Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2022 г. N 09АП-73558/22 по делу N А40-161517/2019

г. Москва

16 декабря 2022 г.

Дело N А40-161517/19

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2022 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Комарова,

судей Ж.Ц. Бальжинимаевой, Ю.Л. Головачевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.Е. Нестеровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Спасской Л.М. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2022 по делу N А40-161517/19 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 22.09.2018 NКС-283/250, заключенного между Севастьяненко Андреем Владимировичем и Спасской Людмилой Михайловной и применении последствия недействительности сделки по делу о признании несостоятельным (банкротом) Севастьяненко Андрея Владимировича

при участии в судебном заседании:

от ГК АСВ - Бацазова К.О. дов. 29.07.2022

от Спасской Л.М. - Камардина И.А. дов. от 19.10.2021

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2020 Севастьяненко Андрей Владимирович признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утверждена Юрлова Ольга Валентиновна.

Сообщение о признании должника банкротом и введении в отношении него процедуры реализации имущества опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 14.03.2020 N 46.

29.03.2021 (направлено через почтовое отделение связи 23.03.2021) в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление финансового управляющего Юрловой Ольги Валентиновны о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 22.09.2018 N КС-283/250, заключенного между Севастьяненко Андреем Владимировичем и Спасской Людмилой Михайловной, и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 года суд признал недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 22.09.2018 N КС-283/250, заключенный между Севастьяненко Андреем Владимировичем и Спасской Людмилой Михайловной, применил последствия недействительности сделки, взыскал со Спасской Людмилы Михайловны в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича денежные средства в размере 549 893 рублей 00 копеек, обязал Спасскую Людмилу Михайловну возвратить в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича земельный участок общей площадью 1.500 кв.м, кадастровый (или условный) номер 50:34:0050117:250, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для дачного строительства; адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: участок находится примерно в 697 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, д. 20.

Не согласившись с принятым судебным актом, Спасская Л.М. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение изменить в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания реально, в удовлетворении требований отказать.

Рассмотрев апелляционную жалобу в порядке статей 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об изменении судебного по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.09.2018 между Севастьяненко Андреем Владимировичем (продавец) и Спасской Людмилой Михайловной (покупатель) заключен договор N КС-283/250 купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить продавцу и принять в собственность следующие земельные участки:

- земельный участок, кадастровый (или условный) номер 50:34:0050117:283, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира по направлению за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: участок находится примерно в 697 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, д. 20. Общая площадь: 1 671 кв. м.; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для дачного строительства;

- земельный участок, кадастровый (или условный) номер 50:34:0050117:250. Адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: участок находится примерно в 697 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. садовая, д. 20. Общая площадь: 1 500 кв. м.; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для дачного строительства.

Финансовый управляющий, полагая, что указанная сделка является недействительной в силу положений ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту также - Закон о банкротстве), обратился в суд с настоящим заявлением.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 было принято к производству заявление о признании Севастьяненко Андрея Владимировича несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу. Оспариваемый договор был заключен 22.09.2018, то в течение года до возбуждения дела о банкротстве должника.

Следовательно, для признания сделки недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Финансовому управляющему стало известно о заключении оспариваемой сделки после получения ответа на запрос о документе, который явился основанием для отчуждения данных земельных участков. Договор, на основании которого были отчуждены данные земельные участки, был сформирован по запросу финансового управляющего - 14.08.2020 (том 1, л. д.12). Таким образом, годичный срок исковой давности в рассматриваемом случае начинает течь не ранее чем с 14.08.2020, в связи с чем срок для подачи настоящего заявления финансовым управляющим соблюден.

Из условий оспариваемого договора (п.3.1) следует, что стоимость двух земельных участка составляет 60 000 рублей.

Финансовый управляющий указал на несоответствие согласованной сторонами в договоре стоимости земельных участков их рыночной стоимости на дату отчуждения.

В ходе судебного разбирательства ООО КБ "Камский Горизонт" заявило ходатайство о назначении экспертизы, предложив, в том числе, экспертную организацию ООО РЦ "Профоценка".

Принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости отчужденного имущества, суд первой инстанции посчитал, что вопрос о выявлении данного обстоятельства является юридически значимым для данного дела и его установление невозможно без специальных познаний, суд пришел к выводу о необходимости проведения судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.12.2021 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО РЦ "Профоценка" (ОГРН 1027000877650, ИНН 7017007857) Гвоздеву Михаилу Николаевичу; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости по состоянию на 22 сентября 2018 года:

1) Земельный участок (кадастровый номер 50:34:0050117:283, местонахождение: участок находится примерно в 697 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, дом 20),

2) Земельный участок (кадастровый номер 50:34:0050117:250, местонахождение: участок находится примерно в 697 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, дом 20)".

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение эксперта ООО РЦ "Профоценка" Гвоздева Михаила Николаевича N 5694-РЦ, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 22.09.2018 составляет 1 071 158 рублей, в том числе:

- стоимость земельного участка (кадастровый номер 50:34:0050117:283, местонахождение: участок находится примерно в 697 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, дом 20) составила 549 893 рубля;

- стоимость земельного участка (кадастровый номер 50:34:0050117:250, местонахождение: участок находится примерно в 697 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, дом 20) составила 521 265 рублей.

Возражая относительно недостатков судебной экспертизы, которые могли повлиять на вывод эксперта, должник и ответчик в судебном заседании, состоявшемся 14.06.2022, заявили ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о целесообразности назначения повторной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату сделки.

Определением суда от 14.06.2022 удовлетворено ходатайство Спасской Л.М. о назначении судебной экспертизы; назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему оценщику Немому Сергею Борисовичу; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость по состоянию на 22 сентября 2018 года земельного участка (кадастровый номер 50:34:0050117:283, местонахождение: участок находится примерно в 697 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, дом 20)".

Вопрос об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:34:0050117:250 судом при назначении повторной судебной экспертизы не ставился, поскольку Спасской Л.М. был выкуплен указанный земельный участок у Сиваева Алексея Викторовича по договору купли-продажи земельного участка от 20.04.2022.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта Немого Сергея Борисовича от 12.07.2022, согласно которому рыночная стоимость земельного участка (кадастровый номер 50:34:0050117:283, местонахождение: участок находится примерно в 697 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, дом 20) составила 322 503 рубля.

Проведение повторной экспертизы обусловлено принятыми судом во внимание доводами должника о неверно подобранных объектах-аналогах.

Должником указано, что стоимость квадратного метра участков-аналогов 2 и 3 должна быть пересчитана с использованием корректировки на электроснабжение в размере 1.18 или 1.20 (табл.6 и табл.8 заключения) с обоснованием выбора, поскольку в описании участков-аналогов, приведенном на стр.22-23 заключения, указано, что на эти участки уже подведено электричество, в то время как на участках с кадастровыми номерами 50:34:0050117:283 и 50:34:0050117:250 на момент совершения сделки электричество, а ровно и другие инженерные коммуникации проведены не были.

С учетом заявленных возражений эксперту Гвоздеву Н.М. предложено представить письменные пояснения на возражения должника.

Из пояснений эксперта Гвоздева Н.М. следует, что оцениваемые объекты и объекты-аналоги расположены в СНТ, которые уже подключены к электричеству в массовом порядке, поэтому фактор наличия/отсутствия подключения электричества к конкретному участку не является влияющим.

Необходимо отметить, что аналогичные пояснения даны и экспертом Немым С.Б. в заключении от 12.07.2022 (том 2 л. д. 133). Экспертом указано, что оцениваемый земельный участок имеет все коммуникации, у объектов-аналогов отсутствуют коммуникации, но есть возможность подключения коммуникаций (проходят по границе участков). В связи с этим экспертом проведены корректировки.

В характеристике рассматриваемого земельного участка и объектов-аналогов (том 2, л. д. 128) экспертом Немым С.Б. указано на наличие электричества на всех земельных участках.

Таким образом, как экспертом Гвоздевым Н.М., так и экспертом Немым С.Б. выбраны аналогичные по характеристикам в оспариваемой части объекты-аналоги.

Иные заявленные должником возражения на заключение эксперта Гвоздева Н.М. отклоняются исходя из представленных экспертом пояснений. При этом необходимо отметить, что рецензии специалиста на заключение эксперта не представлено, а представленные должником возражения, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств наличия у него специальных познаний в области оценочной деятельности, не могут свидетельствовать о неправильности произведенной экспертом Гвоздевым Н.М. методики расчета и применении коэффициентов.

Финансовый управляющий и кредитор, возражая против заключения эксперта Немого С.Б., указали на заниженную рыночную стоимость. Вместе с тем, доказательств несоответствия представленного Немым С.Б. заключения предъявляемым к нему требованиям материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключения экспертов составлены в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки, не признаны недостоверным в судебном или в ином установленном законодательством порядке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции при определении рыночной стоимости отчужденных должником земельных участков посчитал возможным использование стоимости земельных участков, определенной в заключении эксперта ООО РЦ "Профоценка" Гвоздева Михаила Николаевича N 5694-РЦ:

- стоимость земельного участка (кадастровый номер 50:34:0050117:283) - 549 893 рубля;

- стоимость земельного участка (кадастровый номер 50:34:0050117:250) - 521 265 рублей.

При этом суд учитывал следующие обстоятельства.

Так, из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2018 составляла:

- земельного участка с кадастровым номером 50:34:0050117:283 - 644 337,60 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 50:34:0050117:250 - 585 990 рублей.

При этом согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170, по спорам о признании недействительными сделок для целей установления неравноценности переданного имущества может быть применена кадастровая стоимость имущества, так как кадастровая стоимость определяется на основании рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости (часть 2 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:34:0050117:283 составляла 644 337,60 рублей, по экспертному заключению Гвоздева Н.М. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 579 893 рублей, что является наиболее близким к кадастровой стоимости значением. Тогда как указанная экспертом Немым С.Б. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 322 503 руб., что в два раза меньше значения установленной кадастровой стоимости.

Также судом принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 50:34:0050117:283 ответчиком Спасской Л.М. продан Никитиной Татьяне Михайловне по договору купли-продажи земельного участка от 26.11.2020 N КС-283-578/2020 по цене 585 000 рублей (п. 3.1 договора).

Какие-либо пояснения относительно продажи земельного участка по цене 585 000 рублей ответчиком суду не даны, доказательства изменения характеристик земельного участка, влияющих на стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения с момента его приобретения ответчиком, в материалы не представлены.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции посчитал возможным принять рыночную стоимость спорного земельного участка, установленную экспертом Гвоздевым М.Н.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11 по делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Таким образом, рыночная стоимость земельных участков с учетом заключения эксперта Гвоздева Н.М. на дату заключения в 17,8 раз больше, чем стоимость объектов недвижимости по оспариваемому договору.

Отклонение цены в договоре (30 000 рублей за каждый земельный участок) от рыночной стоимости переданного должником имущества (549 893 рублей и 521 265 рублей) существенное и составляет 94,5%.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707 по делу N А40-35533/2018 включенного в пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)), двукратное или более отличие цены договора от рыночной должно вызывать недоумение или подозрение у любого участника хозяйственного оборота.

Отчуждение земельных участков при цене, многократно отличающейся от рыночной, и при условии наличия у должника неудовлетворенных денежных обязательств свидетельствует о намерении должника причинить вред имущественным правам кредиторов.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 22.12.2016 N 308-ЭС-16-11018, заключая сделку с многократным занижением, контрагент по сделке становится осведомленным о противоправной цели причинить вред правам кредиторов другой стороны сделки.

Суд отметил, что Спасская Л.М. является бывшей супругой должника, брак между супругами расторгнут 18.11.2014, что подтверждается копией свидетельства о расторжении брака.

Кроме того, как указано судом выше, в соответствии с п. 3.1 оспариваемого договора на момент заключения договора стоимость земельных участков определена сторонами и составляет 60 000 рублей.

В подтверждение оплаты стоимости земельных участков со стороны покупателя в материалы дела представлено платежное поручение от 08.11.2018 N 15 на сумму 60 000 рублей (том 2, л. д. 4).

Между тем, финансовым управляющим представлена в материалы дела выписка по счету должника, в которой отсутствуют сведения о поступлении денежных средств в размере 60 000 рублей на счет должника от Спасской Л.М. по вышеуказанному платежному поручению.

Таким образом, факт оплаты Спасской Л.М. стоимости земельных участков документально не подтвержден.

Оценивая указанные обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что в материалы дела представлены доказательства наличия совокупности условий для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

На основании изложенного, суд первой инстанции признал недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 22.09.2018 N КС-283/250, заключенный между Севастьяненко Андреем Владимировичем и Спасской Людмилой Михайловной, применил последствия недействительности сделки, взыскал со Спасской Людмилы Михайловны в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича денежные средства в размере 549 893 рублей 00 копеек, обязал Спасскую Людмилу Михайловну возвратить в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича земельный участок общей площадью 1.500 кв.м, кадастровый (или условный) номер 50:34:0050117:250, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для дачного строительства; адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: участок находится примерно в 697 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, д. 20.

Суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции неверными в части применения последствий недействительности сделок в силу следующего.

В протокольном определении о назначении повторной экспертизы от 14.06.2022 суд первой инстанции указал на следующее.

Представитель Спасской Л.М. поддержала ходатайство о проведении дополнительной экспертизы, представила в материалы дела согласие эксперта на ее проведение и доказательства перечисления денежных средств на проведение дополнительной экспертизы на депозит Арбитражного суда города Москвы.

Представители финансового управляющего и кредитора ООО КБ "Камский горизонт" возражали против проведения дополнительной экспертизы.

Представитель должника поддержал ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Возражая относительно недостатков судебной экспертизы, которые могли повлиять на вывод, должник и ответчик в судебном заседании заявили ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о целесообразности назначения повторной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату сделки.

В обжалуемом судебном акте суд первой инстанции указал на следующее по данному вопросу.

Проведение повторной экспертизы обусловлено принятыми судом во внимание доводами должника о неверно подобранных объектах-аналогах.

Должником указано, что стоимость квадратного метра участков-аналогов 2 и 3 должна быть пересчитана с использованием корректировки на электроснабжение в размере 1.18 или 1.20 (табл.6 и табл.8 заключения) с обоснованием выбора, поскольку в описании участков-аналогов, приведенном на стр.22-23 заключения, указано, что на эти участки уже подведено электричество, в то время как на участках с кадастровыми номерами 50:34:0050117:283 и 50:34:0050117:250 на момент совершения сделки электричество, а ровно и другие инженерные коммуникации проведены не были.

С учетом заявленных возражений эксперту Гвоздеву Н.М. предложено представить письменные пояснения на возражения должника.

При этом судебной коллегией установлено, что письменные пояснения эксперта Гвоздева Н.М. представлены в суд 25.04.2022, до назначения судом повторной экспертизы.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, суд первой инстанции, назначая проведение повторной экспертизы, согласился с доводами ответчика и должника о наличии сомнений в обоснованности экспертизы, проведенной Гвоздевым Н.М.

Так в частности апеллянт указал на следующие недостатки в экспертном заключении Гвоздева Н.М., в связи с чем не согласился с выводами суда первой инстанции.

Определение рыночной стоимости имущества урегулировано положениями Закона об оценочной деятельности. В соответствии со ст.ст. 11 и 15 Закона об оценочной деятельности определение рыночной стоимости осуществляется в соответствии со стандартами оценки и нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа.

Стандартами оценки, регулирующими порядок определения рыночной стоимости, являются ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3 и ФСО 7, утвержденные приказами Минэкономразвития, а также методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002, N 568-р.

Положения вышеуказанных актов не предусматривают использование сведений о кадастровой стоимости и договорной стоимости при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Судом первой инстанции не учтены положения п.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021, N П/0336, в соответствии с которыми при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. То есть отклонение кадастровой стоимости от рыночной является очевидным обстоятельством, в силу различных методов оценки, и может достигать больших значений.

Суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что непосредственно им же по делу было назначено проведение повторной экспертизы.

Повторная экспертиза была назначена в связи с существенными пороками первоначальной экспертизы, а именно:

- во-первых, в качестве материала для определения значений корректировки на торг эксперт использовал справочник, содержащий расчетные данные на 2017 год (Справочник оценщика недвижимости - 2017 под ред. Лейфера Л.А.), в том время как дата совершения сделки - 22.09.2018; при этом в свободном обращении имеется справочник, содержащий расчетные данные на 2018 год (Справочник оценщика недвижимости - 2018 под ред. Лейфера Л.А.), данные корректировки на торг в котором отличаются от справочника за 2017 г. (стр.15, 19 заключения);

- во-вторых, для расчета корректировки на площадь земельного участка эксперт сослался на данные из Справочника оценщика недвижимости - 2017 под ред. Лейфера Л.А., однако расчет произвел с серьезным нарушением указанных данных (стр. 18-19 заключения), что являлось очевидной ошибкой;

- в-третьих, ошибка в расчете корректировки на площадь привела к ошибке расчета весовых коэффициентов объектов-аналогов (стр.18 заключения);

- в-четвертых, на объектах-аналогах, исходя из их описания (стр.22-24 заключения), имеются коммуникации (аналоги 1 и 2 - электричество, аналог 3 - водопровод), на оцениваемых участках коммуникаций не заведено, однако эксперт не вводит корректировку на коммуникации, хотя, согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017 под ред. Лейфера Л.А., который использовался экспертом для расчета, корректировка применяется обязательно;

в-пятых, на стр. 14-15 эксперт указывает, что выбор аналогов произведен им на основе анализа рынка предложений, однако такой анализ в нарушение п.10 и 11 ФСО N 7 в заключении отсутствует; между тем, исходя из данных, содержащихся на страницах таких интернет-ресурсов, как http://www.cian.ru. экспертом выбраны наиболее дорогие аналоги.

Общий размер отклонения составляет примерно 20%-30%, не считая тенденциозности подбора аналогов.

Таким образом, назначая повторную экспертизу, суд первой инстанции посчитал первоначальное заключение не соответствующим требованиям, установленным ст.71 АПК РФ.

При этом суд первой инстанции отметил, что финансовый управляющий и кредитор, возражая против результатов оценки по повторной экспертизе, не представили обоснованных возражений и доказательств.

Вывод суда первой инстанции об аналогичной позиции экспертов по порядку применения коррекции на электричество не состоятелен и прямо опровергается содержанием заключений.

В первоначальном заключении содержатся следующие особенности описания объектов-аналогов:

- в отношении аналога 1 - "свет заведен на участок" (стр.22);

- в отношении аналога 2 - "подведено освещение" (стр.23);

- в отношении аналога 3 - в наличии "поливочная вода" (стр.24).

Эксперт Гвоздев Н.М. делает вывод об отсутствии коммуникаций на объектах-аналогах (стр.стр.15 и 18 первоначального заключения).

В повторном заключении содержатся следующие особенности описания объектов-аналогов:

- в отношении аналога 1 - "к участку подведено электричество" (стр.41);

- в отношении аналога 2 - "электричество проведено" (стр.42);

- в отношении аналога 3 - в наличии "на участок подведено электричество" (стр.43). Эксперт Немой СБ. делает вывод о наличии коммуникаций на объектах-аналогах (стр.стр.47, 51 повторного заключения).

Таким образом, подход экспертов о порядке применения коррекции на коммуникации отличается. Эксперт Немой СБ. учитывает информацию, содержащуюся в описании объектов-аналогов, в то время как экспертом Гвоздевым Н.М. информация, содержащаяся в описании объектов-аналогов, безосновательно не учитывалось.

Согласно п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

В обжалуемом определении суд первой инстанции указал, что заключения экспертов составлены в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки, не признаны недостоверным в судебном или в ином установленном законодательством порядке.

При определении действительной стоимости земельного участка с кадастровым (или условный) номером 50:34:0050117:283 суд первой инстанции руководствовался именно заключением, подготовленным Гвоздевым Н.М. Свой выбор суд первой инстанции аргументировал тем, что кадастровая стоимость земельного участка составляла 644 337,60 рублей, при этом рыночная стоимость, установленная экспертом Гвоздевым Н.М. в размере 579 893 рублей, является наиболее близкой к кадастровой стоимости, чем рыночная стоимость имущества, установленная экспертом Немым С.Б. в размере 322 503 руб.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным подходом суда первой инстанции в силу следующего.

Так применение результатов экспертного заключения, подготовленного Гвоздевым Н.М., является необоснованным с учетом возникновения у суда первой инстанции сомнений в его достоверности и назначением повторной экспертизы, а также представленными замечаниями ответчика.

Как верно отметил апеллянт неверным является и применение кадастровой стоимости земельного участка в данном случае при наличии результатов оценочной экспертизы в материалах дела, при том, что заключение, подготовленное Немым С.Б. оспорено не было, противоречий в нем судом первой инстанции не выявлено, как и сомнений в его достоверности. В свою очередь рыночная стоимость имущества, определенная на дату заключения оспариваемой сделки, в значительной степени больше соответствует действительной стоимости имущества, нежели кадастровая стоимость имущества, определяемая методом массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Кроме того суд учитывает, что в экспертном заключении экспертом Немым С.Б. дан четкий и ясный ответ на поставленный арбитражным судом вопрос.

Каких-либо неясностей в заключении эксперта не усматривается.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Доказательств обратного сторонами не представлено.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно- экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ.

Оценив, экспертное заключение, арбитражные суды обеих инстанций нашли его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришли к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение коллегия считает надлежащим доказательством по делу.

На основании вышеуказанного арбитражный суд приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта Немого С.Б. является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федеральному закону N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертом соблюдены стандарты оценки, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, состоящим в СРО "Ассоциация РОО", который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах экспертов оснований не доверят выводам эксперта у суда не имеется.

Учитывая изложенное, поскольку экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:34:0050117:283 определена в размере 322 503 руб., суд считает необходимым определить реальную стоимость этого имущества на момент его приобретения в указанном размере, в связи с чем подлежат взысканию со Спасской Людмилы Михайловны в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича денежные средства в размере 322 503 рублей 00 копеек.

Согласно п. 4 ст. 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе:

3) отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

На основании изложенного, определение Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 подлежит изменению в части применения последствий недействительности сделок.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 по делу N А40-161517/19 изменить в части применения последствий недействительности сделки.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать со Спасской Людмилы Михайловны в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича денежные средства в размере 322 503 рублей 00 копеек.

Обязать Спасскую Людмилу Михайловну возвратить в конкурсную массу Севастьяненко Андрея Владимировича земельный участок общей площадью 1.500 кв.м, кадастровый (или условный) номер 50:34:0050117:250, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для дачного строительства; адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: участок находится примерно в 697 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: область Московская, район Коломенский, с. Черкизово, ул. Садовая, д. 20

В остальной части определение Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Комаров

Судьи

Ю.Л. Головачева Ж.Ц. Бальжинимаева