИП Ситниковой на указанный земельный участок, регистрации права собственности на участок за ИП Хариной, так как само по себе настоящий судебный акт является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ИП Ситниковой на указанный земельный участок и регистрации права собственности на участок за ИП Хариной.

На основании указанного обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.03.2021 по делу N А41-61226/2020 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Хариной Веры Владимировны удовлетворить частично.

Перевести с Ситниковой Матроны Васильевны на Харину Веру Владимировну права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 20.09.2019, заключенному между Овинниковым Сергеем Михайловичем и Ситниковой Матроной Васильевной, признав Харину Веру Владимировну покупателем земельного участка площадью 1269 кв. м, с кадастровым номером 50:16:0302009:7181, расположенного по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г. Ногинск, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - здание многофункционального использования, сочетающие в себе предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и зрелищного и развлекательного назначения.

Обязать индивидуального предпринимателя Харину Веру Владимировну выплатить индивидуальному предпринимателю Ситниковой Матроне Васильевне компенсацию в сумме 3 600 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Овинникова Сергея Михайловича в пользу индивидуального предпринимателя Хариной Веры Владимировны расходы по государственной пошлине по иску в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 01.09.2020 N 157, а также по апелляционной жалобе в сумме 1500 руб., оплаченной платежным поручением от 31.03.2021 N 72, всего 4500 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ситниковой Матроны Васильевны в пользу индивидуального предпринимателя Хариной Веры Владимировны расходы по государственной пошлине по иску в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 01.09.2020 N 157, а также по апелляционной жалобе в сумме 1500 руб., оплаченной платежным поручением от 31.03.2021 N 72, всего 4500 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова