Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2024 г. N 15АП-924/24 по делу N А32-40841/2022

город Ростов-на-Дону

01 марта 2024 г.

дело N А32-40841/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пименова С.В.

судей О.Ю. Ефимовой, М.В. Соловьевой

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Струкачевой Н.П.

при участии:

от ООО "Лекс" посредством системы веб-конференции ИС "Картотека арбитражных дел" Кокурин В.А. по доверенности от 01.11.2022, диплом, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2023 по делу N А32-40841/2022

по заявлению Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Центральный отдел города Сочи Управление Росреестра по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Лекс" (ИНН 2320098020, ОГРН 1022302955290)

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав и об обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением:

- о признании решения (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав) от 20.07.2022 N КУВД -001/2022-30436541/1 Центрального отдела г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав незаконным;

- об обязании Центрального отдела г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды в виде договора аренды от 09.06.2001 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество, квартал 91, выдел 14 с погашением в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N 23-01.19-3.3.2001-29 от 30.07.2001.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лекс" (далее - Общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2023 в удовлетворении заявления Управления отказано. Решение мотивировано тем, что отсутствует факт нецелевого использования спорного земельного участка не подтвержден материалами дела, на участке проводятся подготовительные мероприятия, необходимые для целевого его использования, отсутствие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора земельного участка от 09.06.2001 подтверждено судебными актами по делу N А32-36266/2022.

Не согласившись с принятым судебным актом, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает, что ФГБУ "Сочинский национальный парк" не имело полномочий на заключение дополнительного соглашения, в котором изменён вид разрешённого использования на обустройство и эксплуатацию гостиничного комплекса. Действия Общества по изменению вида разрешённого использования земельного участка свидетельствуют о нарушении целевого назначения предоставленного земельного участка.

Поскольку земельный участок не использовался по целевому назначению в течение 3-х лет, следовательно, договор аренды подлежал расторжению в одностороннем порядке.

Правовая экспертиза документов, представленных на госрегистрацию, не проводилась, что повлекло ошибочные выводы регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд удовлетворил ходатайство Общества об участии в судебном заседании путём использования системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель Общества просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве. Апелляционный суд приобщил отзыв к материалам дела.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве. Апелляционный суд приобщил отзыв к материалам дела.

Управление, центральный отдел г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, извещённые надлежащим способом о времени и месте судебного заседания, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

09.06.2001 между ГУ "Сочинский национальный парк" (арендодатель) и Общество (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка (далее - Договор) с кадастровым номером 23:49:0303018:2, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество, квартал 91, выдел 14, сроком на 49 лет.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора разрешёнными видами пользования (деятельности) на предоставляемом в аренду земельном участке, природном объекте являются: размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа, осуществление какой-либо иной деятельности на предоставляемом участке, природном объекте допускается по дополнительному соглашению сторон и на основании соответствующей лицензии.

Пунктом 8.1 Договора установлено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 2.3 Договора (не целевое использование).

03.06.2022 между Управлением, ФГБУ "Сочинский национальный парк" и Обществом заключено дополнительное соглашение к Договору, которым осуществлена замена арендодателя указанного участка, а именно ФГБУ "Сочинский национальный парк" на Управление.

Управление направило Обществу уведомление от 06.07.2022 N 23-ИА-09/13941 о расторжении Договора в одностороннем порядке.

18.07.2022 Управление обратилось в центральный отдел г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о погашении указанной записи об аренде.

Уведомлением от 20.07.2022 N КУВД-001/2022-30436541/1 центральный отдел г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, мотивировав тем, что Договор заключён и зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, правоотношения сторон, связанные с расторжением указанного договора возникли в июле 2022 - после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем заявления о прекращении аренды должны быть предоставлены от обеих сторон Договора или их соглашение, либо факт прекращения Договора должен был устанавливаться судом.

Исследовав представленные доказательства, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего

В силу положений статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 14 Федерального закона Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьёй.

Из материалов дела следует, что Управление направило в адрес Общества уведомление об одностороннем расторжении Договора, мотивировав тем, что деятельность в границах спорного земельного участка согласно установленному пунктом 2.3 Договора целевому назначению не осуществляется, что даёт право арендодателю в порядке пункта 8.1 Договора расторгнуть его в одностороннем порядке.

Полагая, что Договор расторгнут в одностороннем порядке, Управление направило в адрес Управления заявление о погашении регистрационной записи об аренде.

В рамках дела N А32-36266/2022 Арбитражным судом Краснодарского края были рассмотрены требования Общества к Управлению:

- о признании незаконным решение о расторжении Договора, выраженное в уведомлении от 06.07.2022 N 23-ИА-09/13941;

- о признании Договора действующим, о признании недействительным акта осмотра участка от 06.07.2022 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2.

В рамках дела N А32-36266/2022 Управление предъявило к Обществу встречное исковое заявление, в котором просило расторгнуть Договор и возложить на Общество обязанность возвратить земельный участок по акту приёма-передачи, указав в резолютивной части решения, что Общество является основанием для погашения в ЕГРН записи от 30.07.2001 N 23-01.19-3.3.2001-29 о праве аренды Общества, зарегистрированного на основании Договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу N А32-36266/2022 признано недействительным уведомление Управления от 06.07.2022 N 23-ИА-09/13941 о расторжении Договора в одностороннем порядке; признал договор аренды (земельного участка, природного объекта) от 09.06.2001 действующим. В удовлетворении встречных исковых требований Управления было отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 марта 2023 года по делу N А32-36266/2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу N А32- 36266/2022 оставлены без изменения.

Определением от 11.12.2023 N 308-ЭС23-24045 было отказано Управлению в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судебные акты мотивированы тем, что факт нецелевого использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2 не подтверждён материалами дела. Общество предпринимает действия, которые направлены на начало использования земельного участка в соответствии с установленным видом разрешённого использования.

Общество осуществляет освоение земельного участка, то есть проводит подготовительные мероприятия, необходимые для целевого использования земельного участка, а именно:

- от 07.08.2006 заключило агентский договор N А/2-2006 с ООО "Леанол" на организацию разработки концепции предпроектного анализа строительства, организацией выполнения буровых разведочных работ и инженерно-строительных изысканий;

- 01.03.2007 заключило договор по развитию и управлению проектом N 002-RS ОТ 01.03.2007 с ООО "Стар Девелопмент";

- заключило договоры возмездного оказания услуг от 18.06.2007 N 120-1/06-07 и от 03.04.2008 N 46/04-08 с ООО "Коллиерз Интернешнл" на оказание консалтинговых услуг по проекту строительство гостиницы и апартаментов на земельных участках. Представлен отчёт ООО "Коллиерз Интернешнл" "Определение базовых параметров проекта будущего строительства многофункционального комплекса гостиницы и апартаментов, по адресу: г.Сочи, Мацестинское лесничество, квартал 93, выдел 91 и г.Сочи, Мацестинское лесничество, квартал 91, выдел 14";

- получен ответа Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае от 13.04.2017 N 09/4766;

- 27.08.2019 заключило договор на проведение оценки N ОКНИП-СО-1698/19 с АО "НЭО Центр";

- 12.10.2021 заключило договора на предоставление консультационных услуг по разработке концепции строительства гостиничного комплекса в Хостинском районе гор. Сочи с ООО "Кушман Энд Вейкфилд";

- получило в Администрации города Сочи плана мероприятий на 26.10.2021 по подготовке земельного участка к получению разрешения на строительство;

- подготовило и направило главе города Сочи письма от 30.11.2021 об изменении функциональной зоны земельного участка, позволяющей реализовать проект по строительству гостиничного комплекса, в связи с принятием нового генплана города Сочи, которое планируется в 2023 году.

- принятие решения об обращении к руководителю Управления для проведения мероприятий по замене стороны арендодателя от 01.02.2022;

- 03.06.2022 заключение дополнительного соглашения к Договору о замене в договоре стороны арендодателя;

- подготовка и направление письма главе города Сочи от 08.08.2022 по вопросу исключения земельного участка из первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта;

- получение ответа от АО АКБ "ЦентроКредит" от 06.09.2022 N 19-2566 о возможности предпроектного финансирования строительства гостиничного комплекса;

- получение ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края от 15.09.2022 N 22248314.

Суды указали, что названные действия подтверждают, что Общество осуществляет освоение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2, а именно проводит подготовительные мероприятия, необходимые для целевого использования земельного участка.

В материалы дела N А32-36266/2022 ФГБУ "Сочинский национальный парк" было приобщено письмо от 13.12.2022 N 01-13/7232, в котором указано на наличие у Общества объективных причин для неиспользования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2.

Положениями пункта 4 Постановления Правительства РФ от 03.08.1996 N 926 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха", была предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков, находящихся в пользовании (владении) национальных парков и передача которых в аренду допускается законодательством Российской Федерации.

Договоры аренды были зарегистрированы филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Хостинскому району г. Сочи, а сведения о них содержались в ЕГРН с 2001 года.

Соответственно, информация о наличии заключённых договоров аренды, а также документы, которые находятся в материалах регистрационного дела, были известны Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и его территориальным органам с 2001 года. Уведомляем о том, что ФГБУ "Сочинский национальный парк" не получало от государственных органов запрос о предоставлении копии Договора и договора аренды от 19.07.2001.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2013 N 534 "О расширении территории Сочинского национального парка" (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2017 N 729) земельные участки, исключены из границ особо охраняемой территории федерального значения "Сочинский национальный парк".

До даты исключения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0303018:2 и 23:49:0303018:3 из границ особо охраняемой территории федерального значения "Сочинский национальный парк" между представителями Общества, ООО "ЛЕКС-1" и ФГБУ "Сочинский национальный парк" проводились неоднократные встречи, совещания и консультации по вопросам строительства гостиницы (пансионата). В связи с наличием объективных препятствий по реализации данного проекта (в том числе по причине расположения земельных участков в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта) представителями сторон была согласована необходимость по выработке дорожной карты с Администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Исходя из того, что односторонний отказ от исполнения договора, приведённый в уведомлении от 06.07.2022 N 23-ИА-09/13941, совершен Управлением в отсутствие предусмотренных законом оснований, то договор аренды от 09.06.2001 подлежит признанию действующим.

В силу положений частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу N А32-36266/2022 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение и не подлежат переоценке при рассмотрении дела N А32-40841/2022.

В этой связи довод Управления о том, что Договор расторгнут в одностороннем порядке, что является основанием для погашения регистрационной записи об аренде, апелляционный суд находит необоснованным.

Довод Управления о том, что регистрирующим органом не проведена правовая экспертиза документов, признаётся апелляционным судом необоснованным, поскольку решение о приостановлении государственной регистрации принято на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В силу ст. 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс введён в действие со дня его официального опубликования (30.10.2001).

Договор заключён до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, правоотношения сторон, связанные с расторжением (прекращением) Договора, возникли в июле 2022 года, то есть уже после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации применяется к земельным отношениям, возникшим до введения его в действие, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с расторжением (прекращением) Договора, подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Таким образом, надлежащими документами для осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды могут являться следующие документы: соглашение сторон о расторжении договора аренды; заявления обеих сторон о прекращении ограничения (обременения) права аренды; решение суда, вступившее в законную силу, о признании договора прекращенным.

С учётом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований Управления о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 20.07.2022 N КУВД-001/2022-30436541/1 и об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды.

Доводы апелляционной жалобы Управления, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Согласно пункту 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесённых в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем апелляционный суд не рассматривает вопрос о распределении судебных расходов в связи с уплатой государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2023 по делу N А32-40841/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определённом главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Пименов

Судьи

О.Ю. Ефимова М.В. Соловьева