Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2022 г. N 16АП-3066/21 по делу N А63-4067/2021

г. Ессентуки

27 декабря 2022 г.

Дело N А63-4067/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Семенова М.У., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2022 по делу N А63-4067/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект", г. Ставрополь (ОГРН 1032600960413, ИНН 2635070445) к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ОГРН1022601934486 ИНН2636014845) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" Карамышева Р.А. (доверенность от 20.10.2022),

в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" (далее - ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект", общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с требованиями к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7, площадью 2 793 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, в квартале 600, для завершения строительства; возложении на комитет обязанности предоставить заявителю в аренду названный участок на двадцать месяцев для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, постановление суда апелляционной инстанции от 31.08.2021 и постановление кассационной инстанции от 27.12.2021 отменены. Требования ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" в части признания незаконным отказа комитета N 08/14-92с от 13.01.2021 в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства удовлетворены. Отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства признан незаконным. В остальной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Ставропольского края решением от 26.09.2022 обязал комитет предоставить ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" в аренду земельный участок с кадастром номером 26:12:12:010402:7, располагающийся по адресу: г. Ставрополь, проезд Трудовой, 6, в квартале 600, сроком на двадцать месяцев для завершения строительства; взыскал с комитета в пользу ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитетом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы указывает, что обществом уже использовано право на обращение с заявлением на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта. Также полагает, что поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности, правообладателем которого является администрация г. Ставрополя, то требования заявлены к ненадлежащему ответчику.

В судебном заседании представитель ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" возражал против апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2022 по делу N А63-4067/2021 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - склад готовностью 28 %, лит. А, назначение "склад", расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, что подтверждается свидетельством серии 26 АБ N 059282, выданным 17.05.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка N 9086 от 23.06.2011 между комитетом и ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" в соответствии с постановлением администрации города Ставрополя N 1889 от 29.05.2014 заключен договор аренды земельного участка N 3787 от 20.06.2014, на основании которого обществу для продолжения строительства производственной базы предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:12:010402:7, общей площадью 2793 кв.м под указанным объектом незавершенного строительства, сроком на три года до 28.05.2017.

11.12.2017 администрация города Ставрополя и общество на основании статей 22, 39.1, 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) заключили договор аренды N 6747 спорного земельного участка для завершения строительства на три года до 10.12.2020.

04.12.2020 общество обратилось в администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 26:12:010402:7, в аренду без проведения торгов.

Письмом N 08/14-92с от 13.01.2021 заявителю отказано в передаче земельного участка в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 11.12.2017 по 10.12.2020 на основании договора от 11.12.2017 N 6747.

Полагая указанный отказ незаконным и необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изложенное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

В рассматриваемом случае, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства - склада, лит. А, назначение "склад", расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" представлены при рассмотрении данного дела доказательства, в подтверждение наличия уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства указанного объекта.

В противном случае возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Судом первой инстанции из технического плана кадастрового инженера Иноземцевой А.А. установлено, что в результате натурного обследования выявлено наличие фундамента, стен, перекрытий, перегородок, окон и дверей, кровли, ведется работы по внутренней отделке. Степень готовности незавершённого строительства - 95 %, помимо прочего площадь объекта незавершённого строительств 760 кв.м, площадь застройки - 763,2 кв.м.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, сделанными по результатам оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта, и полагает, что судом первой инстанции верно определен срок предоставления земельного участка для завершения строительства - в двадцать месяцев. Указанного времени, при предпринятии всех необходимых действий, будет достаточно для завершения строительства объекта.

Довод апелляционной жалобы о законности отказа в предоставлении испрашиваемого обществом земельного участка на новый срок без проведения торгов в связи с отсутствием оснований, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, проверялся при разрешении спора судом первой инстанции. Этот довод был отклонен как не основанный на нормах действующего земельного законодательства и не соответствующий представленным в дело доказательствам. Обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в обоснование своих возражений на требования общества были признаны несостоятельными, Верховный Суд Российской Федерации по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Доводы комитета о предъявлении требований к ненадлежащему ответчику подлежат отклонению ввиду того, что именно на комитет возложена обязанность по техническому обеспечению услуги по предоставлению земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов. В рассматриваемом случае необходимость в вынесении решения о предоставлении или отказе в предоставлении муниципальной услуги не требуется, предоставление услуги непосредственно администрацией города не предполагается, поскольку Верховным Судом Российской Федерации в определении от 05.07.2022 уже сделан вывод о наличии у общества права на заключение с ним договора аренды для завершения строительства и необходимости предоставления земельного участка для завершения строительства. Отменяя решения нижестоящих инстанций, Верховный Суд Российской Федерации лишь указал на необходимость установления фактических обстоятельств и оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства.

Выводы и указания Верховного Суда Российской Федерации в силу пункта 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2022 по делу N А63-4067/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

М.У. Семенов Е.Г. Сомов