Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2022 г. N 09АП-75165/22 по делу N А40-112110/2022

г.Москва

19 декабря 2022 г.

Дело N А40-112110/22

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Мезриной Е.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу к/у ООО "АВРОРА" Чебышева С.А. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.10.2022 по делу N А40-112110/22, принятое судьей в порядке упрощенного производства,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "АВРОРА" (к/у Чебышев С.А.)

о взыскании,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "АВРОРА" о взыскании задолженности в сумме 26 583,80 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2019 по 30.09.2021 в сумме 14 482,34 руб.;

Решением суда 05.10.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

Дело рассмотрено без вызова сторон в порядке ст.272.1 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, г. Троицк, переулок Лагерный (находится примерно в 136 м по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка, почтовый адрес ориентира: Москва, Троицк, 37 км Калужского шоссе, площадью 230 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку за период с 01.04.2019 по 30.09.2021 по договору от 01.07.2012 N М-12-038501 в размере 26583,80 руб.

Договор заключен сроком до 09.09.2051.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,05% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (квартал), начиная с 01.04.2019 по день уплаты включительно.

В связи с чем, истцом также заявлено требование о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2019 по 30.09.2021 в сумме 14 482,34 руб.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения ответчиком договорных обязательств, и признал исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Апелляционным судом установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка и Обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" был заключен договор аренды земельного участка от 28 июня 2012 года N 64/12, на основании которого ООО "Альянс" был предоставлен во временное пользование земельный участок общей площадью 230 кв.м., кадастровый номер 50:54:0020205:13, имеющий адресные ориентиры: находится примерно в 112 м. по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка, почтовый адрес ориентира: Московская обл., г. Троицк, пер. Лагерный д. 4, сроком до 9 сентября 2051 года, разрешенное использование: под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую постройку.

Дополнительным соглашением от 1 июля 2012 года права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту городского имущества города Москвы, договору присвоен новый учетный номер М-12-038501.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, Общество с ограниченной ответственностью "Аврора" является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения об отступном от 22 апреля 2015 года, о чем 6 июля 2015 года сделана запись N 77-77/017-17/037/2012-120/1.

Постановлением администрации г. Троицка N 1010 от 26 октября 2009 года, был утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки и определены границы земельных участков, на которых будет осуществляться строительство и будет впоследствии расположен ЖК РФ, застройщиком которого являлся ответчик.

Согласно проекту планировки территории, на территории ЖК "Изумрудный" установлены зоны размещения планированных к строительству объектов и их параметры, в том числе общественные зоны (зоны благоустройства), общественно-деловые зоны, социально-бытовые зоны.

Строительство ЖК "Изумрудный" осуществлялось с период с 2010 по 2014 годы. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство, как уже было указано ранее, был предоставлен в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку. В 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков.

Каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды. Договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году. Цель - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка.

Разрешением N RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: N 39, 39Л, 39Б, 39В, 40, 40А, 40Б, 40Г, 40Д, 43, 43А, 43Б, 43В, 43Г, 44, 44А, 44Б, 45, 45А, 45Б.

Разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18, 19.

Разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки.

Разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N 52, 53, 64,57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Как следует из письма главы городского округа Троицк в городе Москве от 5 октября 2018 г. N 4691/03-39, согласно генеральному плану строительства и правилам землепользования и застройки, земельный участок площадью 230 кв.м., с кадастровым номером 50:54:0000000:13, является земельным участком с нулевым параметром разрешенного строительства, что не позволяет осуществлять на нем никакого строительства, кроме объектов благоустройства: детских площадок, спортивных площадок, объектов озеленения, обеспечивающих комфортное проживание в жилом комплексе "Изумрудный" и обслуживание объектов дорожного хозяйства и элементов уличного освещения.

Спорный земельный участок находится в пределах Жилого комплекса "Изумрудный", что не оспаривается истцом и подтверждается материалами дела.

Жилым комплексом можно назвать одно или несколько строений (корпусов, многоквартирных домов) расположенных на ограниченной, связанной с ними и благоустроенной территории, объединенных единой архитектурной концепцией (исполнение в одном стиле) и дополненных объектами инфраструктуры.

Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 г. N 55-П по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой указал:

"В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки.

(...) Вместе с тем в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.)

(...) Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регламентирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (в расположенным на нем жилым, домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном, комплексе, что само по себе исключает возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности."

Все земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

ЖК "Изумрудный" располагается на земельных участках вдоль улиц 1-я Изумрудная, 2-я Изумрудная, 1-я Лазурная, 2-я Лазурная, 3-я Лазурная.

Для организации функционирования жилого комплекса необходимы объекты инфраструктуры - контрольно-пропускной пункт, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: "При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона" О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок".

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса.

Вместе с тем, государственная регистрация была произведена до 6 июля 2015 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК "Изумрудный".

Соответственно, в силу прямого указания закона договор аренды прекращен.

Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. ГК РФ и ЖК РФ не содержат прямого определения понятия "многоквартирный дом" применительно к приведенным выше положениям закона.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации жилые дома блокированной застройки представляют собой дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Земельный участок находится в границах ЖК "Изумрудный", следовательно, данный участок, также как и остальные земельные участки, на которых распложен ЖК, перешел в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный". В связи с чем, договор аренды прекратил свое действие в силу закона.

Таким образом, основания для начисления и взыскания арендной платы отсутствуют, так как договор аренды прекратил свое действие в силу закона. Жилые дома введены в эксплуатацию, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент обращался в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, входящих в состав территории застройки ЖК "Изумрудный". Ответчиком по искам являлось ООО "Аврора".

Вступившими в законную силу судебными актами Департаменту отказано в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей в связи с тем, что земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников земельных участков до 2015 года (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу N А40-309452/18-97-2424; решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36240/20, постановление по делу А40-264315/20, А40-61335/2022 и иные судебные акты).

В частности в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу N А40-309452/18-97-2424 было указано, что в материалы дела представлены разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, которые подразумевают под собой дальнейшую общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Обстоятельства, описанные ранее установлены судами в рамках указанных дел, в том числе по делу А40-114574/21) и в силу ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, как в части долга, так и в части акцессорного требования о взыскании пени.

Вывод суда первой инстанции о том, что на земельном участке с кадастровым номером 50:54:0020205:13 отсутствуют какие-либо строения, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости, признается судом апелляционной инстанции неверным, поскольку в спорный период времени цель договора аренды была достигнута, доказательств того, что он продолжает действовать в пределах площади необходимой для завершения строительства, соответственно, у ответчика сохраняется обязанность продолжать строительство объектов и оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, необходимого для указанного строительства не представлено /(ст. 9,65 АПК РФ).

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что истец обращался в арбитражный суд города Москвы с иском о расторжении договоров аренды земельных участков, в частности спорного, и в удовлетворении требований было отказано, при этом суд указал, что уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участков, в том числе путем сдачи его в аренду, и следовательно право на получение арендных платежей_, с момента регистрации прав собственников помещений в МКД.

Учитывая все вышеизложенное в совокупности, в удовлетворении иска следовало отказать.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2022 по делу N А40-112110/22 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "АВРОРА" 3000 (три тысячи) руб., в счет возмещения затрат, понесенных ответчиком при подаче апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Судья

Е.А. Мезрина