Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2022 г. N 08АП-13361/22 по делу N А46-8597/2022

город Омск

19 декабря 2022 г.

Дело N А46-8597/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13361/2022) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2022 по делу N А46-8597/2022, принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительный рынок "Левобережный" (ИНН 5504048226, ОГРН 1025500987357) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Дручинина К.Ю. по доверенности от 07.06.2022;

от общества с ограниченной ответственностью "Строительный рынок "Левобережный" - Соболев Д.В. по доверенности от 12.05.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительный рынок "Левобережный" (далее - истец, ООО "СР "Левобережный", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков от 13.04.2022 N Д-Кр-14-12440, от 13.04.2022 N Д-Кр-14-12441.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.10.2022 по делу N А46-8597/2022 исковые требования ООО "СР "Левобережный" удовлетворены:

1. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды от 13.04.2022 N Д-Кр-14-12440 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, с кадастровым номером 55:36:140103:3879, определив условия указанного договора в редакции истца:

- Внести изменения в подпункт 14 пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: "выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации. В случае если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, Арендатор должен обеспечить свободный доступ представителям собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта в целях обеспечения его безопасности";

- Подпункт 12 пункта 3.2 договора исключить;

- Дополнить подпункт 17 пункта 3.2 договора после слова "объектов" словами: "в нарушение установленного действующим законодательством порядка";

- Подпункт 6 пункт 4.1 договора исключить;

- Пункты 5.3, 5.4, 5.5 договора исключить;

- Внести изменения в пункт 5.6 договора, изложив его в следующей редакции: "Платежи, предусмотренные пунктами 5.2 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора";

- Внести изменения в пункт 9.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Условия настоящего договора, изложенные в разделе 1, разделе 2, пункте 3.1., подпунктах 1, 5, 8, 12, 13 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными".

2. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды от 13.04.2022 N Д-Кр-14-12441 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, с кадастровым номером 55:36:140103:3880, определив условия указанного договора в редакции истца:

- Внести изменения в подпункт 14 пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: "выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации. В случае если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, Арендатор должен обеспечить свободный доступ представителям собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта в целях обеспечения его безопасности";

- Подпункт 12 пункта 3.2 договора исключить;

- Дополнить подпункт 17 пункта 3.2 договора после слова "объектов" словами: "в нарушение установленного действующим законодательством порядка";

- Подпункт 6 пункт 4.1 договора исключить;

- Пункты 5.3, 5.4, 5.5 договора исключить;

- Внести изменения в пункт 5.6 договора, изложив его в следующей редакции: "Платежи, предусмотренные пунктами 5.2 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора";

- Внести изменения в пункт 9.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Условия настоящего договора, изложенные в разделе 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1, 5, 8, 12, 13 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными".

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, урегулировать разногласия при заключении договора в редакции департамента.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: истцом не приведено правового обоснования частичного исключения подпункта 6 пункта 4.1; штрафные санкции, предусмотренные пунктами 5.3, 5.4, 5.5, соответствуют обычно применяемой практике при заключении договоров аренды, их включение имеет целью соблюдение прав и интересов арендодателя от неисполнения (ненадлежащего исполнения) своих обязанностей арендатором; подпункт 14 пункта 3.2 уже согласован департаментом в протоколе согласования разногласий в редакции арендатора; в части согласования подпункта 12 пункта 3.2, подпункта 17 пункта 3.2 указанные пункты предметом разногласий не являлись, в протоколе разногласий и согласования разногласий не указаны и первоначально заявлены не были; в соответствии с пунктами 1.4 договоров цель использования участка: для эксплуатации объектов недвижимости, таким образом, при осуществлении строительства на земельном участке, это будет прямо нарушать условия договора.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "СР "Левобережный" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель департамент поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "СР "Левобережный" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2021 по делу N А46-8489/2020, оставленным в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022, требования ООО "СР "Левобережный" к департаменту удовлетворены полностью. На департамент возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду сроком на 25 лет без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3880, площадью 5045 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, местоположение: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 70 лет Октября, дом 25, цель использования участка: для эксплуатации объектов недвижимости, и земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3879, площадью 11321 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, местоположение: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 70 лет Октября, дом 25, цель использования участка: для эксплуатации объектов недвижимости.

Во исполнение указанного судебного акта департаментом подготовлен проект договора аренды от 13.04.2022 N Д-Кр-14-12440 земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3879, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, и проект договора аренды от 13.04.2022 N Д-Кр-14-12441 земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3880, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения (далее -договоры).

На указанные проекты договоров аренды общество представило протоколы разногласий от 19.04.2022 в соответствии, с которыми предложило департаменту следующую редакцию спорных условий договоров:

1. Внести изменения в подпункт 14 пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: "выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации. В случае если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, Арендатор должен обеспечить свободный доступ представителям собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта в целях обеспечения его безопасности".

2. Внести изменения в подпункт 6 пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции:

"в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора в случаях:

- отмены решения арбитражного суда Омской области от 16.11.2021, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по делу N А46-8489/2020.

В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления арендодателем письменного уведомления арендатору".

3. Пункт 5.3 договора исключить.

4. Пункт 5.4 договора исключить.

5. Пункт 5.5 договора исключить.

6. Внести изменения в пункт 5.6 договора, изложив его в следующей редакции: "Платежи, предусмотренные пунктами 5.2 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора".

7. Внести изменения в пункт 9.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Условия настоящего договора, изложенные в разделе 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1, 5, 8, 12, 13 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными".

По результатам рассмотрения протоколов разногласий департамент направил письмом от 16.05.2022 N Исх-ДИО/6577 в адрес ООО "СР "Левобережный" протоколы согласования разногласий, которыми фактически отклонил протоколы разногласий общества, поскольку все спорные пункты, за исключением подпункта 14 пункта 3.2, предложено изложить в первоначальной редакции департамента.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Применительно к настоящему делу, поскольку на департамент судебным актом возложена обязанность по заключению договора, а стороны не достигли согласия в отношении отдельных его условий, истец обоснованно обратился в суд за урегулированием этих разногласий.

Оставляя обжалуемое решение без изменения, суд апелляционной инстанции отмечает, что правоотношения сторон по договору являются обязательствами аренды земельного участка, в связи с чем подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ (аренда), общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

При этом пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Следовательно, договор должен отвечать требованиям закона, предусмотренным законом для договора аренды.

Соглашаясь с предложенной истцом редакцией спорных пунктов договоров, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Подпункт 14 пункта 3.2 договоров согласован департаментом в редакции арендатора.

Истец просил исключить подпункт 12 пункта 3.2 договоров, согласно которому арендатор обязан не допускать осуществления на участках с кадастровым номером 55:36:140103:3879 и с кадастровым номером 55:36:140103:3880 строительства объектов.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным).

Принимая во внимание изложенные выше нормы ГрК РФ, истец считает, что возложение запрета на возведение, в том числе объектов вспомогательного использования не только нарушит права арендатора, но и может привести к нарушению целевого использования земельных участков.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Учитывая, что разрешенным использованием рассматриваемых земельных участков является строительство торгового комплекса, в рассматриваемом случае арендатор имеет право осуществлять строительство объектов, соответствующих указанному разрешенному использованию, в том числе объектов вспомогательного использования.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 3.2 договоров арендатор обязан не допускать размещения на участках нестационарных торговых объектов.

Истец просил подпункт 17 пункта 3.2 договоров после слова "объектов" дополнить словами:

"в нарушение установленного действующим законодательством порядка".

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Так, абсолютный и безусловный запрет в договоре на размещение на земельных участках нестационарных торговых объектов не соответствует системному толкованию вышеизложенных положений ЗК РФ.

Общество просило исключить подпункт 6 пункт 4.1 договоров, предусматривающий право арендодателя в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора в случаях:

"отмены решения арбитражного суда Омской области от 16.11.2021, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по делу N А46-8489/2020;

установления факта существенного нарушения одной из сторон законодательства при заключении настоящего договора;

установления факта предоставления недостоверных сведений в департамент при заключении настоящего договора;

изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в порядке и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В случае одностороннего отказа договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления арендодателем письменного уведомления арендатору".

Вместе с тем в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из содержания указанной нормы следует, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от договора аренды.

Кроме того, общество просило исключить из договоров следующие пункты:

пункт 5.3, в соответствии с которым при неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости участка;

пункт 5.4, в соответствии с которым при несвоевременном возврате имущества арендатором арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости участка за каждый день просрочки;

- пункт 5.5, в соответствии с которым в случае нарушения условий, предусмотренных подпунктом 17 пункта 3.2 настоящего договора, арендатор уплачивает штраф в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости участка за каждый день нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение штрафа в спорный договор не достигнуто, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для оставления в договоре спорных пунктов в отношении штрафных санкций без согласия арендатора.

Также общество просит внести изменения в пункт 9.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Условия настоящего договора, изложенные в разделе 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1, 5, 8, 12, 13 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными".

Кроме того, истец просит внести изменения в пункт 5.6 договора, изложив его в следующей редакции: "Платежи, предусмотренные пунктами 5.2 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора".

Предложенная обществом редакция пункта 9.1 и пункта 5.6 договоров соответствует действующему законодательству, не нарушает прав сторон, ее применение нормативно обосновано.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Несогласие ответчика с решением суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2022 по делу N А46-8597/2022 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

А.С. Грязникова Е.Б. Краецкая