Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2022 г. N 09АП-77578/22 по делу N А40-171532/2019

г. Москва

21 декабря 2022 г.

Дело N А40-171532/19

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Юрковой,

судей А.С.Маслова, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чапего М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу к/у АО "Бусиновский МПК" Р.А. Трусовой,

на определение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2022 г. по делу N А40-171532/19, вынесенное судьей Н.Л. Бубновой,

об отказе к/у АО "Бусиновский МПК" Р.А. Трусовой в удовлетворении заявления о признании недействительной сделку - предварительный договор аренды нежилых помещений от 09.04.2018 N 9-47/04/18, заключенный должником и ООО "Русские Традиции", на основании ст.ст. 168 и 608 ГК РФ

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО "Бусиновский МПК",

при участии в судебном заседании:

От к/у АО "Бусиновский МПК" Р.А. Трусовой - Трусова А.М. по дов. от 05.08.2022

От ООО "Русские традиции" - Рывкина Д.А. по дов. от 01.05.2022

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 возбуждено дело о банкротстве акционерного общества "Бусиновский многофункциональный перегрузочный комплекс" (далее - должник).

Решением суда от 09.07.2020 (объявлена резолютивная часть) должник признан банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Трусова Р.А.

Конкурсный управляющий 17.03.2021 обратился в суд с заявлением о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений от 09.04.2018 N 9-47/04/18, заключенного должником и обществом с ограниченной ответственностью "Русские Традиции" (далее - общество "Русские Традиции"), на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2022 г. по делу N А40-171532/19 отказано конкурсному управляющему акционерного общества "Бусиновский многофункциональный перегрузочный комплекс" в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной.

Не согласившись с указанным определением, к/у АО "Бусиновский МПК" - Трусовой Р.А., подана апелляционная жалоба.

От ООО "Русские Традиции" поступил отзыв на жалобу.

В судебном заседании представитель апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО "Русские традиции" поддержал отзыв.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пункта 1 статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как установлено судом ранее в ходе рассмотрения других обособленных споров и следует из материалов дела, должник является собственником четырех земельных участков (кадастровые номера 77:09:0002014:2054, 77:09:0002014:2056, 77:09:0002014:10 и 77:09:0002014:2319), расположенных на этих участках зданий и производственных построек. Это имущество обременено залогом в пользу общества "БМПК-КАПИТАЛ", являющегося в рамках взаимоотношений с должником правопреемником публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - Сбербанк).

Должником (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Бусиновский ЛПК" (арендатором; далее - общество "Бусиновский ЛПК") 04.09.2017 заключен договор аренды указанных выше земельных участков для реконструкции арендатором принадлежащего арендодателю на праве собственности объекта недвижимости (главного производственного корпуса, кадастровый номер 77:09:0002014:1101) путем надстройки и пристройки площадей с осуществлением арендатором функций застройщика, получением разрешения на строительство (реконструкцию), дальнейшей эксплуатацией объекта реконструкции в качестве логистического перегрузочного терминала.

Согласно пунктам 2.3.1 и 2.3.2 договора аренды право собственности на существовавшие до заключения сделки объекты недвижимости сохраняется за арендодателем, а собственником имущества, созданного по результатам строительства (реконструкции), становится арендатор.

В пункте 2.4 договора указано, что стороны совместно намерены использовать объект реконструкции в качестве логистического перегрузочного терминала продуктов питания и сельскохозяйственной продукции.

В пунктах 2.5 и 2.6 договора стороны закрепили условие об участии арендодателя в управлении терминалом в качестве логистического оператора, который организует и выполняет обслуживание товаропотоков и осуществляет функции как самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц, получает и оказывает услуги, берет и сдает имущество в аренду, выполняет и заказывает работы, для чего заключает соответствующие договоры.

Таким образом, договор аренды земельных участков от 04.09.2017 N 9-165/10/17, по сути, является смешанным договором, по условиям которого:

- в аренду передаются земельные участки,

- в аренду не передаются объекты капитального строительства, находящиеся на земельных участках,

- право собственности на объекты капитального строительства сохраняется за арендодателем;

- право собственности на пристройки и надстройки переходит к арендатору;

- нежилые помещения (как существовавшие на момент заключения договора, так и созданные в результате пристройки и надстройки) будут совместно использоваться сторонами в качестве логистического перегрузочного терминала;

- арендодатель будет осуществлять функции логистического оператора, в том числе, по заключению договоров с контрагентами и управлению имуществом путем сдачи его в аренду.

Отсутствие у ООО "Бусиновский ЛПК" права аренды объектов капитального строительства подтверждается результатом инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим должником, опубликованным 15.10.2020 в установленном порядке (в соответствии с которой право аренды земельных участков включено в конкурсную массу должника).

Должником и ООО "Русские Традиции" 09.04.2018 заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 9-47/04/18.

Согласно пункту 1.6 предварительного договора, объектом аренды являются нежилые производственные помещения, а также помещения экспедиции общей площадью 7 363 квадратных метра, в том числе производственные помещения площадью 7 050 квадратных метров, расположенные на третьем этаже здания, а также помещения экспедиции площадью 313 квадратных метров, расположенные на первом этаже здания.

При заключении предварительного договора ООО "Русские Традиции" передана копия свидетельства о государственной регистрации права на нежилое здание, площадь которого составляет 48 471 квадратный метр, в аренду передаются помещения ориентировочной площадью 7 363 квадратных метра.

Согласно договору аренды земельных участков площадь земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:2319 составляет 44 816 квадратных метров.

Из изложенного следует, что при заключении договора аренды земельных участков и предварительного договора аренды нежилые помещения, планируемые к передаче по основному договору, уже существовали и являлись собственностью арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.3 предварительного договора до подписания основного договора арендатор должен выполнить следующее:

- перечислить обеспечительный платеж в порядке, установленном пунктом 6.1 предварительного договора. Обеспечительный платеж на сумму 7 467 333 рубля 32 копейки осуществлен по платежному поручению от 09.04.2018 N 656;

- подписать акта допуска. В соответствии с пунктом 1.12 предварительного договора акт допуска - это документ, по которому арендодатель предоставляет арендатору возможность доступа в помещения для целей проведения его силами и за его счет подготовительных и ремонтных работ, а также монтажа оборудования и коммуникаций;

- завершить подготовительные и ремонтные работы на объекте на сумму не более 12 000 000 рублей в срок до 01.12.2018.

При заключении предварительного договора должник предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении здания, расположенного по адресу: город Москва, Бусиновская горка, дом 2, строение 1, кадастровый номер 77:09:0002014:1101.

ООО "Русские Традиции" получило актуальную на дату рассмотрения настоящего спора выписку из государственного реестра, в соответствии с которой собственником здания является должник, ограничений и обременений в пользу ООО "Бусиновский ЛПК" не зарегистрировано.

В соответствии с параграфом 5 предварительного договора арендодатель (должник) является собственником и владельцем здания, обременения отсутствуют.

Таким образом, у ООО "Русские Традиции" не было возможности узнать об иных правах на передаваемое ему в аренду имущество.

Учитывая реальную возможность арендодателя предоставить во временное владение и пользование необходимые помещения посредством заключения предварительного договора, ООО "Русские Традиции" проанализировало предоставленную в его распоряжение документацию и действовало добросовестно.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при покупке на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Проанализировав представленные по делу доказательства, суд первой инстанции правильно указал на совместную деятельность хозяйствующих субъектов - должника и ООО "Бусиновский ЛПК" по созданию и развитию логистического перегрузочного терминала.

Судом первой инстанции принято во внимание представленное в материалы дела экспертное заключение "О капитальности объекта: "Реконструкция главного производственного комплекса (ГПК) ОАО "Бусиновский МПК" по адресу: г. Москва, ул. Бусиновская горка, д. 2, стр. 1", в котором содержится письмо от 29.03.2019 N 05 ООО "Бусиновский ЛПК" Сбербанку о необходимости согласия последнего на прекращение права собственности и снятие с кадастрового учета здания для последующей регистрации незавершенного строительством объекта с постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав собственности в долях: 9,8 процентов за обществом "Бусиновский ЛПК" и 87,3 процента за должником. Таким образом, стороны договора аренды земельных участков планировали не выделение собственности в натуре, а совместное владение общим логистическим перегрузочным терминалом, что свидетельствует об их совместной деятельности. При этом в случае владения зданием в долях общество "Бусиновский ЛПК" также не являлось бы собственником пристроек по договору аренды, и, следовательно, не имело бы полномочий на заключение предварительного договора с обществом "Русские Традиции" (имея в собственности долю в размере 9,8 процента). Заключение договора аренды земельных участков, предварительного договора аренды нежилых помещений, как представляется, указывает на реализацию совместной предпринимательской цели.

Кроме того, судом правильно учтено, что в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Из изложенного следует, что само по себе заключение предварительного договора в отношении имущества, собственником которого арендодатель по предварительному договору по тем или иным причинам не является, требованиям закона не противоречит. Неисполнение условий предварительного договора аренды влечет отличные от основного договора аренды правовые последствия.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.

Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2022 г. по делу N А40-171532/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу к/у АО "Бусиновский МПК" Р.А. Трусовой - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Юркова

Судьи

А.С. Маслов М.С. Сафронова