Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2022 г. N 10АП-20109/22 по делу N А41-53796/2022

г. Москва

20 декабря 2022 г.

Дело N А41-53796/22

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметова Д.Д.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Красногорск Московской области - Лоточников Н.В., представитель по доверенности N 1.2.5/4648 от 04.10.2022, паспорт, диплом;

от ООО "Дорсервис"- Ефименко М.А., представитель по доверенности б/н от 10.08.2022, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Дорсервис" на решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 по делу N А41-53796/22 по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области к ООО "Дорсервис" о расторжении договора аренды;

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Дорсервис" со следующими требованиями:

1.Расторгнуть договор аренды земельного участка N 249 от 26 октября 2004 года, в редакции дополнительного соглашения N 229 от 27 мая 2008 года.

2.Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Дорсервис" возвратить Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:296, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:297.

3.В случае неисполнения Обществом с ограниченным ответственностью "Дорсервис" требования неимущественного характера, а именно: о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:296, земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:297, взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дорсервис" в пользу Администрации городского округа Красногорск Московской области неустойку за каждый месяц неисполнения решения суда в размере 50 000 рублей до момента полного его исполнения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Дорсервис" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материальногои процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представителем ООО "Дорсервис" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство заявителя апелляционной жалобы о приобщении к материалам дела дополнительных документов, счёл необходимым его удовлетворить на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель Администрации городского округа Красногорск Московской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Красногорского района и ООО "Дорсервис" заключен договор аренды земельного участка N 249 от 26.10.2004 г. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030308:0021, площадью 8750 кв. м, категория земель - земли промышленности и иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, п. Нахабино.

Пунктом 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен на 25 лет.

Между истцом и ответчиком 27.05.2008 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 249 от 26.10.2004 г. в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принимает земельный участок общей площадью 8750 кв. м в том числе:

- участок N 1 с кадастровым номером 50:11:0030308:0296 площадью 5760 кв. м, категория земель - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения. информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, вид разрешенного использования - под строительство производственной базы, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, пос. Нахабино;

- участок N 2 с кадастровым номером 50:11:0030308:0297 площадью 2990 кв. м, категория земель - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения. информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, вид разрешенного использования - под строительство производственной базы, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, пос. Нахабино.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (п. 5.2.1, п. 5.2.2. договора).

Между ООО "Дорсервис" и ООО "Арт.стайл" 20.11.2014 г. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2004 г.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-36998/15 договор уступки от 20.11.2014 г., заключенный между ООО "Дорсервис" и ООО "Арт.стайл" признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права аренды ООО "Арт. стайл", восстановлении права аренды ООО "Дорсервис".

В результате осмотров спорных земельных участков с кадастровыми номерами 50:11:0030308:296 и 50:11:0030308:297, Администрацией городского округа Красногорск Московской области 11 мая 2022 года и 08 июня 2022 года установлено, что территория земельных участков не огорожена, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0030308:296 расположена свалка твердых бытовых и строительных отходов, металлические контейнеры, осуществляется мусоросжигание, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0030308:297 расположена грузовая техника, паллеты, двухэтажное сооружение, два металлических объекта, металлические контейнеры. Исходя из визуального осмотра, усматриваются признаки нецелевого использования земельных участков в соответствии с установленным видом разрешенного использования, также усматривается самовольное занятие части земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:2647.

В связи с нарушением арендатором условий Договора, а именно использованием спорных земельных участков не по целевому назначению, в адрес ответчика, указанный в Договоре, истцом направлена претензия о расторжении Договора от 13 мая 2022 года, в которой истец предлагает досрочно расторгнуть договор земельного участка.

Поскольку указанная претензия оставлена без удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом существенного нарушения ответчиком условий спорного договора, а именно: использование земельного участка не по целевому назначению.

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, при использовании участка не по целевому назначению.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим:

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка".

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии со ст. ст. 450, 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на устранение выявленных нарушений в разумный срок. Так, на направленную истцом претензию от 13.05.2022 г. N 1.2.5/2259, полученную ответчиком 26.05.2022 г., последним Администрации 24.06.2022 г. сообщено о том, что выявленные нарушения устранены.

Указанное письмо содержит отметку Администрации в получении N 1.2.18/673 от 24.06.2022.

В целях проверки факта устранения ответчиком нарушений, апелляционный суд определением от 09.11.2022 предложил сторонам провести совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:296 и земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:297 на предмет устранения нарушений его использования, по результатам которого составить акт.

Согласно акту осмотра от 24.11.2022, проведенного в присутствии генерального директора ООО "Дорсервис" Чеснокова Сергея Владимировича, проведенному в отношении земельного участка: кадастровый номер 50:11:0030308:297, площадь 2990 кв.м, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Красногорский, у п.Нахабино и участка кадастровый номер 50:11:0030308:296 площадь 5760 кв.м, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Красногорский, у п.Нахабино от 24.11.2022 г., территория осматриваемых земельных участков огорожена, доступ на территорию ограничен, осуществляется через земельные участки с кадастровыми номерами 50:11:0030308:976 и 50:11:0030308:305. На территории с видом разрешенного использования под строительство производственной базы расположены объекты, обладающие признаками капитальности (ангары, цех, склад) участок 50:11:0030308:297. На территории земельного участка с кадастровым номером 50:11:0030308:296 расположена строительная техника, буровые установки, металлоконструкции. Строительный мусор (жб плиты, трубы) в объёме 30 мЗ расположен при въезде на территорию.

Пояснения директора: мусор является результатом осуществлении производственной деятельности и при накоплении определенного объема периодически утилизируется (со слов).

В судебном заседании представитель Администрации также пояснил, что нарушения ответчиком устранены.

В материалах дела имеются доказательства получения ответчиком претензии 26.05.2022 (почтовый идентификатор 14340271002529-л.д.110).

Однако, судом первой инстанции в нарушение ст. 71 АПК РФ, не проверены доводы Администрации, изложенные в иске о нецелевом использовании земельных участков на момент рассмотрения спора, при том, что в материалах дела имеются лишь односторонние акты осмотра от 11.05.2022 и 08.06.2022, составленные в отсутствие ответчика.

Обязывая ответчика возвратить земельные участки, суд первой инстанции при наличии в деле вступившего в законную силу решения суда от 15.06.2018 г. по делу А41-369998/15 (л.д. 37-51) не принял во внимание, что на земельных участках расположено здание производственного назначения (стр. 8 указанного решения).

Согласно ч. 5 ст. 1 ЗК РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, судом нарушен принцип единства земельного участка и объекта, расположенного на нем.

Здание производственного назначения с кадастровым номером 50:11:0000000:34162, площадью 971,3 кв. м. является капитальным строением, его перемещение невозможно.

Ответчиком также представлена выписка из ЕГРН, технический паспорт здания производственного назначения.

Указанным решением также установлено, что для производства ООО "Дорсервис" имело необходимые строения и технику: здание производственного назначения (т.2 л.д. 192-213), складские помещения, бытовки строительные (т.6 л.д. 9,10,17-19; т.9 л.д. 89-92), автомобильные весы для контролирования ввоза сыпучих материалов на приемку и контроль выпуска разрешенной массы груженой техники (т. 11, л.д. 5 9_7211306 12-19), дорожную технику, количеством до 26 единиц (т.2 л.д. 171-179; т.4 л.д. 37,38; т.8 л.д. 146,147; т.9 л.д.100-104), штат специалистов в количестве до 16 человек (т.9 л.д. 109-120).

ООО "Дорсервис" осваивало работу в строительном бизнесе, в том числе производство бетона (т.8 л.д. 118-122) и выполняло социально значимую функцию, предоставляя работу местному населению.

В связи с объемами оборотов, общество находилось на общем режиме налогообложения.

Согласно книги покупок и книги продаж в квартал ООО "Дорсервис" имело оборот от 6 000 000 руб. до 8 000 000 руб. (т.8 л.д. 132-145).

Общество участвовало в торгах (т.3 л.д. 76-84; т.8 л.д.116,117,148-151; т.9 л.д.77-87) на содержание муниципальных дорог (т.8 л.д. 96-97); заключало договоры (т.8 л.д. 84-95) и выполняло работы с бетоном (т.8 л.д. 98-115), по прокладке (и/или восстановлению) дорожного покрытия (т.8 л.д. 70-83, л.д.123- 125, 126-131), имело разрешение на выброс вредных веществ в окружающую среду, лимиты на размещение отходов производства и потребления (т.9 л.д. 66- 71); имело допуск СРО к работам (т.3 л.д.7 0-75), в том числе и с бетоном, что соответствует направлению деятельности указанным и в уставе, и выписке из ЕГРЮЛ.

Указанные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела, в котором также участвовали истец и ответчик по настоящему делу.

Однако, судом первой инстанции указанным обстоятельствам оценка не дана.

Учитывая, что нарушения, отмеченные в претензиях, устранены ответчиком в установленный Администрацией срок, и принимая во внимание, что земельные участки используются ответчиком в целях производственной деятельности (эксплуатации производственной базы), что соответствует цели использования земельных участков в соответствии с п. 1.1 Договора, основания для расторжения договора аренды и обязания возвратить земельные участки (с учетом нахождения на одном из них капитального строения) отсутствуют.

В связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 по делу N А41-53796/22 отменить.

В удовлетворении иска Администрации городского округа Красногорск Московской области отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области в пользу ООО "Дорсервис" 3 000 руб. - судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова