Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2022 г. N 09АП-82368/22 по делу N А40-132553/2022

г. Москва

22 декабря 2022 г.

Дело N А40-132553/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.В.Бекетовой,

судей:	В.А.Свиридова, И.А.Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 по делу N А40- 132553/22

по заявлению ПАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН 7706560536)

третье лицо: Федеральная служба государственной статистики,

о признании незаконным и отмене решения, об обязании,

при участии:

от заявителя:	Сибрикова А.А. по дов. от 22.03.2022;
от заинтересованного лица:	Власов Д.Е. по дов. от 17.01.2022;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ПАО "Сбербанк России" (далее - заявитель, общество, банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) с требованием о признании незаконным и отмене решения от 31.03.2022 N КУВД-001/2022-1 1838038/1, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Решением суда от 13.10.2022 заявление ПАО "Сбербанк России" удовлетворено в полном объёме.

С таким решением суда не согласилось Управление и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

Заявитель и третье лицо в отзывах на апелляционную жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласились, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы жалобы, представитель заявителя поддержал обжалуемое решение суда.

Дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы и отзыва на неё, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ПАО Сбербанк и Федеральная служба государственной статистики (далее также - Росстат) заключили Договор аренды части помещения здания, находящегося в оперативном управлении от 03.03.2022 г. N 16-16-2/2022/2 (далее также Договор).

Согласно указанному договору (п. 1.1.): 1.1. Арендодатель с согласия Территориального управления, в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 14 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" передает, а Арендатор принимает- во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного в здании по адресу, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 39, стр. 1, являющееся объектом культурного наследия регионального значения "Здание бывш. Центросоюза, ныне ЦСУ СССР, 1928-1936 гг., арх. Ле Корбюзье при участии арх. Колли Н.Я." (далее -нежилые помещения, объект недвижимости), для размещения двух банкоматов, устанавливаемых в рамках зарплатного проекта.

В Акте приема-передачи объектов нефинансовых активов от 03.03.2022 г. указано, какая именно часть помещения передается для сдачи в аренду, индивидуальные характеристики передаваемых помещений, а также схематическое указание на поэтажном плане, включая графическое обозначение мест расположения банкоматов.

24.03.2022 ПАО Сбербанк обратилось с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами N MFC-0065/2022-51820-1, что подтверждается описью документов, принятых для государственной регистрации от 24.03.2022 г.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-1 1838038/1 от 31 марта 2022 г. осуществление государственной регистрации прав было приостановлено до 30 июня 2022 г. В качестве правового обоснования для приостановления государственной регистрации Управление Росреестра по Москве указало на несколько причин приостановки:

предположение регистратора, что в отношении заявленного помещения усматривается перепланировка;

передаваемая в аренду часть помещения не выделена в натуре, т.е. не ограничена какими-либо строительными конструкциями;

не представлено согласие ТУ Росимущества от 09.12.2021 N 77-09/37964, на которое дается ссылка в Договоре.

Не согласившись с указанным решением, ПАО "Сбербанк России" обратилось в суд с заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с п.2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе.

На основании п.6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

В соответствии с п.7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Вместе с тем, из представленных на регистрацию документов усматривается, что Банк обратился с заявлением о регистрации Договора аренды на часть помещения, заключенного на пять лет по 31 декабря 2026 г. (и 2.1 Договора).

Согласно п. 9 "Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016): "... арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав ш такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)".

Таким образом, кадастровый учет части помещения не может быть условием для государственной регистрации договора аренды этой части помещения, равно как нельзя ставить в зависимость право на проведение государственной регистрации аренды части помещения, которое не изолировано или не обособлено от других помещений в здании стенами или иными конструкциями.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав (там же, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Как указано в п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования " (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом".

В представленном на государственную регистрацию Договоре указано описание передаваемой в аренду части помещения, номера этажа, помещения, общая площадь и т.д. Кроме того, в Акте приема-передачи от 03.03.2022 отражен поэтажный план. Соответственно, из представленного на регистрацию Договора и приложений к нему, а также Акта приема-передачи усматривается, что сторонами согласован предмет аренды, имеется его текстуальное и графическое описание.

Следовательно, суд приходит к выводу, что приостановление регистрации Договора ни основании п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" является необоснованным.

В рассматриваемом случае основанием для кадастрового учета Договора аренды на часть помещения в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 5 ст. 44 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является сам договор аренды.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременении объекта недвижимости указаны в ст. 44 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Предоставление разрешительной документации на проведение работ по перепланировке здания, при государственной регистрации обременения в виде аренды ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не предусмотрено.

Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия Управления Росреестра по Москве не входит, а наличие либо отсутствие сомнений по данному поводу не должно влиять на совершение регистрационных действий.

Ст. 26 Закона о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, и предположения государственного регистратора о проведенной перепланировке, таковым не является.

Более того, действующее законодательство не содержит требований, согласно которым для того, чтобы часть объекта недвижимости была предметом сделки, ее необходимо поставить на кадастровый учет.

Таким образом, необходимые документы, отвечающие требованиям ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, для государственной регистрации договора аренды указанного нежилого помещения были представлены.

Доводы заинтересованного лица о том, что передаваемые объекты не были обособлены как объекты недвижимости были исследованы судом первой инстанции и признаны необоснованными. Позиция, изложенная в апелляционной жалобе по данному вопросу, повторяет позицию, которая излагалась в суде первой инстанции. Суд пришел к выводу, что приостановление регистрации Договора на основании п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" является необоснованным.

Доводы о выявленной перепланировке в помещении также рассматривались судом первой инстанции.

Так, выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия Управления Росреестра по Москве не входит, а наличие либо отсутствие сомнений по данному поводу не должно влиять на совершение регистрационных действий.

Ст. 26 Закона о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, и предположения государственного регистратора о проведенной перепланировке, таковым не является".

Уведомление Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации нарушает права ПАО Сбербанк, так как Банк не может устранить нарушения, указанные регистратором в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, потому как обстоятельства, перечисленные регистратором не являются нарушениями, требования регистратора противоречат материальным нормам права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы уже были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, им была дана соответствующая правовая оценка, и оснований для переоценки выводов суда не имеется.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 по делу N А40- 132553/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

В.А. Свиридов И.А. Чеботарева