Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2022 г. N 11АП-16571/22 по делу N А55-4136/2022

г. Самара

23 декабря 2022 г.

Дело N А55-4136/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Копункина В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 20 декабря 2022 года в зале N 7 помещения суда апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Монумент 63"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 сентября 2022 года по делу N А55-4136/2022 (судья Михайлова М.В.),

по иску Администрации городского округа Тольятти, Россия 445011, г. Тольятти, Самарская область

к Обществу с ограниченной ответственностью "Монумент-Х", Россия 445020, г. Тольятти, Самарская область

об обязании

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Монумент 63",

с участием в заседании:

от ответчика - представитель Василенко Ю.Ю. по доверенности от 11.03.2022,

от третьего лица - представитель Василенко Ю.Ю. по доверенности от 18.04.2022,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Монумент - Х" об обязании ответчика освободить земельный участок с КН 63:09:0000000:1784, общей площадью 421,0 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, дорога на ТОАЗ, в районе городского кладбища, от расположенного на нем нестационарного торгового объекта, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, за свой счет и своими силами в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу и передать (вернуть) его по акту приема - передачи администрации городского округа Тольятти.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 сентября 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Монумент 63" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, считает, что суд первой инстанции не принял во внимание довод третьего лица о том, что земельный участок находится в его фактическом владении и пользовании; указывает, что передача прав и обязанностей по договору аренды была предложена самим арендодателем и затем закреплена сторонами при подписании дополнительного соглашения; ссылается на то, что факт использования земельного участка именно ООО "Монумент 63" сторонами не оспаривался, а единственным доказательством в деле, подтверждающим факт использования участка, является акт осмотра от 27.11.2021, составленный специалистом Администрации городского округа Тольятти, который сам истец представил в материалы дела.

Представитель третьего лица и ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы.

От истца и ответчика поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Истец в направленном суду отзыве на апелляционную жалобу просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Истец явку представителя в апелляционный суд не обеспечил, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааc.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает, что судебный акт подлежит отмене с вынесением нового судебного акта и при этом исходит из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 28.07.2000 между администрацией Комсомольского района г. Тольятти и ООО "Монумент-Х" был заключен договор аренды земельного участка N 1044.

По указанному договору передан в пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Тольятти, дорога на ТОАЗ, в районе городского кладбища, под строительство остановки общественного транспорта, совмещенного с торговым павильоном.

По договору был передан земельный участок площадью 421 кв. м, в том числе: 107 кв. м - под здания и сооружения, из них 79 кв. м - под торговый павильон. Земельному участку ранее был присвоен кадастровый номер 63:09:020800:3002, на сегодняшний день земельный участок имеет КН 63:09:0000000:1784, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании постановления мэра городского округа Тольятти N 2440-1/П от 12.04.2006 правопреемницей администрации Комсомольского района г. Тольятти является мэрия (с 20.03.2017 администрация) городского округа Тольятти (далее - истец).

По правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды земельного участка N 1044 от 28.07.2000 был заключен на определенный срок, с 28.07.2000 по 27.07.2001.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды N 1044 от 28.07.2000 в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал занимать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В случае если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Истец, желая расторгнуть договор аренды, направил ответчику на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ предупреждение о прекращении договора по истечении трех месяцев с момента получения им соответствующего уведомления.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды N 1044 от 28.07.2000, арендодатель направил в адрес арендатора, уведомление N 899/2.6 от 06.04.2021 об отказе от договора аренды. Письмо ответчиком получено не было, вернулось за истечением срока хранения, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

Истец письмом, направленным в адрес ответчика, отказался от договорных отношений и предложил вернуть спорный земельный участок. Таким образом, на момент подачи искового заявления договор аренды земельного участка N 1044 от 28.07.2000 считается прекращенным.

Применительно к положениям ст. 301 ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка вправе потребовать его освобождения, а лицо, занимающее земельный участок без соответствующего договора или установленного законом права, обязано освободить этот участок по первому требованию.

Однако арендуемый земельный участок Ответчиком не освобожден и по акту приема-передачи до настоящего времени не передан.

Кроме того, на спорном земельном участке размещен торговый павильон, что подтверждается актом осмотра земельного участка N 85 от 27.11.2021.

Ответчик не оспорил право истца на односторонний отказ от договора, при этом указал, что не представлено доказательств направления отказа от договорных отношений в адрес ответчика. Кроме того, ответчик заявил о том, что участок фактически используется ООО "Монумент 63".

Данный довод ответчика суд первой инстанции во внимание не принял, в связи со следующим.

В июне 2021 года ООО "Монумент-Х" уведомило истца о том, что права и обязанности по спорному договору были переданы им 27.04.2021 ООО "Монумент 63".

Письмом от 10.06.2021 N 1673/2.6 администрация городского округа Тольятти подтвердила, что надлежащим арендатором является ООО "Монумент 63".

Письмом от 13.10.2021 N 2958/2.6 администрацией г.о. Тольятти, в рамках осуществления полномочий по самоконтролю, письмо N 1673/2.6 отозвано в силу того, что положениями п. 8.4 договора аренды запрещена передача прав и обязанностей по договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции установил, что ответственным арендатором по договору аренды N 1044 от 28.07.2000 является ООО "Монумент-Х", что оформленный отказ от исполнения договора аренды от 28.07.2000 N 1044 соответствует требованиям действующего законодательства, а договор аренды земельного участка N 1044 от 28.07.2000 на момент подачи иска считается прекращенным; доказательств освобождения и возврата земельного участка ответчиком не представлено.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 76 ЗК РФ, ст. 622 ГК РФ арбитражный суд посчитал исковые требования об освобождении земельного участка подлежащими удовлетворению, поскольку после прекращения действия договора аренды спорный земельный участок ответчиком не освобожден и не передан истцу по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Доводы Администрации о том, что в соответствии с п. 8.4. указанного договора аренды земельного участка запрещена передача прав и обязанностей по договору, в связи с чем Администрация считает ответственным арендатором по договору аренды ООО "Монумент-Х", подлежат отклонению со ссылкой на пункт 5 дополнительного соглашения от 28.08.2017, заключённого между Администрацией г.о. Тольятти и ООО "Монумент-Х", к договору аренды N 1044 от 28.07.2000, в соответствии с которым раздел 4 "Права и обязанности арендатора" договора аренды был дополнен пунктом: "4.4.14. Уведомить Арендодателя о заключении договора перенайма в 10-тидневный срок с момента заключения такого договора".

В соответствии с ч. 1 ст. 431 Гражданского Кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" N 49 от 25.12.2018 года, по смыслу абз. 2 ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Апелляционный суд приходит к выводу, что поскольку в данном случае именно Администрация г.о. Тольятти, являясь арендодателем земельного участка, подготовила проект дополнительного соглашения от 28.08.2017, который предусматривал возможность передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды третьему лицу с условием уведомления арендодателя в 10-тидневный срок, следовательно, возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды закреплена сторонами при подписании дополнительного соглашения.

Письмом от 08.11.2021 N 3136/2.6 Администрация г.о. Тольятти уведомила ООО "Монумент-Х", что денежные средства по договорам аренды земельных участков N 1044 от 28.07.2000, N 1045 от 28.07.2000 зачтены в счет арендной платы по этим же договорам по обязательству внесения арендной платы ООО "Монумент 63", что также подтверждает, что арендодатель был уведомлен о заключении договора перенайма в соответствии с п. 4.4.14 договора N 1044 от 28.07.2000 в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2017.

Вышеуказанные конклюдентные действия Администрации г.о. Тольятти подтверждают действие договора аренды N 1044 от 28.07.2000.

Апелляционный суд также учитывает тот факт, что после направления отказа от спорного договора уведомления N 899/2.6 от 06.04.2021 в адрес ООО "Монумент-Х" арендодатель письмом от 10.06.2021 N 1673/2.6 подтвердил смену арендатора по договору аренды N 1044 от 28.07.2000.

Данные обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2022 по делу N А55-4137/2022, и в силу части 2 ст. 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

В нарушении ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств направления уведомления об отказе от спорного договора в адрес ООО "Монумент 63".

Из письма от 13.10.2021 N 2958/2.6 Администрации г.о. Тольятти следует, что письмо от 06.04.2021 N 899/2.6 об отказе от договора не было получено ООО "Монумент-Х". Отзыв согласия на перенайм земельного участка был совершён администрацией только 13 октября 2021 года, но и после отзыва согласия Администрация городского округа Тольятти отказ от договорных отношений в адрес ООО "Монумент 63" не направила.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с положениями статей 1, 10 ГК РФ, апелляционный суд расценивает позицию арендодателя как недобросовестное поведение, отметив, что принцип эстоппель (estoppel) означает лишение стороны в споре права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, применение которой означает утрату права на защиту посредством лишения стороны права на возражение.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некоей хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны. Переменчивое поведение хоть и не является гражданским правонарушением, но это явление небезразлично праву, так как лицо, изменив выбранный ранее порядок поведения, получает преимущество по сравнению с теми лицами, которые следуют своему предшествующему поведению и отношению к юридическим фактам, тогда как в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Учитывая, что арендатор изначально полагался на одобрение сделки перенайма по договору аренды N 1044 арендодателем, а также то, что актом осмотра земельного участка от 27.11.2021 подтверждается, что на спорном земельном участке располагается торговый павильон, принадлежащий ООО "Монумент 63", арендодатель не направлял отказ от договора аренды земельного участка в адрес ООО "Монумент 63" и в соответствии с ст.ст. 1, 10, 610, 614, 621, 622 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации городского округа Тольятти.

При таких обстоятельствах выводы, изложенные судом первой инстанции в обжалуемом решении, нельзя признать обоснованными, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание, что выводы арбитражного суда об удовлетворении иска сделаны с нарушением норм материального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение суда на основании статей 269, 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Нарушения норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 сентября 2022 года по делу N А55-4136/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Тольятти отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Монумент 63" 3 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Д.А. Дегтярев В.А. Копункин