Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2022 г. N 09АП-82812/22 по делу N А40-172737/2022

г. Москва

26 декабря 2022 г.

Дело N А40-172737/22

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Свиридова,

судей:	С.Л. Захарова, И.А. Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2022 по делу N А40-172737/202 (145-1319)

по заявлению ПАО "Сбербанк России"

к Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: РХТУ им.Д.И. Менделеева

о признаний незаконным уведомления

при участии:

от заявителя:	Масленников Э.А. по дов. от 13.09.2021;
от ответчика:	Скиперский А.С. по дов. от 17.01.2022;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ПАО "Сбербанк России" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) о признании незаконным уведомления N КУВД-001/2022-7122738/5 от 03.06.2022 об отказе в государственной регистрации прав и об обязании.

Решением суда от 21.10.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

От заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

В судебное заседание третье лицо своего представителя не направило, суд располагает доказательствами надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав позиции сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.10.2021 ПАО "Сбербанк России" (Арендатор, Банк) и Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Российский химико-технологический университет имени Д.И. Менделеева" (Арендодатель, РХТУ им.Д.И. Менделеева) заключили Договор N 10-т-2021 аренды нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью и находящихся в оперативном управлении (далее - Договор аренды, Договор).

В соответствии с п.1.2 Договора аренды план помещений, указанных в п.1.1 Договора, приведен в Приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

В силу п.12.14 Договора аренды неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения: N N 1, 2, 3, 4.

Согласно Плану помещения (Приложение N 2 к Договору аренды) нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Героев Панфиловцев, вл.20, этаж 1, помещение I, часть комнаты N 71, общей площадью 3,0 кв.м. схематично выделено на плане.

15.02.2022 между Банком и РХТУ им.Д.И. Менделеева был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, общей площадью 3,0 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером 77:08:0003001:1130, по адресу: г.Москва, ул.Героев Панфиловцев, владение 20, этаж 1, помещение I, часть комнаты N 71 - выделено на плане в Приложении N2 к Договору, предоставленное в аренду по Договору аренды нежилых помещений NЮ-т2021 от 15.10.2021.

В акте приема приема-передачи нежилого помещения от 15.02.2022 Сторонами утвержден состав приема-передачи Состав передаваемых арендованных нежилых помещений.

Следовательно, исходя из содержания Договора аренды, Приложения N 2 к Договору аренды и акта приема-передачи от 15.02.2022 можно определить, какая именно часть помещения передается для сдачи в аренду, индивидуальные характеристики передаваемого помещения, а также схематическое указание передаваемого объекта, включая графическое обозначение места расположения банкомата.

24.02.2022 Банк обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве) с заявлением N КУВД001/2022-7122738 о государственном кадастровом учете и (пли) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами.

09.03.2022 уведомлением Управления Росреестра по Москве N КУВД-001/2022- 7122738/1 осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до 03.06.2022 на основании п. 5, 7, 9, 34 ч.1 ст.26 Федерального закона N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). В качестве причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указано на отсутствие следующих документов и сведений:

- Нотариальной доверенности на представителя Арендодателя (далее также - Причина N 1);

- Документов, подтверждающих: обособление передаваемой по Договору аренды площади путем возведения перегородок (стен); подачу в регистрирующий орган заявления о кадастровом учете (части под аренду) и регистрации аренды, с приложением технического плана, подготовленного с учетом проектной документации по перепланировке; исправление в договоре аренды описания предмета (нумерация изменится) и графика либо изменение предмета аренды в договоре (комнатный состав) (далее также - Причина N 2);

- Согласие собственника на государственную регистрацию, о наличии или отсутствии которого направлен регистрирующий орган направил соответствующий запрос в Территориальное управление Росимущества города Москвы (далее также - Причина N 3).

В ответ на Уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности 02.06.2022 во исполнение Причины N 1 Банк представил в регистрирующий орган дополнительное соглашение N 1 от 15.12.2021 к Договору аренды и доверенность на представителя Арендодателя от 15.12.2021, удостоверенную Гирник Ириной Михайловной, временно исполняющей обязанности нотариуса Щербаковой Натальи Николаевны города Москвы, зарегистрированную в реестре за N 77/633-Н/77-2021-1-133 и действующую 3 (три) года, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг N MFC-0065/2022-9761-9- 1 от 02.06.2022.

Согласно тексту доверенности от 15.12.2021 РХТУ им Д.М.Менделеева уполномочивает Люлечева Максима Сергеевича на подписание от имени РХТУ им. Д.И.Менделеева договоров аренды нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью и находящихся в оперативном управлении Университета на условиях соответствующих требований Минобрнауки России и локальных актов Университета, с правом подписи Актов приема-передачи, Актов сверки, Претензий, Уведомлений, дополнительных соглашений, соглашений об изменении или расторжении указанных Договоров аренды, с правом получения выписок из ЕГРН.

02.06.2022 Уведомлением Управления Росреестра по Москве N КУВД001/2022-7122738/4 Банк был уведомлен о не устранении причин (Причина N 1 и Причина N 2) приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав.

03.06.2022 Уведомлением Управления Росреестра по Москве N КУВД001/2022-7122738/5 регистрирующий орган отказал Банку в государственной регистрации прав на основании ст.27 Закона о государственной регистрации недвижимости. В обоснование отказа регистрирующий орган прав указал, что причины (N1 и N2) препятствующие осуществлению действий по государственному кадастровому учету изменений в отношении объекта недвижимого имущества, не были устранены в установленный срок.

Заявитель посчитал вынесенное уведомление N КУВД-001/2022-7122738/5 от 03.06.2022 об отказе в государственной регистрации прав незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В силу п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Суд полагает, что уведомление N КУВД-001/2022-7122738/5 от 03.06.2022 об отказе в государственной регистрации прав нарушает права и законные интересы Заявителя, так как у Банка отсутствовала и фактическая возможность, и юридическая обязанность устранить нарушения, указанные регистрирующим органом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Указанная регистрирующим органом в качестве основания для отказа в осуществлении государственной регистрации прав причина, а именно необособление передаваемой по Договору аренды площади путем возведения перегородок (стен) не является нарушением действующего законодательства на основании следующего.

В силу п.3, 5, 34 ч.1 ст.26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

2. жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении (пункт 34).

В соответствии с п.14 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Вместе с тем, из представленных на регистрацию документов усматривается, что Банк обратился с заявлением о регистрации Договора аренды на часть помещения, заключенного на пять лет начиная с даты передачи имущества по Акту приема-передачи недвижимости (п.2.1 Договора аренды).

Согласно п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 (далее - Обзор судебной практики от 30.11.2016), арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Таким образом, кадастровый учет части помещения не может быть условием для государственной регистрации договора аренды этой части помещения (подтверждается судебной практикой, в том числе постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2021 N Ф05-13770/2021, от 18.01.2022 N Ф05-29319/2021, от 01.03.2022 N Ф05-435/2022), равно как нельзя ставить в зависимость право на проведение государственной регистрации аренды части помещения, которое не изолировано или не обособлено от других помещений в здании стенами или иными конструкциями (в частности подтверждается постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 26.06.2019 N Ф05-8892/2019 по делу NА40-202694/2018, от 06.02.2019 NФ05-24070/2018 по делу NА40-114588/2018).

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, о чем также указано в п. 9 Обзора судебной практики от 30.11.2016.

В п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ, п.2 ст.26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Как установлено судом, в представленном на государственную регистрацию Договоре аренды и в Приложениях N 1, 2 к Договору аренды, являющихся неотъемлемой его частью, указано описание передаваемой в аренду части помещения, номера этажа, помещения, общая площадь и иные идентифицирующие передаваемый Объект сведения.

Соответственно, сторонами согласован предмет аренды, имеется его текстуальное и графическое описание.

В ст.26 Закона о регистрации содержится исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, и указанные регистрирующим органом причины не являются основаниями для приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав.

Действующее законодательство не содержит требования о постановке части объекта недвижимости на кадастровый учет перед заключением договора, предметом которого является часть объекта недвижимости.

Следовательно, Банком были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям ст.18 Закона о регистрации недвижимости, для государственной регистрации прав в отношении части нежилого помещения, общей площадью 3,0 кв.м, расположенного в здании с кадастровым номером 77:08:0003001:1130, по адресу: г. Москва, ул.Героев Панфиловцев, владение 20, этаж 1, помещение I, часть комнаты N 71.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права.

Таким образом, суд пришел к выводу о неправомерности уведомления N КУВД001/2022-7122738/5 от 03.06.2022 об отказе в государственной регистрации прав.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2022 по делу N А40-172737/22 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Свиридов

Судьи

С.Л. Захаров И.А. Чеботарева