Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2022 г. N 09АП-83846/22 по делу N А40-104217/2022

г. Москва

15 декабря 2022 г.

Дело N А40-104217/22

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2022 года

по делу N А40-104217/22, принятое судьей Михайловой Е.В. (133-542),

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК"

(ИНН 7732507480, ОГРН 1067746330310)

о взыскании задолженности по договору аренды, пени

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 29.12.2021,

диплом 107705 0299084 от 02.07.2015;

от ответчика: Голикова М.А. по доверенности от 13.04.2022,

диплом ВСГ 1180201 от 06.07.2007;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее -истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК" (далее - ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 N М-09- 037341 156 362 185,39 руб., в т. ч. задолженности по арендной плате в размере 151 155 918,92 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 в сумме 5 206 266,47 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 октября 2022 года по делу N А40-104217/22 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и АО "ЖБИ-23" заключен договор от 28.05.2012 N М-09-037341 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г Москва, ул. Черняховского, вл. 19 с кадастровым номером 77:09:0004006:96, площадью 68639 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 16.12.2015 N RU77-105000-009043, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание автотранспорта (4.9); образование и просвещение (3.5); спорт (5.1); общественное использование объектов капитального строительства (3.0); социальное обслуживание (3.2); деловое управление (4.1).

Договор заключен сроком до 13.10.2022 (в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2016). Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной N 77-77-14/029/2012-698 29.06.2012.

Согласно выписке из ЕГРН арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по договору аренды от 28.05.2012 N М-09-037341 является ООО "Генеральный подрядчик-МСК". Запись в ЕГРН от 20.12.2019 N 77:09:0004006:9677/017/2019-4825 внесена на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.12.2019 по договору аренды земельного участка N М-09-037341.

В соответствии с п. 1.1 соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.12.2019 по договору аренды земельного участка N М-09-037341 на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор АО "ЖБИ-23" передает в полном объеме, существующем на дату подписания соглашения, а новый арендатор ООО "Генеральный подрядчик-МСК" (ИНН 7732507480) принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору и становится стороной договора.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды.

За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено начисление пени.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 151 155 918,92 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021, а также не оплачены пени в размере 5 206 266,47 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

В порядке досудебного урегулирования Ответчику была направлена претензия от 16.12.2021 N 33-6-674837/21-(0)-1.

Поскольку в добровольном порядке задолженность погашена не была, истцом предъявлены в суд настоящие исковые требования.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и установив отсутствие у истца права на иск, в удовлетворении заявленных требований отказал.

По мнению суда апелляционной инстанции, данные выводы соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании п. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

После введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и следовательно утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004006:96 предоставлен Ответчику для возведения на нем трех корпусов многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 18.01.2019 N RU77-105000-008812-2019.

Указанный жилой комплекс расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0004006:96 (спорном) и 77:09:000406:77.

В материалы дела представлен передаточный акт и выписка из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, д. 19, кв. 218.

Указанные документы подтверждают возникновение право собственности первого собственника с 08.04.2019 г.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства истец не вправе взыскивать арендную плату по Договору аренды от 28.05.2012 N М-09-037341 в той части земельного участка, на котором расположен жилой комплекс и который необходим для его эксплуатации.

В отношении долга по арендной плате за пользование земельном участком на котором расположены объекты социального значения установлено следующее.

Как следует из Договора и проектной документации, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, вл. 19 предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы.

Из материалов дела следует, что для определения площади земельных участков, необходимой для объектов социального назначения, ответчиком было проведено строительно-техническое исследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96.

Согласно выводам экспертов, установлено, что жилой комплекс используется исключительно собственниками (жильцами) квартир, расположенных в жилом комплексе.

Также экспертной организацией установлено, что Ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 23 639 м2. При таких обстоятельствах начисление арендной платы за весь земельный участок, площадью 68 639 м2, необоснованно.

В силу норм ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок: Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

В рамках дела N А40-71519/21 установлено, что ответчиком за период с 1 квартала 2019 по 3 квартал 2020 оплачено арендных платежей на общую сумму 196 608 799 руб. 02 коп. Однако с учетом новой кадастровой стоимости на земельный участок и первой регистрации права собственности в жилом комплексе общая сумма платежей, подлежащих оплате, составляла 71 099 867 руб. 37 коп.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что переплата по арендной плате за земельный участок по состоянию на 30.09.2020 составила 125 508 931 руб. 65 коп., согласно представленному контррасчету.

Решение по делу N А40-71519/21 в силу статьи 69 АПК РФ является преюдициальным для настоящего дела.

Поскольку обстоятельства возникновения у ответчика переплаты установлены судебным актом по делу N А40-71519/21, то в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовых оснований для взыскания задолженности у суда не имеется.

Доводы Департамента о том, что данный земельный участок формировался и предоставлен для строительства, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме не возникло, судом отклоняются, поскольку сделаны при неправильном применении норм материального права и опровергаются судебным актом по делу N А40-71519/21, в котором уже дана оценка указанным обстоятельствам.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2022 года по делу N А40-104217/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Бондарев А.В. Александрова Г.С.