Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2022 г. N 21АП-4391/22 по делу N А83-9846/2022

19 декабря 2022 г.

Дело N А83-9846/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 19.12.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Молчановой В.С.,

при участии:

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - Хистов В.Ю., представитель по доверенности от 5.12.2022 N 618-Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 9 сентября 2022 года по делу N А83-9846/2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мосрегионгаз"

(ОГРН 1157746619304, ИНН 7751007549)

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым

(ОГРН 1149102017426, ИНН 9102012080)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мосрегионгаз" (далее - истец, общество, ООО "Мосрегионгаз") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - ответчик, министерство, МИЗО РК) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 22.11.2021 года N 1958н/24-2021, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.3 исключить из текста договора аренды;

Пункт 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции: "Договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 лет со дня подписания акта о передаче земельного участка";

Пункт 4.10 договора аренды изложить в следующей редакции: "Неиспользование земельного участка арендатором по причине, за которую арендатор не отвечает, является основанием для невнесения арендной платы";

Пункт 5.3 договора аренды изложить в следующей редакции: "Арендатор имеет право: самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления; передавать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, передавать арендные права по настоящему договору в залог - при условии письменного уведомления арендодателя; с письменного согласия арендодателя возводить в установленном законодательством порядке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов; получать продукцию и доходы от использования земельного участка; требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором";

Абзац 10 пункта 5.4, а также пункт 6.5 договора аренды исключить из текста договора аренды;

Исковые требования мотивированы тем, что редакция договора аренды земельного участка, изложенная Министерством имущественных и земельных отношений, противоречит интересам собственника объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, а также действующему правовому регулированию по спорным пунктам договора, в частности положениями статей 611, 614, 615 ГК РФ, подпункту 9 пункта 2 статьям 39.6, статей 39.20, 39.14 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.09.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его изменить, изложив пункт 4.10 договора аренды в следующей редакции: "Неиспользование земельного участка Арендатором, не является основанием для невнесения арендной платы".

Изложить пункт 6.5 договора аренды в следующей редакции: "В случае несогласия Арендатора на изменение условий договора в части изменения размера арендной платы, по основаниям, предусмотренным пунктом 4.7 настоящего договора, Стороны пришли к соглашению, что договор считается прекращённым в связи с окончанием срока его действия с момента получения Арендодателем уведомления Арендатора".

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Более подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.

ООО "Мосрегионгаз" представило отзыв на апелляционную жалобу, просит отказать в её удовлетворении, решение суда первой инстанции оставить без изменений, поскольку арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, независящим от арендатора.

Кроме того, истец указывает, что с учётом положений части 9 статьи 22 ЗК РФ, включение в договор аренды пункта, на основании которого договор аренды может быть прекращён по инициативе арендодателя, незаконно и противоречит требованиям Земельного Кодекса РФ, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно исключил пункт 6.5 из текста договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

С учётом того, что лицами, участвующими в деле, не заявлено о необходимости пересмотра решения суда первой инстанции в полном объёме, апелляционный суд пересматривает его только в обжалуемой части согласно части 5 статьи 268 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Согласно договору купли-продажи имущества, находящегося в собственности Республики Крым N 473 от 14.06.2019 года, в собственность ООО "Мосрегионгаз" перешло имущество - автозаправочная станция N 33, расположенная по адресу Республика Крым, город Феодосия село Насыпное Симферопольское шоссе 1 "а".

Указанное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:24:070101:140, находящимся в государственной собственности Республики Крым

На основании пункта 4.5 договора купли продажи, покупатель обязуется оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

Исполняя условия названного договора, ООО "Мосрегионгаз" обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:24:070101:140 в аренду сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статей 39.20, 39.14 ЗК РФ, однако министерство предоставить земельный участок в аренду отказалось письмом от 21.12.2020 года N 62385/01-11.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.07.2021 года по делу N А83-379/2021, вступившим в законную силу, признан незаконным отказ министерства в предоставлении земельного участка, оформленный письмом от 21.12.2020 года N 62385/01-11, обязано министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём заключения с ООО "Мосрегионгаз" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:070101:140, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия с. Насыпное, Симферопольское шоссе 1 "а", в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

30.11.2021 года обществом был получен проект договора аренды земельного участка N 1958н/24-2021 от 22.11.2021 года.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора аренды, истец направил ответчику протокол разногласий от 08.11.2021 года, который получен адресатом 27.12.2021 года.

В ответе на данное письмо министерство указало об отсутствии информации о подписании (неподписании) договора аренды земельного участка от 22.11.2021 года N 1958н/24-2021 ввиду не поступления экземпляров договора.

Кроме того, 01.03.2022 года ООО "Мосрегионгаз" направило в адрес министерства дополнительный протокол разногласий, который был получен арендодателем 09.03.2022 года. Письмом от 06.09.2022 года министерство отклонило представленный протокол разногласий.

Полагая отклонение министерством договора аренды земельного участка в редакции с протоколом разногласий необоснованным, а определение ряда условий договора аренды без учета замечаний общества, не соответствующими положениям действующего законодательства, ООО "Мосрегионгаз" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что публичным договором признается договор, заключённый коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (часть 1 статьи 426 ГК РФ).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

При этом, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Как правильно указал суд первой инстанции, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора, сводится по существу к внесению определённости в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Положениями статьи 173 АПК РФ установлено, что по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облечённые в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Как правильно указал суд первой инстанции, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 года N 11657/11 по делу N А76-15904/2010 разъяснено, что сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Кроме того, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае, разрешение судом спора сводится к внесению определённости в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 года N 309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 года N 305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 года N 307-ЭС15-2292 по делу N А05-13164/2013).

Судом первой инстанции установлено, что в пункте 4.10 договора аренды земельного участка в редакции МИЗО РК, с которой не согласилось ООО "Мосрегионгаз" предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы.

Однако, положениями пункта 1 статьи 611 ГК РФ и пункта 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учётом изложенных норм права, суд первой инстанции правильно указал, что поскольку договор аренды носит взаимный характер и имеет место встречное исполнение сторонами своих обязательств, то невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от него, в связи с чем, пункт 4.10 договора аренды земельного участка от 22.11.2021 года N 1958н/24-2021 был обоснованно изложен в редакции истца: "Неиспользование земельного участка арендатором по причине, за которую арендатор не отвечает, является основанием для невнесения арендной платы".

Также, пунктом 6.5 договора аренды в редакции ответчика предусмотрено, что: "В случае несогласия арендатора на изменение условий договора в части изменения размера арендной платы по основаниям, предусмотренным пунктом 4.7 договора, стороны пришли к соглашению, что договор считается прекращённым в связи с окончанием срока его действия, с момента получения арендодателем уведомления арендатора".

Принимая пункт 6.5 договора аренды в редакции истца, суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, судебная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что при утверждении судом пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 22.11.2021 года N 1958н/24-2021, касающегося срока его действия, в редакции, предложенной истцом, включение в договор условий о письменном согласии арендодателя при передаче земельного участка в субаренду, в залог, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, как и включение в договор условий о его прекращении в связи с несогласием арендатора изменения размера арендной платы (пункт 6.5 договора) не согласуется с нормами действующего законодательства РФ.

С учётом выше изложенного, пункт 5.3 договора аренды земельного участка, был обоснованно утверждён судом первой инстанции в редакции истца: "Арендатор имеет право:

- самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления;

- передавать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам;

- передавать арендные права по настоящему договору в залог при условии письменного уведомления арендодателя;

- с письменного согласия арендодателя возводить в установленном законодательством порядке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов;

- получать продукцию и доходы от использования земельного участка;

- требовать досрочного расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и настоящим договором".

Поскольку включение в договор аренды пункта 6.5, на основании которого данный договор может быть прекращён по инициативе арендодателя, противоречит требованиям пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ, то данный пункт договора подлежит исключению из текста последнего.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии предложенной истцом редакции спорных пунктов договора типовой форме договора аренды, утверждённой приказом Министерства имущественных и земельных отношений от 07.03.2018 года N 447, являются несостоятельными, так как данная редакция соответствует положениям земельного и гражданского законодательства Российской Федерации. Запрет на согласование пунктов договора в иной редакции, чем предусмотрено типовыми формами договора, действующими нормативными актами не предусмотрен.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 9 сентября 2022 года по делу N А83-9846/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Е.А. Остапова А.А. Тарасенко