Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 г. N 09АП-47764/22 по делу N А40-282598/2021

г. Москва

15 декабря 2022 г.

Дело N А40-282598/21

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр +" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2022 по делу N А40-282598/21,

принятое по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Центр +" о

взыскании денежных средств, расторжении договора, выселении арендатора,

при участии в судебном заседании представителя ответчика: Коробейникова В.М. по доверенности от 05.10.2021, диплом 137705 0101903 от 21.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Центр +" о взыскании 1 265 452,33 руб., в том числе 1 254 199,79 руб. арендной платы по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, от 16.10.2002 N 05-00353/02 и 11 252,54 руб. неустойки, расторжении договора, выселении арендатора.

Решением арбитражного суда от 24.05.2022 исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

Истец, надлежащим образом извещенный о производстве по делу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Заслушав представителя ответчика, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда в части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, от 16.10.2002 N 05-00353/02, заключенному истцом в качестве арендодателя и ЗАО "Аптеки 36,6" в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 573, 1 кв. м по адресу: г. Москва, Рязанский пр-т, д. 97 (этаж 1, пом. I, комн. 1-29).

По дополнительному соглашению от 20.09.2018 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Проект", по дополнительному соглашению от 27.08.2019 - к ООО "Восток-Мед", по дополнительному соглашению от 30.12.2020 - к ответчику (с 27.08.2020).

Дополнительным соглашением от 20.09.2018 сторонами согласована рыночная ставка арендной платы по договору в размере 18 208 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, срок аренды установлен по 07.10.2025.

Согласно п. 6.1 договора арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере, установленном договором, а п. 7.2 договора предусматривает, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Пунктом 9.3 договора установлено, что неисполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для расторжения договора аренды или уплаты неустойки (штрафа) в соответствии с договором и законодательством.

По дополнительному соглашению от 30.12.2020 арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендной платы за период с 27.08.2020 до 01.10.2020; арендная плата за этот период уплачивается не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023, уплата производится не чаще одного раза в месяц, равными частями в размере не более половины ежемесячной арендной платы за расчетный период.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 01.06.2021 по 31.08.2021 ответчик не уплатил арендную плату в размере 1 254 199,79 руб., неуплата арендной платы повлекла начисление неустойки, размер которой за период с 08.06.2021 по 31.08.2021 составил 11 252,54 руб.

Поскольку ответчик каких-либо доказательств оплаты не предоставил, задолженность по существу не оспорил, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность в заявленном размере, которая до настоящего времени не погашена (ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ), в связи с чем требование о взыскании долга в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами, подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 329-330 ГК РФ обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушены сроки оплаты установленных договором платежей, истцом к взысканию заявлены и судом присуждены пени в сумме 11 252,54 руб.

В соответствии со ст. 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ст. 622 Кодекса устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Удовлетворяя требования о расторжении договора и выселении из арендованного помещения, суд исходил из того, что арендатор более двух раз подряд не исполнил обязательство по внесению арендной платы в полной сумме, не исполнил требование арендодателя о необходимости исполнения обязательства.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что решением арбитражного суда урегулированы разногласия сторон по выкупу арендуемого помещения; истец злоупотребляет правами, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Суд признает обоснованными доводы апелляционной жалобы в части требований о расторжении договора и выселении арендатора.

Из представленных в материалы дела доказательств, не оспоренных истцом, следует, что 26.05.2021 ООО "Центр +" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения по договору аренды N 05-00353/02 от 16.10.2002, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Рязанский дом 97 общей площадью 238,2 кв.м.

08.07.2021 Департамент городского имущества города Москвы рассмотрел запрос и направил в адрес ООО "Центр +" проект договора купли-продажи N 59-7109 от 07.07.2021 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Рязанский дом 97 общей площадью 238,2 кв.м., цена объекта составила по оценки ответчика 46 951 000 руб.

Таким образом, направляя проект договора о выкупе имущества, истец фактически согласился с наличием у арендатора соответствующего права.

Поскольку стороны не достигли согласия по некоторым пункта договора, спор передан на разрешение в арбитражный суд, в связи с чем возбуждено производство по делу N А40-2637/2022. Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.12.2022 решение суда первой инстанции об урегулировании разногласий оставлено без изменения.

Следовательно, не имея принципиальных возражений относительно возможности арендатора воспользоваться правом в порядке Федерального закона N 159-ФЗ и выкупить арендованный объект, о чем свидетельствует направленный проект договора купли-продажи, истец, тем не менее, настаивал на расторжении договора аренды в рамках настоящего спора, что нельзя признать добросовестным поведением со стороны истца как арендодателя, поведения истца представляется суду апелляционной инстанции противоречивым.

При этом, до разрешения судами вопроса об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N 159-ФЗ и вступления соответствующего судебного акта в законную силу у ответчика, как арендатора, сохраняется обязанность по внесению арендной платы, что следует из ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу NА68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части расторжения договора, выселения арендатора, в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в удовлетворении данных требований надлежит отказать. В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2022 по делу N А40-282598/21 отменить в части расторжения договора, выселения арендатора, в удовлетворении данных требований отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Центр+" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 25655 рублей.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Центр+" судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева О.В. Савенков